長(zhǎng)租公寓在中國(guó)作為一個(gè)新興發(fā)展的另類(lèi)資產(chǎn)類(lèi)別，在近年來(lái)受到了資本市場(chǎng)的廣泛關(guān)注。經(jīng)歷了多年的穩(wěn)步成長(zhǎng)后，該市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了快速發(fā)展階段，長(zhǎng)租公寓投資領(lǐng)域也呈現(xiàn)出四大趨勢(shì)，接下來(lái)，讓我們一同探尋這些趨勢(shì)，把握長(zhǎng)租公寓投資的新機(jī)遇。
2024年，我國(guó)租賃住房公募REITs申報(bào)發(fā)行節(jié)奏持續(xù)加快。10月末，招商蛇口租賃住房REIT在深圳證券交易所正式掛牌上市，產(chǎn)品發(fā)行總規(guī)模達(dá)13.635億元。至此，我國(guó)已錄得6支保障性租賃住房公募REITs上市交易，累計(jì)發(fā)行規(guī)模近百億元。多單保障性租賃住房公募REITs的成功上市，不僅有效盤(pán)活了存量租賃住房資產(chǎn)、促進(jìn)了市場(chǎng)良性循環(huán)，更搭建起了資本市場(chǎng)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的橋梁。
自上市以來(lái)，保障性租賃住房公募REITs因其底層項(xiàng)目較強(qiáng)的抗經(jīng)濟(jì)周期屬性及穩(wěn)健的收益表現(xiàn)而備受投資者的追捧。根據(jù)目前已披露的最新保租房REITs財(cái)報(bào)顯示，已上市的6支租賃住房公募REITs的底層項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)穩(wěn)健，出租率均維持在90%以上的水平, 資產(chǎn)強(qiáng)抗周期性的特征明顯。
這些公募REITs為長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)樹(shù)立了投資收益率的行業(yè)標(biāo)桿，提供了穩(wěn)健的收益水平并拓寬了資金退出渠道，從而進(jìn)一步激發(fā)了市場(chǎng)活躍度，吸引了更多資金流入，推動(dòng)了長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。
隨著國(guó)家發(fā)展改革委全面推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs常態(tài)化發(fā)行，并將REITs底層資產(chǎn)范圍擴(kuò)大至市場(chǎng)化租賃住房，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更為廣闊的發(fā)展空間。
在強(qiáng)勁的租賃需求與穩(wěn)定的投資回報(bào)雙重驅(qū)動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)發(fā)展的根基愈發(fā)堅(jiān)實(shí)。隨著城市化進(jìn)程的加速和人口流動(dòng)性的提升，租賃需求呈現(xiàn)出持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。同時(shí)，長(zhǎng)租公寓作為一種高品質(zhì)的租賃產(chǎn)品，憑借其穩(wěn)定的收益和較低的風(fēng)險(xiǎn)，吸引了越來(lái)越多的投資者進(jìn)入市場(chǎng)。
以上海為例，作為長(zhǎng)租公寓投資最活躍的城市之一，近年來(lái)上海的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出蓬勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)。從2022年至2024年，上海連續(xù)三年創(chuàng)造交易活躍度新高，共計(jì)成交了46單長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目，投資交易額累計(jì)近220億元人民幣，實(shí)現(xiàn)了17.3%的復(fù)合增長(zhǎng)率。這一數(shù)據(jù)充分說(shuō)明了上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的活力和潛力。
長(zhǎng)租公寓資產(chǎn)以其相對(duì)穩(wěn)定的收益率和出色的抗經(jīng)濟(jì)周期能力，不僅吸引了早期便關(guān)注該賽道的機(jī)構(gòu)投資人，還贏得了大批非傳統(tǒng)公寓投資人的青睞，紛紛開(kāi)始關(guān)注和收購(gòu)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目。2024年高凈值人士和家族辦公室的市場(chǎng)活躍度相較于前兩年有顯著提升。同時(shí)，國(guó)企也在年末發(fā)力，收購(gòu)城市核心區(qū)公寓資產(chǎn)以擴(kuò)大其資管規(guī)模，進(jìn)一步提升運(yùn)營(yíng)效率。此外，盡管險(xiǎn)資投資人在本年度投資量相對(duì)較小，但據(jù)悉明年一季度險(xiǎn)資有望積極入市，加大對(duì)長(zhǎng)租公寓的投資力度，從而進(jìn)一步推動(dòng)市場(chǎng)交易的增長(zhǎng)。
隨著長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的快速發(fā)展，越來(lái)越多的長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目開(kāi)始呈現(xiàn)出穩(wěn)定的現(xiàn)金流和回報(bào)率，并為投資者提供了核心型的投資機(jī)會(huì)。
核心型投資策略的逐漸盛行，不僅反映了投資者對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的看好，也體現(xiàn)了他們對(duì)于這一市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和收益特性的深入理解。在核心型投資策略下，投資者更加注重項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理和長(zhǎng)期收益能力，而非僅僅關(guān)注項(xiàng)目的初始購(gòu)買(mǎi)成本和潛在的資本增值空間。這種策略的轉(zhuǎn)變，將有助于推動(dòng)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，并為投資者帶來(lái)更為穩(wěn)定和可持續(xù)的回報(bào)。這種核心型投資策略的興起，不僅是因?yàn)殚L(zhǎng)租公寓市場(chǎng)本身的成熟和穩(wěn)定，更是因?yàn)橥顿Y者對(duì)于這一市場(chǎng)長(zhǎng)期發(fā)展的信心和期望。
值得一提的是，在一線城市，短期內(nèi)仍將有充足的新建項(xiàng)目入市，但中長(zhǎng)期供應(yīng)將逐步放緩并轉(zhuǎn)向存量盤(pán)活，尤其是未得到充分利用的辦公、酒店及商業(yè)等物業(yè)，將迎來(lái)翻新、升級(jí)或重新定位成長(zhǎng)租公寓的機(jī)會(huì)，進(jìn)而提升它們的使用效率和物業(yè)價(jià)值。
結(jié)語(yǔ)2024年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)呈現(xiàn)出四大顯著趨勢(shì)：
1.公募REITs的助力推動(dòng)了市場(chǎng)投資熱度的持續(xù)升溫；
2.強(qiáng)健的市場(chǎng)基本面進(jìn)一步激發(fā)了投資者的熱情，并促使投資策略向多元化發(fā)展；
3.進(jìn)入長(zhǎng)租公寓賽道的投資人背景更為廣泛，顯示了市場(chǎng)吸引力的不斷提升；
4.穩(wěn)定型和增值型投資機(jī)會(huì)均受到投資者的關(guān)注，體現(xiàn)了市場(chǎng)成熟度和投資者專(zhuān)業(yè)度的提高。這些趨勢(shì)不僅揭示了當(dāng)前市場(chǎng)的活躍度和成熟度，也為未來(lái)市場(chǎng)的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。
展望2025年，我們預(yù)期長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)將繼續(xù)保持強(qiáng)勁的增長(zhǎng)勢(shì)頭。隨著政策環(huán)境的不斷優(yōu)化和市場(chǎng)需求的持續(xù)擴(kuò)大，長(zhǎng)租公寓將成為越來(lái)越多投資者關(guān)注的焦點(diǎn)。特別是在以上海、北京為例的大都市，隨著城市更新和人口結(jié)構(gòu)的調(diào)整，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的投資潛力將進(jìn)一步釋放。
來(lái) 源：仲量聯(lián)行投資縱橫
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