全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作，是滿足人民群眾美好生活需要，推動(dòng)惠民生擴(kuò)內(nèi)需，推進(jìn)城市更新和開發(fā)建設(shè)方式轉(zhuǎn)型，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的重要舉措。
日前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見》（以下簡稱《意見》）�！兑庖姟访鞔_了全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的總體要求、目標(biāo)任務(wù)、對象范圍、支持政策和保障措施等。圍繞改善居民居住條件，推動(dòng)構(gòu)建“縱向到底、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系，讓人民群眾生活更方便、更舒心、更美好。
國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會(huì)理事長仇保興在接受人民網(wǎng)房產(chǎn)專訪時(shí)指出，今年各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)，比去年增加一倍，“舊改”規(guī)模擴(kuò)增“恰逢其時(shí)”，是一項(xiàng)保民生促就業(yè)的高效投資和惠民生工程。
他表示，改造的推進(jìn)應(yīng)充分調(diào)動(dòng)居民、企業(yè)、社會(huì)、科研人員的積極性，讓有改造需求的小區(qū)自己“冒出來”。同時(shí)，應(yīng)采取多模式、多途徑，群策群力，把從下而上的改造方案設(shè)計(jì)與從上而下的激勵(lì)政策制度協(xié)同促進(jìn)，不做政府包干、群眾靠邊的“交鑰匙工程”。
國務(wù)院參事、中國城市科學(xué)研究會(huì)理事長仇保興
以下是專訪全文：
人民網(wǎng)房產(chǎn)：2020《政府工作報(bào)告》提出，今年“新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè)”——涉及居民近700萬戶，比去年增加一倍。您如何看老舊小區(qū)改造的重要性，老舊小區(qū)改造在落實(shí)“六�！比蝿�(wù)中發(fā)揮哪些作用？
仇保興：其實(shí)，30年前就開始“舊改”了，那時(shí)候主要是“穿鞋戴帽”，但是隨著城市建設(shè)轉(zhuǎn)向“以人民為中心”，“舊改”內(nèi)容發(fā)生了重大變化。
從中央的層面來講，“六�！笔俏覀兠媾R的又一場戰(zhàn)役。
第一場戰(zhàn)役是戰(zhàn)“疫”，我們?nèi)〉昧藳Q定性的勝利。
第二場戰(zhàn)役是“疫后復(fù)興”，這包括迅速的復(fù)工復(fù)產(chǎn)、抵消外貿(mào)大幅度下降對國民經(jīng)濟(jì)帶來的影響，因此必須拉動(dòng)內(nèi)需。
由此看來，當(dāng)前中央提出的“六保”是非常及時(shí)，其重要的基礎(chǔ)就是首先要保證投資的擴(kuò)張。
從上圖我們可以看到近幾年來“棚改”的投資規(guī)模變化。我國在十年前就開始了大規(guī)模的棚改，每年都是以500萬或600萬套的速度進(jìn)行。但是到了2019年，棚改規(guī)模就大幅的萎縮了，因?yàn)樵摳牡呐镂輩^(qū)都改得差不多了，去年的棚改規(guī)模和往年相比已被“腰斬”。再加上我國城鎮(zhèn)化已進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資萎縮已成為事實(shí)，必然會(huì)對就業(yè)帶來一定影響。
在這個(gè)關(guān)鍵時(shí)期，國務(wù)院決定把“舊改”的規(guī)模擴(kuò)大一倍，可以說是“恰逢其時(shí)”。我們可以做一個(gè)簡單的分析，如果對2000年前的城市住宅進(jìn)行“舊改”，這一批住宅總量大于100億平方米，按每一個(gè)平方米改造標(biāo)準(zhǔn)約為1000元，總計(jì)整個(gè)“舊改”規(guī)�？蛇_(dá)10萬億元，由此可見“舊改”的規(guī)模是非常大的。國務(wù)院決定今年改造任務(wù)為700萬戶，總量比去年翻一番以上，今年的改造規(guī)模將達(dá)到7000億，如再加上停車設(shè)施、電梯、海綿社區(qū)和鄰里中心建設(shè)等等，總投資額估計(jì)在10000億左右。按照這個(gè)經(jīng)濟(jì)規(guī)模我們估算一下，如果今年“舊改”任務(wù)都完成的話，可以帶動(dòng)固定資產(chǎn)投資規(guī)模提升1.2到1.5個(gè)百分點(diǎn)。
