剛剛結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，釋放了房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展的新信號(hào)，還首次出現(xiàn)了“預(yù)期引導(dǎo)”“良性循環(huán)”“探索新的發(fā)展模式”等提法。
“新”即是信號(hào)，是未來(lái)工作的著重點(diǎn)。對(duì)于這次會(huì)議，申銀萬(wàn)國(guó)證券研究所首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊成長(zhǎng)強(qiáng)調(diào)，要抓住三點(diǎn)“關(guān)鍵”：第一、問(wèn)題在哪兒以及有沒(méi)有直面問(wèn)題？第二、針對(duì)問(wèn)題采取了什么措施、措施到不到位？第三、一個(gè)大國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展有沒(méi)有很好的托底工程、穩(wěn)經(jīng)濟(jì)大盤(pán)的底托牢不牢？
楊成長(zhǎng)認(rèn)為，當(dāng)下中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)問(wèn)題，主要是內(nèi)需相對(duì)不足，長(zhǎng)期是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型、技術(shù)升級(jí)、企業(yè)活力激發(fā)等問(wèn)題。
在此背景下，房地產(chǎn)面臨的主要問(wèn)題是，企業(yè)預(yù)期轉(zhuǎn)弱，活力下降，對(duì)長(zhǎng)期市場(chǎng)信心不足，房地產(chǎn)企業(yè)公開(kāi)市場(chǎng)拿地意愿不足，也能反映出這些問(wèn)題。因此，如何把消費(fèi)和投資拉動(dòng)起來(lái)，是當(dāng)下需要思考的問(wèn)題。
見(jiàn)頂之后的“房地產(chǎn)需求刺激”
眾多經(jīng)濟(jì)學(xué)家預(yù)測(cè)，在未來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，中國(guó)商品房銷(xiāo)售面積都可能是一個(gè)歷史頂部。于是問(wèn)題出現(xiàn)了。見(jiàn)頂之后，房地產(chǎn)的消費(fèi)需求應(yīng)該如何刺激？
楊成長(zhǎng)的答案是，房子是老百姓最重視的生活場(chǎng)景，是需要長(zhǎng)期維護(hù)的一個(gè)生活空間，所以圍繞著房地產(chǎn)向下游延伸的消費(fèi)鏈條還很長(zhǎng)，包括家庭房屋翻新、設(shè)計(jì)更新、物業(yè)管理及信息化、養(yǎng)老服務(wù)、家政服務(wù)等，這些都能衍生出新的商業(yè)模式來(lái)。
楊成長(zhǎng)以房企跨界造車(chē)舉例說(shuō)，造車(chē)不單單是一個(gè)概念的問(wèn)題，也不單單指汽車(chē)生產(chǎn)，它指的是由汽車(chē)引發(fā)出來(lái)的汽車(chē)文化、汽車(chē)消費(fèi)的發(fā)展方向和空間問(wèn)題。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)鏈、生態(tài)鏈以及巨大的需求空間，是在談?wù)摲康禺a(chǎn)未來(lái)時(shí)需要思考到的問(wèn)題。
基于此，楊成長(zhǎng)對(duì)于房地產(chǎn)的未來(lái)持樂(lè)觀態(tài)度。他說(shuō)，這個(gè)樂(lè)觀不是指房?jī)r(jià)上漲的樂(lè)觀，也不是指房屋銷(xiāo)量的樂(lè)觀，而是指房地產(chǎn)作為一個(gè)載體所吸納的居住層面上消費(fèi)空間的樂(lè)觀。
“居住上的很多功能都沒(méi)有被很好地發(fā)掘出來(lái)，現(xiàn)在我們的房子小也好、大也好，總體住的是不太舒服的，特別是人們住房的消費(fèi)理念上還不夠深化。”
比如說(shuō)，家里總共有三個(gè)人，搞個(gè)幾百平方的大平層，其實(shí)從居住體驗(yàn)感來(lái)說(shuō)一點(diǎn)也不舒服，不舒服為什么還要換大房子，為什么還要換不合適的別墅，包括現(xiàn)在的養(yǎng)老更多強(qiáng)調(diào)的是硬件多好，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)養(yǎng)老的助老，這些理念都沒(méi)有形成。所以，圍繞著跟土地、特別是跟房地產(chǎn)相關(guān)的可開(kāi)發(fā)的需求還有很多很多。這其實(shí)跟今天的主題“求索慢變量 奔赴星辰大�！�，所指的內(nèi)涵是一樣的。
