房訊網(wǎng)訊 2020年9月11日，第十二屆中國(guó)產(chǎn)業(yè)園商務(wù)區(qū)發(fā)展論壇暨第十六屆中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)投資專業(yè)展覽會(huì)在北京富力萬麗酒店舉辦，主題為：新商辦、新園區(qū)、新文旅，聚焦疫情后商辦地產(chǎn)的敏捷辦公、城市更新、新基建、產(chǎn)城運(yùn)營(yíng)，探索"雙循環(huán)"新發(fā)展格局下樓宇經(jīng)濟(jì)與園區(qū)經(jīng)濟(jì)的創(chuàng)新發(fā)展路徑。
來自300家開發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商、渠道商，以及上市公司、金融機(jī)構(gòu)、投資機(jī)構(gòu)、物業(yè)管理、代理經(jīng)紀(jì)、門窗幕墻、建材企業(yè)等地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界及互聯(lián)網(wǎng)專家、政商學(xué)屆精英及新聞媒體超過1500位嘉賓出席，齊聚北京共襄盛舉。
CBRE華中區(qū)董事總經(jīng)理兼中國(guó)區(qū)顧問及交易服務(wù)|產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)部主管羅瑾發(fā)表主題為"新基建浪潮下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)"的精彩演講，介紹了消費(fèi)和科技推動(dòng)下新基建產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展，并重點(diǎn)分享了數(shù)據(jù)中心和冷鏈業(yè)態(tài)面臨的機(jī)遇和挑戰(zhàn)。
以下是羅瑾演講實(shí)錄：
羅瑾：我們說的傳統(tǒng)基建，主要是鐵路、公路、機(jī)場(chǎng)等。而新基建的投資，范圍已經(jīng)延展到特高壓、城際高鐵及軌道、新能源汽車充電樁、大數(shù)據(jù)中心、5G、人工智能、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等相對(duì)獨(dú)立的7個(gè)領(lǐng)域，涉及到通信、電力、交通、數(shù)字等多個(gè)社會(huì)民生重點(diǎn)行業(yè)。
互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）迎快速發(fā)展 投資空間大
今天要講的第一個(gè)話題是數(shù)據(jù)中心，我相信大家對(duì)數(shù)據(jù)中心并不陌生，每個(gè)人手里都握了一個(gè)手機(jī)，每個(gè)人的手機(jī)里邊存的都可以說是數(shù)據(jù)。
為什么說很多人會(huì)關(guān)注數(shù)據(jù)中心呢？首先這是一個(gè)社會(huì)的問題。大家都在使用的線上購(gòu)物、線上消費(fèi)，以及在互聯(lián)網(wǎng)上的開會(huì)、溝通、視頻直播等，這一切都是數(shù)據(jù)，這些數(shù)據(jù)都是要進(jìn)行存儲(chǔ)、要進(jìn)行流動(dòng)、進(jìn)行運(yùn)算的。大量的數(shù)據(jù)流動(dòng)就需要大量的數(shù)據(jù)中心去支持，所以說數(shù)據(jù)中心的發(fā)展就得到了巨大的支撐。
其次在政府層面是非常支持的，2015年《國(guó)務(wù)院關(guān)于印發(fā)促進(jìn)大數(shù)據(jù)發(fā)展行動(dòng)綱要的通知》中就提出來要發(fā)展數(shù)據(jù)中心的目標(biāo)，培育國(guó)際領(lǐng)先的大數(shù)據(jù)核心龍頭企業(yè)和大數(shù)據(jù)應(yīng)用及服務(wù)企業(yè)；發(fā)生疫情之后，中央政治局常務(wù)委員會(huì)在今年3月提出要加快和鼓勵(lì)5G網(wǎng)絡(luò)、數(shù)據(jù)中心等新型基礎(chǔ)建設(shè)的建設(shè)進(jìn)度。