投資和就業(yè)有著密切的關(guān)聯(lián)性。如果今年“舊改”投入規(guī)模能夠接近一萬億，就能夠新增約七百萬人的就業(yè)。這個(gè)數(shù)量是非常巨大的，而將同樣規(guī)模的投資投在工業(yè)領(lǐng)域卻只能帶來約300萬的就業(yè)，這是完全不一樣的。由此可見，“舊改”是投入少創(chuàng)造的就業(yè)崗位多的高效投資。
人民網(wǎng)房產(chǎn)：近年來，隨著城市更新需求加大，全國各地老舊小區(qū)改造力度亦不斷加大。您如何看待當(dāng)下老舊小區(qū)改造的現(xiàn)狀和進(jìn)度，在今年復(fù)雜經(jīng)濟(jì)形勢下，各地推出的政策有何亮點(diǎn)？
仇保興：今年老舊小區(qū)改造各地亮點(diǎn)也不少。例如：南京市按照“三年基本完成，五年全面完成”的目標(biāo)要求，對2000年建成的老舊小區(qū)進(jìn)行全面整治，市政府給予每平米整治補(bǔ)貼260元，示范小區(qū)提高到410元每平米。在整治過程中狠抓規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目公示、工期進(jìn)度和工程質(zhì)量，并引進(jìn)第三方機(jī)構(gòu)巡查、設(shè)立群眾監(jiān)督員等方式，多措并舉解決整治難題，取得良好的進(jìn)度。
山東省啟動(dòng)老舊小區(qū)改造“4+N”籌資模式試點(diǎn)，推廣和創(chuàng)新四種模式；鼓勵(lì)各地自主探索“N”種模式，吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。
與此同時(shí)，當(dāng)前“舊改”還存在已改造的老舊小區(qū)改造過程零亂，只重視單項(xiàng)改造，卻忽略了小區(qū)的整體設(shè)計(jì)。 例如這個(gè)月給某舊小區(qū)加裝屋頂，下個(gè)月又說要進(jìn)行門窗改造，再過一段時(shí)間再進(jìn)行地下管道修理，城市各個(gè)專業(yè)部門針對老舊小區(qū)改造各自出改造方案又不能綜合設(shè)計(jì)和同步改造。甚至針對不同的改造項(xiàng)目給出了好幾個(gè)獨(dú)立的方案，結(jié)果使居住在舊區(qū)的老百姓無所適從。
缺百姓參與。我舉個(gè)例子，幾年前，北京海淀區(qū)有些小區(qū)居住的建筑學(xué)工程院院士，但連自家小區(qū)要怎么改卻毫不知情，因?yàn)闆]人通知他們參與家園改造。改造方案被有關(guān)部門直接“定了”。有的專業(yè)部門常常在小區(qū)改造中采用“一刀切”的方式，他們也不管這些建筑什么時(shí)代建的，是不是需要整體改造？整個(gè)改造過程不是以人民的需求為中心，更多的感覺是以完成上級(jí)任務(wù)為中心，改造方案制度缺失老百姓“點(diǎn)菜”的關(guān)鍵步驟。
缺公共中心。應(yīng)該整合設(shè)立“公共服務(wù)中心”，或稱“鄰里中心”讓老百姓不出小區(qū)就能享受到綜合性服務(wù)。
此外，缺企業(yè)加盟、缺軟件管理等都是當(dāng)下老舊小區(qū)改造需要直面的問題。
人民網(wǎng)房產(chǎn)：居民參與改造意愿低、社會(huì)資本融資難、過于依賴財(cái)政資金等是“舊改”推進(jìn)中長期存在的難點(diǎn)。您認(rèn)為，解決這一系列問題的突破口在哪？
仇保興：解決這一系列問題最需要改造的小區(qū)自己“冒出來”。所謂自己“冒出來”，就是能讓小區(qū)居民自發(fā)的提出“我要改造”，這事情就好辦了。
提前編制好“菜單式”老舊小區(qū)整體改造目錄包括價(jià)格清單，方便居民“點(diǎn)菜”，讓老百姓了解并積極參與小區(qū)設(shè)計(jì)改造與管理。
比如針對舊住宅加裝電梯的難點(diǎn)。可以將其與立體停車、地下停車和加裝電梯組合在一起解決，對用不上電梯的底層居民進(jìn)行停車位或現(xiàn)金的補(bǔ)償即是一個(gè)較好的矛盾解決方法。
以此來增加部分居民積極性。
針對融資難，過度依賴財(cái)政資金的問題，我認(rèn)為改造和物業(yè)管理模式思路需要?jiǎng)?chuàng)新。可以引進(jìn)企業(yè)PPP模式，比如電梯可以向電梯公司來租賃，企業(yè)在小區(qū)加裝太陽能裝置之后，小區(qū)的居民也可以得到分成，這就是一種完全的PPP模式、合同能源管理的模式。倘若這些都讓政府包干了，那財(cái)政負(fù)擔(dān)無疑加重了，中央財(cái)政分配下來的錢也就起不到什么作用了。
此外，政府節(jié)能減排補(bǔ)貼，大維修基金等應(yīng)該形成合力。除了中央財(cái)政專項(xiàng)補(bǔ)貼每戶2萬元之外，各省市也相應(yīng)出臺(tái)了補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，有的是專門對加裝電梯或住宅保溫改造進(jìn)行補(bǔ)貼。這些各種繁多的補(bǔ)貼都應(yīng)在地方統(tǒng)籌的前提下，結(jié)合大維修基金統(tǒng)一安排，以發(fā)揮最大的效用。