楊成長(zhǎng)認(rèn)為，過(guò)去的中國(guó)房地產(chǎn)，金融思維意識(shí)很強(qiáng)烈，金融屬性特別強(qiáng)，它強(qiáng)調(diào)的是周期概念，即通過(guò)一個(gè)杠桿撬動(dòng)不斷的發(fā)展。房地產(chǎn)調(diào)控的“房住不炒”理念，“住”強(qiáng)調(diào)的是實(shí)用功能，“炒”指的就是房地產(chǎn)的金融屬性，“炒”就意味著要賺差價(jià)，它沒(méi)有持續(xù)的先進(jìn)創(chuàng)造能力，沒(méi)有強(qiáng)調(diào)民生屬性，所以我們要適應(yīng)房地產(chǎn)的實(shí)用屬性和民生屬性，順著這個(gè)去思考，很多問(wèn)題便可迎刃而解。
房企向下延伸的“痛苦”和成長(zhǎng)
在緩慢向下延伸的過(guò)程中，房企們是一種什么樣的感知呢？
“非常難、且非常痛苦。”楊成長(zhǎng)直言，很多開(kāi)發(fā)商搞了幾十年的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，模式可以無(wú)限復(fù)制和滾動(dòng)，按照這個(gè)模式來(lái)操作很舒服、很自在，拿地、開(kāi)發(fā)、杠桿推動(dòng)，這個(gè)模式形成一種慣性就是路徑依賴(lài)，而一旦轉(zhuǎn)型就很難適應(yīng)，所以才會(huì)變得非常痛苦。
楊成長(zhǎng)表示，他知道有一些企業(yè)做養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、做物業(yè)管理，或者做綜合樓宇的開(kāi)發(fā)，起步階段非常難，因?yàn)樽鲞@些領(lǐng)域不像開(kāi)發(fā)房子掙錢(qián)那么簡(jiǎn)單，或有那么高的利潤(rùn)。
但經(jīng)歷過(guò)這個(gè)階段后，才知道星辰大海的遼闊。因?yàn)橄掠蔚目臻g往往比設(shè)備制造的空間更大，需求也很大。
基于此，楊成長(zhǎng)認(rèn)為，未來(lái)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)家的精神素養(yǎng)有了更高標(biāo)準(zhǔn)的要求：
一是，企業(yè)家要有以民生為本的管理思維，實(shí)實(shí)在在為老百姓著想，以老百姓的居住生活水平為核心目標(biāo)，這就是經(jīng)濟(jì)發(fā)展中特別強(qiáng)調(diào)的共同富裕精神；
二是，要學(xué)會(huì)創(chuàng)造需求，創(chuàng)造需求就是創(chuàng)新的過(guò)程。過(guò)去開(kāi)發(fā)商賣(mài)房子，老百姓買(mǎi)房子，這個(gè)需求不是創(chuàng)造的，未來(lái)的需求需要圍繞著房屋創(chuàng)造系列需求。這就好比市場(chǎng)上大量出現(xiàn)的電競(jìng)、醫(yī)美、短視頻等，這些都是通過(guò)不斷的引導(dǎo)和引領(lǐng)，逐漸形成了一種新的市場(chǎng)需求。這就是雙循環(huán)系統(tǒng)中所說(shuō)的，供給創(chuàng)造需求，需求引領(lǐng)供給，這個(gè)思路的深化目前看還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。
房地產(chǎn)眼下需要注意的問(wèn)題
未來(lái)的樂(lè)觀，不代表房企眼下“寒冬”完全過(guò)去。在本次峰會(huì)上，和訊網(wǎng)總編輯汪雷發(fā)表致辭時(shí)也提到，過(guò)去一年，大家都已經(jīng)深切感受到了行業(yè)的艱難。而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)也顯示，11月新房、二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量分別降至9個(gè)和3個(gè)，均跌至個(gè)位數(shù)，這一情況是較為罕見(jiàn)的。
