產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展已有40年，民企大規(guī)模進(jìn)入也達(dá)10年之久。有觀點(diǎn)認(rèn)為，隨著大體量巨頭的失速，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的黃金年代已經(jīng)過去；也有觀點(diǎn)認(rèn)為，正是大浪淘沙，讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)黃金年代真正到來。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)微妙轉(zhuǎn)折

　　觀察一 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要回歸產(chǎn)業(yè)本身

　　在過去很長一段時(shí)間里，中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一直分成兩個(gè)派別，分別是 “產(chǎn)城派”和“園區(qū)派”。兩派最大區(qū)別在規(guī)模體量：“產(chǎn)城派”動輒幾個(gè)平方公里，甚至幾十個(gè)平方公里，目標(biāo)打造一個(gè)產(chǎn)業(yè)新城；“園區(qū)派”更多是在幾百畝規(guī)模上打轉(zhuǎn)。

　　這兩派誰唱了主角，誰占領(lǐng)了市場，一直沒有明確的結(jié)論。但在過去的一年或者一年半的時(shí)間里，出現(xiàn)了較為明顯的事實(shí)證明——幾家產(chǎn)城開發(fā)商都遇到了問題，長期以來耕耘在小塊園區(qū)上的開發(fā)商則蓬勃壯大起來，開始全國布點(diǎn)。所以，過去十年中一直討論的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是什么這個(gè)問題，或許有了答案，那就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心在產(chǎn)業(yè)，因?yàn)閷?shí)踐已經(jīng)證明，用產(chǎn)業(yè)發(fā)展住宅的思路有局限。今天，或許已經(jīng)到了產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)回歸本體的時(shí)間點(diǎn)。

　　觀察二 “主動運(yùn)營”打造園區(qū)核心能力

　　如今談產(chǎn)業(yè)園區(qū)“運(yùn)營”是主旋律，越來越多園區(qū)開發(fā)商將“運(yùn)營”作為最主要的核心能力去打造。理論有了，該如何執(zhí)行？

　　第一、需要擁抱政府

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與別的地產(chǎn)最大的區(qū)別在于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的政策來源于政府，必須與政府緊密合作，才有獲得更好的產(chǎn)業(yè)扶持政策，將園區(qū)園區(qū)做大。由于今年疫情的影響，許多地區(qū)的產(chǎn)業(yè)指標(biāo)下行，促使政府愿意提供更多產(chǎn)業(yè)扶持政策，而擴(kuò)展園區(qū)是擁抱政府的重要切入點(diǎn)，應(yīng)當(dāng)充分利用2020下半年至2021年上半年這一產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的有利窗口期。

　　第二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)要變被動為主動

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與Location（區(qū)位）的關(guān)聯(lián)不如住宅、商業(yè)地產(chǎn)那樣緊密，被動性弱，對主動性就有更高要求。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)可以通過運(yùn)營主動地將產(chǎn)業(yè)招進(jìn)來，從被動性開發(fā)商轉(zhuǎn)變?yōu)橹鲃有蚤_發(fā)商，形成產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的核心價(jià)值。

　　觀察三 資本的馬太效應(yīng)

　　資本永遠(yuǎn)青睞優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，因此產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)需要向資本市場清晰說明自己的價(jià)值，就如過去幾年物流地產(chǎn)通過IPO使市場了解它們那樣。運(yùn)作開始繁榮。相對于物流地產(chǎn)，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)在資本市場的運(yùn)作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后的。過去幾年，物流地產(chǎn)已經(jīng)變成了“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”，到香港IPO，券商明白你在做什么、你在說什么，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)講不清楚。如今，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商到了可以通過IPO做迅速資本化的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，不出意外，明年應(yīng)該還有幾家產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商在香港IPO。

　　接下來幾年，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)可能密集通過資本市場融資，例如在香港等地區(qū)IPO。那么，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)如何像物流地產(chǎn)那樣形成資本市場的“標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品”？在不同行業(yè)的產(chǎn)業(yè)園有各自不同標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)刻，誰先提出標(biāo)準(zhǔn)，誰將站在資本市場風(fēng)口，真正抓住資本市場機(jī)會。

　　產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展可期

　　中國經(jīng)濟(jì)正在進(jìn)入一個(gè)迅速反彈期，全球性資源甚至是金融投資向中國聚集。戴德梁行中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管、董事總經(jīng)理蘇智淵表示：“未來兩三年，中國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)將面臨巨大轉(zhuǎn)型升級階段，是否能沖出重圍將在此一舉。”

來源：戴德梁行

編輯：jinbao