廣州全年新增五個辦公樓項目，共34萬平方米的優(yōu)質(zhì)面積，同比減少52%。新供應(yīng)分布在琶洲、金融城和萬博片區(qū)，是近五年的新低。但在企業(yè)降本增效的運營思路主導(dǎo)下，辦公樓整體需求謹(jǐn)慎，空置率仍錄得小幅同比上升0.5個百分點，至年末的18.7%。其中，第四季度錄得年內(nèi)供應(yīng)高峰，三個項目共18.1萬平方米的辦公面積投入市場，季內(nèi)空置率上升0.8個百分點。
去化方面，全年凈吸納量同比回落，共錄得20.4萬平方米的去化。其中第四季度貢獻約6.6萬平方米。另外區(qū)域表現(xiàn)分化，琶洲和金融城成為辦公樓空置去化主力，分別在2024年錄得13.1萬平方米和11.3萬平方米的凈吸納量。而珠江新城年內(nèi)則租賃承壓，第四季度錄得負(fù)吸納，全年區(qū)域空置率同比上升2.1個百分點至年末的13.3%。
行業(yè)表現(xiàn)方面，2024年TMT、金融業(yè)、消費品制造業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)在辦公樓的成交中排名前四，占全市成交的67%。TMT、金融業(yè)和專業(yè)服務(wù)業(yè)的占比均同比下降，但以快消為代表的消費品制造業(yè)成交占比則同比上升兩個百分點。
TMT成交中，46%的成交面積來自軟件系統(tǒng)開發(fā)，包括互聯(lián)網(wǎng)+和AI對于營銷和制造業(yè)等方面的支持應(yīng)用，并且超過76%的搬遷案例擴張了面積，或者搬遷到了更好的辦公樓。游戲行業(yè)成交保持活躍，成交占比小幅攀升，其中琶洲錄得某手游開發(fā)公司區(qū)內(nèi)搬遷擴租成交，共6,900平方米。金融業(yè)成交面積中，其他金融服務(wù)占比36%，如小額貸款、不良資產(chǎn)管理和財富管理等；除此以外，保險業(yè)排名第二位，占金融行業(yè)成交面積28%。表現(xiàn)活躍的還有快消品行業(yè)，盡管錄得的成交面積僅較2023年小幅增長，但成交宗數(shù)顯著增加，是往年的2.6倍，其中超過五成的交易案例位于琶洲，如某本地化妝品總部從園區(qū)升級到優(yōu)質(zhì)辦公樓7,500平方米。
盡管2024年供應(yīng)量不及預(yù)期，但來自新興商務(wù)區(qū)未來供應(yīng)項目積極的預(yù)租活動，以及恢復(fù)緩慢的需求和個別退租事件，都給現(xiàn)樓招商施加了不少的壓力。辦公樓業(yè)主對于租戶的爭奪趨于白熱化，“以價換量”是主要租賃策略。全市租金面價跌幅逐季擴大，第四季度錄得2.7%的年內(nèi)最大季度跌幅。全年租金面價同比下跌6.2%至年末的每月每平方米135.0元。
2024年廣州錄得兩個項目投入市場，分別是位于番禺的華豐匯和海珠區(qū)的廣州塔廣場，共約19.7萬平方米。近三年廣州年均優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)供應(yīng)量僅為23.7萬平方米，較2019-2021年均值下降37%。究其原因，一方面，在電商持續(xù)沖擊下，實體零售招商難度顯著增加，對于需要經(jīng)歷培育期的新購物中心尤其具有挑戰(zhàn)性，一定程度上影響了供應(yīng)。另一方面，近年來非標(biāo)物業(yè)硬件設(shè)計和運營方面的不斷創(chuàng)新，在成為購物中心的有益補充之外，也分流了部分品牌和消費者的關(guān)注。
廣州1-11月社會消費品零售總額同比增長0.3%，較2023年全年6.7%的增幅顯著下調(diào)，顯示消費趨于謹(jǐn)慎。同時，以超市、電影院和健身中心為代表的傳統(tǒng)主力租戶持續(xù)調(diào)整，業(yè)態(tài)迭代變化期間產(chǎn)生的空置，給優(yōu)質(zhì)商業(yè)招商帶來壓力。廣州商業(yè)租金承壓，年末首層租金同比下調(diào)3.5%至每天每平方米23.3元。其中核心商圈年度跌幅3.2%，非核心商圈同比下跌3.8%。部分連鎖餐飲品牌借此租金下行契機拓展店鋪，而大部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)以空置去化作為其運營的首要目標(biāo)，帶動2024年廣州空置率同比下降0.9個百分點至年末的7.4%。
成交方面，2024年全年餐飲、零售和服務(wù)類業(yè)態(tài)成交占比分別為46%，37%和16%。餐飲成交占比同比上升1.4個百分點，連續(xù)第四年增長。但區(qū)域存在分化，天河路商圈錄得顯著高于全市的零售成交占比49%，顯示出該商圈對連鎖零售品牌的吸引力。