盡管近期我們也陸續(xù)感受到了來(lái)自管理層的暖意。有分析也認(rèn)為，經(jīng)過(guò)7-10月房?jī)r(jià)的快速下調(diào)以及信貸政策的逐步緩和，眼下房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)企穩(wěn)跡象，最壞的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去，硬著陸的情況，不會(huì)大面積發(fā)生。但完全的“春天”并未來(lái)臨，房地產(chǎn)的“春天新活法”也并未完全成型，在此背景下，房地產(chǎn)當(dāng)前還需要注意哪些問(wèn)題呢？
楊成長(zhǎng)表示，對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)講，房地產(chǎn)的信用問(wèn)題是當(dāng)前的最大問(wèn)題，這方面有房地產(chǎn)自身的問(wèn)題，特別是房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)階段，市場(chǎng)流動(dòng)性以及債務(wù)的結(jié)構(gòu)要進(jìn)行重新調(diào)整，房企應(yīng)該積極應(yīng)對(duì)并迅速加以調(diào)整，優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。
當(dāng)然，金融機(jī)構(gòu)也要積極幫助他們，現(xiàn)在出現(xiàn)了一個(gè)不好的現(xiàn)象，一旦某個(gè)公司出現(xiàn)了問(wèn)題，很多的金融機(jī)構(gòu)就失去了耐心，對(duì)于這些困擾中的行業(yè)，特別是這樣的企業(yè)，恐怕金融機(jī)構(gòu)既要錦上添花也要重視雪中送炭。
而對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)監(jiān)管和管理要加強(qiáng)升級(jí)，不能說(shuō)出現(xiàn)問(wèn)題再解決，我相信中國(guó)的絕大部分房企都可以做好，因?yàn)槭袌?chǎng)總體來(lái)說(shuō)處于一個(gè)穩(wěn)增長(zhǎng)的階段，而不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)不行了，或者有一些真的克服不了的問(wèn)題，其實(shí)房地產(chǎn)的空間還是非常大的。
另外，一定要注意風(fēng)險(xiǎn)控制，我們?cè)谝咔槠陂g由于流動(dòng)性投放帶來(lái)的金融和房地產(chǎn)繁榮，反過(guò)來(lái)講疫情過(guò)后流動(dòng)性要回籠了，這個(gè)時(shí)候作用就反過(guò)來(lái)了，所以大家也不能簡(jiǎn)單把現(xiàn)在的房地產(chǎn)問(wèn)題歸結(jié)到我們采取了什么政策，大國(guó)的房地產(chǎn)一定是有它的規(guī)律，之所以你出問(wèn)題，主要還是我們對(duì)于這些規(guī)律的把握和市場(chǎng)的預(yù)期上，還沒(méi)有真正把它搞懂，應(yīng)該采取合適的經(jīng)營(yíng)措施和經(jīng)營(yíng)策略，始終把風(fēng)險(xiǎn)防范作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的首要問(wèn)題。有這根弦的企業(yè)，不會(huì)出太大問(wèn)題，中國(guó)的房地產(chǎn)從體量到容量到結(jié)構(gòu)到升級(jí)過(guò)程，應(yīng)該說(shuō)還有很大前途。
QA問(wèn)答：
Q:老百姓都非常關(guān)心房地產(chǎn)，因?yàn)楦麄兊木幼用嬗泻艽蟮年P(guān)聯(lián)，對(duì)于他們您有什么話(huà)想說(shuō)？
A:我覺(jué)得房地產(chǎn)幾十年形成了一個(gè)慣性思維，老百姓還有的去投資，但是任何一個(gè)投資品種都要考慮與之相關(guān)的一些問(wèn)題，之所以叫投資，你增值的基礎(chǔ)很重要，長(zhǎng)期來(lái)看，你投資的東西如果沒(méi)有給你帶來(lái)現(xiàn)金流，那么持有它的意義就不是很大。除非像藝術(shù)品、收藏品之外，它是絕對(duì)的稀缺，房地產(chǎn)不存在絕對(duì)稀缺這個(gè)概念，所以還是要朝資產(chǎn)邊界安全的角度去考慮問(wèn)題，當(dāng)然不是說(shuō)我們的房地產(chǎn)不該持有，但我們?cè)诔钟兴臅r(shí)候，不要放在手里不用它，關(guān)鍵是要讓資源充分利用起來(lái)，讓它能夠造福于社會(huì)，服務(wù)于老百姓，這樣的資產(chǎn)，它有了功效，你持有它才有意義。
來(lái)源：和訊房產(chǎn)
