長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)解讀
仲量聯(lián)行最新數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已邁入“快速成長(zhǎng)期”的嶄新階段，市場(chǎng)迎來(lái)更多參與者并呈現(xiàn)多元化的產(chǎn)品和租賃客群特點(diǎn)。截至2022年上半年，全國(guó)頭部長(zhǎng)租公寓品牌總房源數(shù)量已達(dá)到84.7萬(wàn)套，而2020年全年的數(shù)據(jù)為69.9萬(wàn)套。與此同時(shí)，隨著越來(lái)越多的資本涌入長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)，投資交易量也迅速增加。上海作為領(lǐng)先全國(guó)的長(zhǎng)租公寓投資市場(chǎng)， 在2022年完成的74單大宗商業(yè)地產(chǎn)交易中，有15單為長(zhǎng)租公寓，成交單數(shù)占比超過(guò)20%，僅H次于辦公業(yè)態(tài)。
盛秀秀
中國(guó)區(qū)研究部住宅市場(chǎng)負(fù)責(zé)人
仲量聯(lián)行
在國(guó)家加快建立‘租購(gòu)并舉’住房制度的大背景下，長(zhǎng)租公寓的政策紅利有望繼續(xù)釋放。隨著租賃住房產(chǎn)品的普及和租賃住房消費(fèi)方式逐漸為大眾接受，加上產(chǎn)品力的進(jìn)一步提升，長(zhǎng)租公寓對(duì)青年白領(lǐng)客群的粘性有望增強(qiáng)，并將吸引更多家庭租戶(hù)、企業(yè)中高層人才等客群。此外，保租房公募REITs的成功發(fā)行以及對(duì)市場(chǎng)化長(zhǎng)租房納入REITs底層資產(chǎn)的研究和探索，將為未來(lái)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)帶來(lái)更多機(jī)遇。預(yù)計(jì)2023年的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)必將迸發(fā)出新生機(jī)。
2022年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)整體承受了來(lái)自疫情反復(fù)、防疫管控、租賃放緩等多方面壓力。即便如此，在2022年下半年經(jīng)濟(jì)活動(dòng)逐漸恢復(fù)后，在建長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目加緊建設(shè)、加速入市。根據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計(jì)，2022年底在上海的運(yùn)營(yíng)集中式長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目約369個(gè)，市場(chǎng)總存量已達(dá)10.8萬(wàn)套。與此同時(shí)，2022年整體租賃市場(chǎng)遭遇挑戰(zhàn)，新增租賃需求放緩，在此背景下，上海長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)平均入住率仍達(dá)到86.3%，展現(xiàn)出較強(qiáng)韌性。
從項(xiàng)目分布來(lái)看，長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目主要分布在地鐵沿線(xiàn)，且靠近辦公區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)或高校。以上海環(huán)線(xiàn)為例，長(zhǎng)租公寓在外環(huán)外的套數(shù)存量占54%，內(nèi)環(huán)內(nèi)占比僅8.9%。各環(huán)線(xiàn)項(xiàng)目租金呈階梯式分布。
魏駿亞
大中華區(qū)酒店及旅游地產(chǎn)事業(yè)部副總裁
仲量聯(lián)行
2022年是上海長(zhǎng)租公寓大宗交易元年，大宗交易成交額達(dá)到近60億元。我們觀(guān)察到各類(lèi)內(nèi)、外資投資者入場(chǎng)交易，且成交資產(chǎn)類(lèi)型呈現(xiàn)多樣化特點(diǎn)。在投資策略上，具有改造潛力的機(jī)會(huì)型物業(yè)尤其受到長(zhǎng)租公寓投資人的青睞，增值型投資交易占總交易額的75%，而穩(wěn)定型僅占25%。此外，長(zhǎng)租公寓投資人對(duì)于項(xiàng)目區(qū)位的投資偏好趨于多樣化，上海各環(huán)線(xiàn)長(zhǎng)租公寓的成交比例均勻分布。
預(yù)計(jì)2023年市場(chǎng)將迎來(lái)更多優(yōu)質(zhì)長(zhǎng)租公寓項(xiàng)目的加快入市，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將呈現(xiàn)出規(guī)�；�、社區(qū)化和品質(zhì)化的特點(diǎn)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)2023年上海在運(yùn)營(yíng)長(zhǎng)租公寓總存量將達(dá)到18.9萬(wàn)套，較2022年增長(zhǎng)75%。
隨著R4租賃住宅地塊上的項(xiàng)目加速建設(shè)和入市，預(yù)計(jì)2023-2025年間上海將迎來(lái)17.3萬(wàn)套新增租賃住房入市，其主要來(lái)源為R4項(xiàng)目。其中，作為上海城區(qū)內(nèi)首個(gè)大體量租賃社區(qū)，耀華國(guó)際社區(qū)將于2023年面向市場(chǎng)提供2212套租賃房源，該項(xiàng)目匹配了約2萬(wàn)平方米的多功能公共活動(dòng)空間，包含文化運(yùn)動(dòng)、教育培訓(xùn)、餐飲零售、超市便利、生活服務(wù)等豐富業(yè)態(tài)，有望成為上海世博板塊的一大熱門(mén)商業(yè)街區(qū)。仲量聯(lián)行預(yù)計(jì)，2023年長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)將迎來(lái)更多品質(zhì)項(xiàng)目的面市。
魏駿亞進(jìn)一步表示：“隨著社會(huì)及經(jīng)濟(jì)活動(dòng)回暖，長(zhǎng)租公寓租賃需求及運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)將穩(wěn)步回升并持續(xù)增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的發(fā)展前景和韌性將給予投資人信心，視時(shí)機(jī)入市交易。在 國(guó)家‘盤(pán)活存量資產(chǎn)’政策的引導(dǎo)下，2023年各類(lèi)存量物業(yè)，如閑置工業(yè)廠(chǎng)房、老舊酒店等都將有機(jī)會(huì)被改造為長(zhǎng)租公寓。同時(shí)，一系列利好政策以及目前四單保租房REITs的成功上市，為長(zhǎng)租公寓投資人開(kāi)辟了新的退出路徑，REITs退出類(lèi)資產(chǎn)或?qū)⑹艿礁嗤顿Y人關(guān)注�！�
來(lái) 源：仲量聯(lián)行投資縱橫
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