在這樣的背景下，投資者對(duì)數(shù)據(jù)中心的興趣顯著增強(qiáng)。十年之前數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模是非常小的，只有現(xiàn)在的1/20。雖然在過去的十年我們的增長(zhǎng)率出現(xiàn)了緩慢遞減，但是未來3年之內(nèi)，我們可以看到復(fù)合增長(zhǎng)率依舊保持37%的增長(zhǎng)，到2020年，我們預(yù)測(cè)數(shù)據(jù)中心的規(guī)模將是現(xiàn)在規(guī)模的兩倍。很多互聯(lián)網(wǎng)云廠商比如大家比較熟悉的阿里巴巴、騰訊，其實(shí)已經(jīng)要加大對(duì)數(shù)據(jù)中心的投資，為了什么？就是為了提供更多有效的數(shù)據(jù)中心設(shè)施設(shè)備來支持更流暢的網(wǎng)上購(gòu)物等行為。
數(shù)據(jù)中心所體現(xiàn)出來的形態(tài)，就是IDC機(jī)柜。根據(jù)賽迪數(shù)據(jù)顯示，2019年中國(guó)數(shù)據(jù)中心的數(shù)量大約為7.4萬個(gè)，占整個(gè)全球的數(shù)據(jù)中心總量23%。當(dāng)前，我國(guó)數(shù)據(jù)中心機(jī)架數(shù)量達(dá)到227萬架，據(jù)測(cè)算到2025年，若要完全滿足中國(guó)數(shù)據(jù)中心的增長(zhǎng)，需要430萬個(gè)互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)中心（IDC）機(jī)柜。也就是說，在未來的5年到6年之內(nèi)，我們需要的缺口是203萬個(gè)，這代表什么？這代表有非常巨大的空間給運(yùn)營(yíng)廠商、投資人去加大對(duì)于數(shù)據(jù)中心的投資。
這些設(shè)施都分布在哪里呢？主要是在長(zhǎng)三角地區(qū)和北京周邊以及廣東等，可以看到一線城市數(shù)據(jù)中心的比例還是占比較大的部分。這是因?yàn)榇罅康南M(fèi)人口集中在一線城市，很多數(shù)據(jù)中心為了提供極速、及時(shí)的反應(yīng)，所以需要靠近一線城市。然而，一線城市的能耗指標(biāo)、電力供應(yīng)、土地等數(shù)據(jù)中心建設(shè)的核心要素，卻非常緊缺。同時(shí)，以北上廣深為代表的一線城市的數(shù)據(jù)中心的監(jiān)管政策也是逐漸趨嚴(yán)�？梢�，提前布局一線城市或者周邊衛(wèi)星城市的運(yùn)營(yíng)商/投資者有望在未來持續(xù)展現(xiàn)他們的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。
我們可以看到數(shù)據(jù)中心的發(fā)展機(jī)遇和發(fā)展挑戰(zhàn)其實(shí)是顯而易見的。機(jī)遇：第一，政府政策是非常支持的。第二，數(shù)據(jù)中心的需求急速的在提升。第三，很多投資人已經(jīng)在看數(shù)據(jù)中心的投資機(jī)會(huì)，并且已經(jīng)跟數(shù)據(jù)中心的運(yùn)營(yíng)商進(jìn)行了戰(zhàn)略性的合作。
挑戰(zhàn)：第一，供需格局不平衡。第二，一線城市能耗、電力、土地供應(yīng)資源緊缺。第三，IDC監(jiān)管政策趨嚴(yán)。
冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛 將加速進(jìn)入合資并購(gòu)期
第二方面跟大家分享的是冷庫(kù)，冷庫(kù)跟大家也是息息相關(guān)的。冷鏈物流一般包括預(yù)冷、包裝、倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸、配送等環(huán)節(jié)。而倉(cāng)儲(chǔ)的環(huán)節(jié)，就需要冷庫(kù)設(shè)施設(shè)備。從溫度上來分類冷庫(kù)設(shè)施，包括冷藏庫(kù)、冷凍庫(kù)、恒溫庫(kù)等等。