細(xì)分業(yè)態(tài)方面，餐飲業(yè)態(tài)中表現(xiàn)最活躍的是特色餐飲，43%的新店來自該類別，包括落址于天環(huán)的廣州首家肉肉大米，而年底開業(yè)的廣州塔廣場也引入多家餐飲的廣州首店。另外，面包烘焙在餐飲新店中占比9.2%，較2023年顯著提升4.1個百分點，是餐飲業(yè)態(tài)中增長最快的類別。KUMO KUMO年內(nèi)在廣州快速擴張，而好利來也在廣州塔廣場圍板其廣州首店。零售方面，時尚服裝、電子產(chǎn)品和家電、以及珠寶配飾新店數(shù)量占比排名前三。其中最值得關(guān)注的是，珠江新城K11年內(nèi)陸續(xù)圍板奢侈品牌，如GUCCI和Dolce & Gabbana等，珠江新城商圈定位和形象都將被帶動提升。而天河路商圈中，表現(xiàn)最突出的是成交顯著提升的運動品牌，錄得的新店達到商圈零售新店數(shù)量的18.5%，較2023年增加了15.7個百分點。
2024年廣州僅錄得增城的新增供應(yīng)，共約23.7萬平方米，較2023年大幅減少77.9%。盡管如此，由于需求復(fù)蘇未如理想，如汽車制造業(yè)倉儲需求收縮，及部分租戶自建庫落成等因素，空置去化放緩，全年空置率上升4.5個百分點至年末的7.0%，但仍能保持在個位數(shù)的空置水平。
縱觀全年，跨境電商對廣州高標(biāo)倉的新增需求已從高峰回落，盡管上半年仍能錄得跨境巨頭在黃埔和增城的成交，但下半年未見繼續(xù)擴張，整體成交面積遠(yuǎn)低于2023年的峰值水平。為此，業(yè)主積極調(diào)整租賃策略，全年租金同比下跌1.3%至年末的每月每平方米38.5元。其中增城和從化的租金調(diào)整幅度較大，分別同比下調(diào)6.8%和5.3%。租金調(diào)整吸引了租戶的搬遷，下半年錄得某零售商從非高標(biāo)庫搬遷升級至從化高標(biāo)庫。服務(wù)于某快消品牌工廠的第三方物流也從黃埔搬遷至從化新租高標(biāo)庫。除此以外，根據(jù)廣州市統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，在以舊換新及家電國補政策帶動下，廣州1-11月限額以上家用電器和音像器材實現(xiàn)零售額同比增長4.2%，增速比前十個月上升了4個百分點，帶動了國內(nèi)電商季節(jié)性倉儲需求，如某電商在增城新租了高標(biāo)庫等。
佛山物流市場2024年迎來共66.5萬平方米的新增供應(yīng)，其中第四季度共兩個高標(biāo)倉落成，分別位于南海區(qū)和順德區(qū)，可租賃面積共計達26萬平方米，均被跨境電商整租。全年新增供應(yīng)大幅增長，是2023年供應(yīng)量的三倍多。其中南海區(qū)供應(yīng)量最大，占比超五成。與廣州不同，2024年跨境電商在佛山高標(biāo)倉市場依然保持活躍，除了新項目普遍被預(yù)租外，已有項目也錄得大面積成交。但其他行業(yè)的需求仍有待恢復(fù)，佛山優(yōu)質(zhì)倉儲設(shè)施年末空置率為7.1%，同比小幅上升0.2個百分點。全年租金保持穩(wěn)定。
廣州2024年大宗物業(yè)投資成交顯著減少。全年共錄得21宗交易，總成交金額84.6億元人民幣，同比減少54.4%，但成交宗數(shù)僅同比減少16.0%，少四宗，顯示平均每宗成交的成交金額有所下降。廣州商辦物業(yè)租賃市場仍處于復(fù)蘇階段，且優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格或物業(yè)條件未達投資者預(yù)期，這些都影響了投資者的投資意愿。
辦公樓交易的減少影響了總成交量。在總成交金額中，商場成交占比最高，達到29%，其次為辦公樓的21%和工業(yè)物業(yè)的16%。其中，辦公樓成交占比顯著下滑，成交金額同比減少85.4%，最大宗交易的成交金額不到6億元人民幣。相比之下，2023年成交金額超過10億元的辦公樓交易便有六宗。除了交易宗數(shù)減少外，缺少整售交易是今年辦公樓成交金額下降的主要原因。而盡管商場全年成交金額同比下降35%，但太古收購廣州文化中心的成交金額，僅次于蘿崗萬達廣場，在近三年錄得的廣州商場成交中位列總金額第二位。工業(yè)的成交總金額為14.0億元人民幣，同比增長56%，成交類別以廠房為主，另外還錄得一宗從化物流園的成交。
從買家類型來看，按成交金額統(tǒng)計，開發(fā)商占比為28%，同比上升12個百分點，主要得益于太古對文化中心的收購。另外，非地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)買家本年度成交金額占比達到35%，除購置自用辦公物業(yè)外，還錄得酒店、長租公寓和廠房的交易。機構(gòu)投資者在2024年成交占比中有所下滑，主要投資的物業(yè)類型是物流園和廠房。
來 源： CBRE世邦魏理仕
編 輯：liuy
