剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會議，釋放了房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展的新信號，還首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。
“新”即是信號，是未來工作的著重點。對于這次會議，申銀萬國證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長強(qiáng)調(diào)，要抓住三點“關(guān)鍵”：第一、問題在哪兒以及有沒有直面問題？第二、針對問題采取了什么措施、措施到不到位？第三、一個大國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有沒有很好的托底工程、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤的底托牢不牢？
楊成長認(rèn)為，當(dāng)下中國經(jīng)濟(jì)的增長問題，主要是內(nèi)需相對不足，長期是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、技術(shù)升級、企業(yè)活力激發(fā)等問題。
在此背景下，房地產(chǎn)面臨的主要問題是，企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，活力下降，對長期市場信心不足，房地產(chǎn)企業(yè)公開市場拿地意愿不足，也能反映出這些問題。因此，如何把消費和投資拉動起來，是當(dāng)下需要思考的問題。
見頂之后的“房地產(chǎn)需求刺激”
眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測，在未來相當(dāng)長時間內(nèi)，中國商品房銷售面積都可能是一個歷史頂部。于是問題出現(xiàn)了。見頂之后，房地產(chǎn)的消費需求應(yīng)該如何刺激？
楊成長的答案是，房子是老百姓最重視的生活場景，是需要長期維護(hù)的一個生活空間，所以圍繞著房地產(chǎn)向下游延伸的消費鏈條還很長，包括家庭房屋翻新、設(shè)計更新、物業(yè)管理及信息化、養(yǎng)老服務(wù)、家政服務(wù)等，這些都能衍生出新的商業(yè)模式來。
楊成長以房企跨界造車舉例說，造車不單單是一個概念的問題，也不單單指汽車生產(chǎn)，它指的是由汽車引發(fā)出來的汽車文化、汽車消費的發(fā)展方向和空間問題。也就是說，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈以及巨大的需求空間，是在談?wù)摲康禺a(chǎn)未來時需要思考到的問題。
基于此，楊成長對于房地產(chǎn)的未來持樂觀態(tài)度。他說，這個樂觀不是指房價上漲的樂觀，也不是指房屋銷量的樂觀，而是指房地產(chǎn)作為一個載體所吸納的居住層面上消費空間的樂觀。
“居住上的很多功能都沒有被很好地發(fā)掘出來，現(xiàn)在我們的房子小也好、大也好，總體住的是不太舒服的，特別是人們住房的消費理念上還不夠深化。”
比如說，家里總共有三個人，搞個幾百平方的大平層，其實從居住體驗感來說一點也不舒服，不舒服為什么還要換大房子，為什么還要換不合適的別墅，包括現(xiàn)在的養(yǎng)老更多強(qiáng)調(diào)的是硬件多好，沒有強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的助老，這些理念都沒有形成。所以，圍繞著跟土地、特別是跟房地產(chǎn)相關(guān)的可開發(fā)的需求還有很多很多。這其實跟今天的主題“求索慢變量 奔赴星辰大�！保傅膬�(nèi)涵是一樣的。
楊成長認(rèn)為，過去的中國房地產(chǎn)，金融思維意識很強(qiáng)烈，金融屬性特別強(qiáng)，它強(qiáng)調(diào)的是周期概念，即通過一個杠桿撬動不斷的發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控的“房住不炒”理念，“住”強(qiáng)調(diào)的是實用功能，“炒”指的就是房地產(chǎn)的金融屬性，“炒”就意味著要賺差價，它沒有持續(xù)的先進(jìn)創(chuàng)造能力，沒有強(qiáng)調(diào)民生屬性，所以我們要適應(yīng)房地產(chǎn)的實用屬性和民生屬性，順著這個去思考，很多問題便可迎刃而解。
房企向下延伸的“痛苦”和成長
在緩慢向下延伸的過程中，房企們是一種什么樣的感知呢？
“非常難、且非常痛苦�！睏畛砷L直言，很多開發(fā)商搞了幾十年的房地產(chǎn)開發(fā)，模式可以無限復(fù)制和滾動，按照這個模式來操作很舒服、很自在，拿地、開發(fā)、杠桿推動，這個模式形成一種慣性就是路徑依賴，而一旦轉(zhuǎn)型就很難適應(yīng)，所以才會變得非常痛苦。
楊成長表示，他知道有一些企業(yè)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做物業(yè)管理，或者做綜合樓宇的開發(fā)，起步階段非常難，因為做這些領(lǐng)域不像開發(fā)房子掙錢那么簡單，或有那么高的利潤。
但經(jīng)歷過這個階段后，才知道星辰大海的遼闊。因為下游的空間往往比設(shè)備制造的空間更大，需求也很大。