當(dāng)前中國(guó)冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)需求旺盛，有著相當(dāng)大的投資機(jī)遇。冷庫(kù)需求的驅(qū)動(dòng)因素包括生鮮消費(fèi)增長(zhǎng)及全渠道分銷提升、食物損耗及質(zhì)量問題、政策支持和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、醫(yī)藥產(chǎn)品需求的增長(zhǎng)等。
以果蔬為例，如果在整個(gè)過程中，沒有得到很好的品質(zhì)保證，或者是設(shè)施設(shè)備有一定的問題的話，到達(dá)消費(fèi)者手中的損耗率可能會(huì)很大。中國(guó)目前的損耗率差不多是15%，但是美國(guó)是只有5%，中國(guó)現(xiàn)在的損耗率是美國(guó)的三倍，為什么？就是因?yàn)槲覀兝鋷?kù)的設(shè)施設(shè)備還沒有達(dá)到先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的水平，有一個(gè)非常大的空間值得我們?nèi)ヌ嵘?/P>
再比如醫(yī)藥產(chǎn)品。在疫情之后，疫苗是每個(gè)人非常關(guān)注的，無論是疫苗還是其他的醫(yī)藥產(chǎn)品都需要一個(gè)溫度保障的空間去存儲(chǔ)這些藥品，所以在疫情之后，這些藥品需求的增長(zhǎng)也會(huì)對(duì)冷庫(kù)或者溫庫(kù)提出一定的要求。
目前我國(guó)冷庫(kù)面臨著供需不匹配的現(xiàn)狀，已經(jīng)滿足不了如今市場(chǎng)的需求。發(fā)達(dá)國(guó)家的個(gè)人均冷庫(kù)的容量遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于亞太地區(qū)的人均冷庫(kù)容量，拿美國(guó)和中國(guó)的數(shù)據(jù)來看，全球冷鏈聯(lián)盟（GCCA）數(shù)據(jù)顯示，2018年美國(guó)城市人均冷庫(kù)容量為0.5立方米，中國(guó)只有美國(guó)人均冷庫(kù)容量的1/5。如果亞太地區(qū)的城市人均冷庫(kù)容量要達(dá)到美國(guó)相當(dāng)水平的話，需要新增4.11億立方米，是現(xiàn)在整個(gè)冷庫(kù)設(shè)施設(shè)備的容量的兩倍。
目前中國(guó)冷鏈供應(yīng)市場(chǎng)尚處于起步階段，市場(chǎng)較為分散。2019年我國(guó)冷鏈物流行業(yè)收入前十家公司，僅占總體市場(chǎng)規(guī)模的5%到6%，組成剩下超過90%的市場(chǎng)，是數(shù)千個(gè)小型企業(yè)或個(gè)人。隨著頭部玩家市占率穩(wěn)步上升，市場(chǎng)上已出現(xiàn)規(guī)�；氖詹①�(gòu)的案例。未來冷鏈將加速進(jìn)入合資并購(gòu)期，行業(yè)不斷進(jìn)行整合，行業(yè)巨頭有望出現(xiàn)。
冷鏈倉(cāng)儲(chǔ)的需求使不斷增長(zhǎng)的，但還面臨著一定的挑戰(zhàn)，一是行業(yè)尚處于整合初期，租戶較為分散規(guī)模小；二是投資成本和風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)普通倉(cāng)庫(kù)較高；三是運(yùn)維專業(yè)性要求高；四是倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)稀缺等。
綜上可以看到，在巨大的消費(fèi)市場(chǎng)以及科技推動(dòng)的大環(huán)境下，無論是數(shù)據(jù)中心還是冷庫(kù)的投資，都迎來了蓬勃的發(fā)展。有很多國(guó)內(nèi)外的投資人在義無反顧地投入，說明無論是中國(guó)還是海外，對(duì)這類資產(chǎn)都是持極其支持的態(tài)度。相信在未來兩到三年之內(nèi)，必定會(huì)有更好的發(fā)展。
我今天的演講到此結(jié)束。謝謝！
來源：房訊網(wǎng)
