《2023年中國房地產市場展望》

　　物業(yè)投資篇·速覽

　　國內防疫措施優(yōu)化和經濟復蘇預計將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場表現，相關資產的資本化率有望呈現“前升后降”的走勢。中國物流倉儲市場的結構性增長趨勢未改，以及近期新上市和擴募的物流REIT定價依然保持堅挺，2023年國內高標倉資本化率預計將保持平穩(wěn)。

　　隨著防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經濟舉措接連出臺，CBRE世邦魏理仕預計投資者情緒將明顯改善，全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。

　　投資交易額

　　2023年大宗物業(yè)投資交易額 預計將超2,500億元

　　疫情不確定性、地緣政治緊張局勢、經濟表現低迷及租賃基本面的疲軟等因素影響，2022年中國大宗物業(yè)總交易額累計2,200億元，同比下降22%。在去年11月至12月初的年度調查中，受訪投資者仍然呈現出短期內的觀望情緒，表示2023年將“更積極投資”的占比跌至34%，同時有高達86%的投資者將“對經濟衰退的擔憂”選為影響其投資交易的首位風險因素。但隨著此后防疫政策優(yōu)化“新十條”和一系列提振經濟舉措接連出臺，CBRE預計投資者情緒將明顯改善，2023年中國商業(yè)地產投資市場的反彈力度將大概率高于調查所呈現的預期，預計全年交易額將超2,500億元，同比上漲15%-20%。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　中國目前的低利率水平將為商業(yè)地產投資活動的反彈提供良好的金融環(huán)境。與尚處于加息通道的大部分市場相比，中國央行在2022年連續(xù)三次調降五年期貸款市場報價利率（LPR）共計35個基點至4.3%的歷史新低�？紤]到經濟面臨的下行壓力，中國央行2023年內加息預計仍將是小概率事件，中國內地將繼續(xù)擁有低融資成本優(yōu)勢。而我們的投資者調查也顯示，近50%的投資者認為中國央行不會再2023年年內啟動加息。

　　低息環(huán)境將繼續(xù)推動國內險資等長期資金加大對不動產的配置。我們的投資者調查結果顯示，今年計劃增加房地產配置的機構投資者占比達到50%，在所有投資者類型中最為積極。而經濟活動和物業(yè)租賃市場的復蘇有望為地產基金等投資者創(chuàng)造周期性的交易機會。

　　從資產供給端來看，盡管房地產紓困“三支箭”的出臺將改善房企的融資情況，考慮到2023年開發(fā)商將面臨近10,000億元*的債券到期高峰且短期內住宅銷售強勁回升可能性偏低，困境房企預計仍將繼續(xù)剝離商業(yè)地產資產，為市場提供資產流動性。

　　來源為CREIS，包括所有涉房企業(yè)的境內債及海外債，債券類型包括信用債、ABS等。

　　活躍的房地產私募基金募資將為大宗交易復蘇提供流動性保障。2022年與中國區(qū)相關的房地產私募基金募資近239億美元，其中專注中國房地產市場的資金近115億美元，僅次于2015及2021年，資金大多來自于國內投資人。CBRE預計在中國經濟和疫情不確定性消除后，地產基金將加速資金投放，這將為2023年的大宗交易市場提供流動性保障。

　　從募集資金的標的資產類型來看，工業(yè)物流仍將是2023年專注中國的房地產私募基金募資的主要投向，這與我們2023年中國投資者意向調查結果一致：56%的受訪者將產業(yè)地產選為2023年最受青睞的物業(yè)類型。此外，值得注意的是，近兩年以酒店和綜合用途為標的的募資占比有所增長，這說明投資者正在密切關注此類受疫情沖擊嚴重的資產的逆周期機會，防疫措施優(yōu)化后的2023年將是一個理想契機。

　　數據來源：Preqin， 世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　資本化率

　　2023年或將成為商業(yè)地產 資產價值發(fā)現的窗口期

　　2022年受國內疫情反復、租賃需求明顯放緩、國外美聯儲大幅加息等因素影響，寫字樓及零售物業(yè)資本化率走擴，倉儲物流資本化率下行速度趨緩。另一方面，央行下調五年期LPR共計35個基點，國內無風險利率低位運行。截止去年年底，國內一線城市優(yōu)質寫字樓、零售物業(yè)和倉儲物流資本化率與十年期國債收益率的利差分別達到154、162和215個基點，較上一周期利差最窄時（2018年一季度）擴大152、141和52個基點。

　　展望2023年，國內防疫措施優(yōu)化和經濟復蘇預計將在二季度以后顯著提振酒店和商辦租賃市場表現，美聯儲加息周期也將隨通脹壓力減弱而見頂，相關資產的資本化率有望呈現“前升后降”的走勢，2023年上半年或將成為定價博弈和價值發(fā)現的窗口期。

　　倉儲物流方面，CBRE《2023年中國投資者意向調查》顯示倉儲物流仍為投資者最為看好的資產類型，46%的投資者愿意以無折扣或溢價收購倉儲物流資產。考慮到中國物流倉儲市場的結構性增長趨勢未改，以及近期新上市和擴募的物流REIT定價依然保持堅挺，我們認為隨著租賃需求的逐步復蘇，2023年國內高標倉資本化率將保持平穩(wěn)。

　　數據來源：世邦魏理仕研究部，2023年2月

　　投資建議

　　新經濟地產

　　2020年以來，新經濟地產交易額占全國大宗物業(yè)交易額比重維持在25%以上。2023年，新經濟地產將呈現更多元化的投資機會，CBRE建議投資者重點關注物流倉儲、長租公寓和產業(yè)園區(qū)這三大領域。

　　一線城市核心區(qū)寫字樓

　　隨著防疫措施的轉向和經濟觸底回升，2023年起國內寫字樓租賃需求有望進入持續(xù)性的增長階段，CBRE認為寫字樓投資也將因此再一次迎來較好的買入時機。CBRE建議投資者重點關注空置率維持低位且未來供應有限的一線城市核心區(qū)位優(yōu)質寫字樓。

　　酒店及零售物業(yè)

　　春節(jié)假期期間國內消費和旅游的強勁反彈無疑將大幅提振投資者對酒店和零售物業(yè)市場的預期，CBRE建議投資者關注此類資產價值發(fā)現的周期性機會。具體來看，零售物業(yè)方面，我們預計今年二季度起需求將顯著復蘇，可選消費和旅游消費占比較高的核心商圈購物中心和高街商鋪將重點受益，具備商場運營能力的投資者可以重點關注主要一二線城市內基于收入提升的相關投資機會。

  來 源： CBRE世邦魏理仕    

  編 輯：liuy