人民網(wǎng)房產(chǎn)：“老舊小區(qū)改造”考驗(yàn)基層治理能力，對此有哪些經(jīng)驗(yàn)做法值得借鑒？
仇保興：一是浙江省近幾年推廣“一萬臺(tái)電梯進(jìn)社區(qū)”計(jì)劃。有的電梯廠主動(dòng)采用租賃的辦法為老舊樓宇安裝電梯，取得了很好的成效。
二是錦州市前幾年由市住建局統(tǒng)一協(xié)調(diào)，將全市區(qū)五分之一的房頂統(tǒng)一安裝了太陽能光伏板，取得了節(jié)能減排和老舊住宅改造雙贏局面。
人民網(wǎng)房產(chǎn)：最近正值汛期，有些小區(qū)在暴發(fā)洪澇等自然災(zāi)害的時(shí)候，明顯“里子”不如“面子”，甚至有些小區(qū)還要面臨“返工”，大大的增加了地區(qū)的資金壓力。如何做到城市有效更新，打造有韌性的城市？
仇保興：老舊小區(qū)改造，既要“面子”也要“里子”。就要從多方面科學(xué)改造，首先我認(rèn)為有8項(xiàng)必備的改造項(xiàng)目：
一是建筑性能監(jiān)測和加固，確保30年壽命和基本抗震性能；
二是外墻的保溫改造。選用外墻保溫材料需要因地制宜，例如北方地區(qū)住宅采用的較厚的防火保溫板并不適用于南方地區(qū)；
三是可再生能源與建筑一體化。比如在屋頂上面加蓋一個(gè)“太陽能博士帽”，就能在政府不需要出錢的情況下實(shí)現(xiàn)既有隔熱層又能發(fā)電的功效；
四是管網(wǎng)改造提升與雨水收集。
五是適老改造，加裝電梯。加裝電梯的資金由群眾分擔(dān)為主，然后對底層住戶應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，補(bǔ)償?shù)讓泳用竦姆绞娇梢远喾N多樣，但一定要公平合理，一視同仁。
六是北方地區(qū)住宅供熱計(jì)量改造。
七是立體停車場或地下停車場。城市老舊小區(qū)一般都缺乏停車位，其結(jié)果不僅造成小區(qū)停車難影響到居民購車積極性，而且還由于亂停車而嚴(yán)重堵塞了消防通道造成安全隱患。
八是垃圾分類與廚余垃圾處理。
此外，一些非必要項(xiàng)目亦可增加小區(qū)韌性，比如社區(qū)綠化和立體綠化、增加社區(qū)對外通道、海綿社區(qū)設(shè)計(jì)等。
以人民為中心的“舊改”，一定要做到“平疫結(jié)合”，而且要滿足人們的多樣化需求和應(yīng)對日益緊迫的老年化時(shí)代的到來。
韌性城市其實(shí)是把宜居、活力、綠色、安全這四大目標(biāo)進(jìn)行了綜合。城市和社區(qū)有了韌性，人們才能從容的應(yīng)對未來可能出現(xiàn)的新的疫情和其他的災(zāi)害。 新一輪“舊改”不可能是一套完整和事無巨細(xì)的頂層設(shè)計(jì)，應(yīng)該充分調(diào)動(dòng)居民、企業(yè)、社會(huì)、科研人員的積極性，多模式、多途徑，群策群力，把從下而上的改造方案設(shè)計(jì)與從上而下的激勵(lì)政策制度協(xié)同促進(jìn)。
人民網(wǎng)房產(chǎn)：如何理解“老舊小區(qū)改造”與“城市更新”之間的不同與聯(lián)系？結(jié)合當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢和行業(yè)發(fā)展，下半年全國老舊小區(qū)改造的發(fā)力點(diǎn)在哪里？
仇保興：一是深化“放管服”改革，實(shí)行聯(lián)合審批，切實(shí)糾正多頭審批、多部門管理的難點(diǎn)，簡化方案審查審批程序。
二是鼓勵(lì)各地大膽進(jìn)行模式創(chuàng)新，因地制宜吸引社會(huì)資本參與老舊小區(qū)改造。應(yīng)鼓勵(lì)采用PPP、特許經(jīng)營等新模式，多渠道開拓改造資金。
三是積極動(dòng)員社區(qū)民眾“自力更生”改造提升自己的家園。防止政府獨(dú)家包干，成了群眾靠邊站的“交鑰匙工程”。
四是重視綜合改造方案設(shè)計(jì)，防止各部門“單打一”,重復(fù)施工擾民。推廣社區(qū)總設(shè)計(jì)師制度，充分吸收民眾的建議、開拓市民參與老舊小區(qū)改造新途徑。
五是及時(shí)統(tǒng)籌解決老舊小區(qū)歷史遺留問題，提倡多部門聯(lián)合辦公現(xiàn)場解決設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)提出的難點(diǎn)，加快老舊小區(qū)改造進(jìn)度。
來源：人民網(wǎng)-房產(chǎn)頻道
編輯：wangdc