基于此，楊成長認(rèn)為，未來對房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)家的精神素養(yǎng)有了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求：
一是，企業(yè)家要有以民生為本的管理思維，實實在在為老百姓著想，以老百姓的居住生活水平為核心目標(biāo)，這就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別強(qiáng)調(diào)的共同富裕精神；
二是，要學(xué)會創(chuàng)造需求，創(chuàng)造需求就是創(chuàng)新的過程。過去開發(fā)商賣房子，老百姓買房子，這個需求不是創(chuàng)造的，未來的需求需要圍繞著房屋創(chuàng)造系列需求。這就好比市場上大量出現(xiàn)的電競、醫(yī)美、短視頻等，這些都是通過不斷的引導(dǎo)和引領(lǐng)，逐漸形成了一種新的市場需求。這就是雙循環(huán)系統(tǒng)中所說的，供給創(chuàng)造需求，需求引領(lǐng)供給，這個思路的深化目前看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
房地產(chǎn)眼下需要注意的問題
未來的樂觀，不代表房企眼下“寒冬”完全過去。在本次峰會上，和訊網(wǎng)總編輯汪雷發(fā)表致辭時也提到，過去一年，大家都已經(jīng)深切感受到了行業(yè)的艱難。而國家統(tǒng)計局發(fā)布的11月70城房價數(shù)據(jù)也顯示，11月新房、二手房價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別降至9個和3個，均跌至個位數(shù)，這一情況是較為罕見的。
盡管近期我們也陸續(xù)感受到了來自管理層的暖意。有分析也認(rèn)為，經(jīng)過7-10月房價的快速下調(diào)以及信貸政策的逐步緩和，眼下房價已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，最壞的時刻已經(jīng)過去，硬著陸的情況，不會大面積發(fā)生。但完全的“春天”并未來臨，房地產(chǎn)的“春天新活法”也并未完全成型，在此背景下，房地產(chǎn)當(dāng)前還需要注意哪些問題呢？
楊成長表示，對房地產(chǎn)公司來講，房地產(chǎn)的信用問題是當(dāng)前的最大問題，這方面有房地產(chǎn)自身的問題，特別是房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，市場流動性以及債務(wù)的結(jié)構(gòu)要進(jìn)行重新調(diào)整，房企應(yīng)該積極應(yīng)對并迅速加以調(diào)整，優(yōu)化財務(wù)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)也要積極幫助他們，現(xiàn)在出現(xiàn)了一個不好的現(xiàn)象，一旦某個公司出現(xiàn)了問題，很多的金融機(jī)構(gòu)就失去了耐心，對于這些困擾中的行業(yè)，特別是這樣的企業(yè)，恐怕金融機(jī)構(gòu)既要錦上添花也要重視雪中送炭。
而對房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)監(jiān)管和管理要加強(qiáng)升級，不能說出現(xiàn)問題再解決，我相信中國的絕大部分房企都可以做好，因為市場總體來說處于一個穩(wěn)增長的階段，而不是說中國房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，或者有一些真的克服不了的問題，其實房地產(chǎn)的空間還是非常大的。
另外，一定要注意風(fēng)險控制，我們在疫情期間由于流動性投放帶來的金融和房地產(chǎn)繁榮，反過來講疫情過后流動性要回籠了，這個時候作用就反過來了，所以大家也不能簡單把現(xiàn)在的房地產(chǎn)問題歸結(jié)到我們采取了什么政策，大國的房地產(chǎn)一定是有它的規(guī)律，之所以你出問題，主要還是我們對于這些規(guī)律的把握和市場的預(yù)期上，還沒有真正把它搞懂，應(yīng)該采取合適的經(jīng)營措施和經(jīng)營策略，始終把風(fēng)險防范作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要問題。有這根弦的企業(yè)，不會出太大問題，中國的房地產(chǎn)從體量到容量到結(jié)構(gòu)到升級過程，應(yīng)該說還有很大前途。
QA問答：
Q:老百姓都非常關(guān)心房地產(chǎn)，因為跟他們的居住層面有很大的關(guān)聯(lián)，對于他們您有什么話想說？
A:我覺得房地產(chǎn)幾十年形成了一個慣性思維，老百姓還有的去投資，但是任何一個投資品種都要考慮與之相關(guān)的一些問題，之所以叫投資，你增值的基礎(chǔ)很重要，長期來看，你投資的東西如果沒有給你帶來現(xiàn)金流，那么持有它的意義就不是很大。除非像藝術(shù)品、收藏品之外，它是絕對的稀缺，房地產(chǎn)不存在絕對稀缺這個概念，所以還是要朝資產(chǎn)邊界安全的角度去考慮問題，當(dāng)然不是說我們的房地產(chǎn)不該持有，但我們在持有它的時候，不要放在手里不用它，關(guān)鍵是要讓資源充分利用起來，讓它能夠造福于社會，服務(wù)于老百姓，這樣的資產(chǎn)，它有了功效，你持有它才有意義。
來源：和訊房產(chǎn)
