中美貿(mào)易戰(zhàn)疊加疫情的影響正使中國乃至全球經(jīng)濟受到重創(chuàng)。在此背景下,中國政府啟動了以國內(nèi)大循環(huán)為主的內(nèi)循環(huán)經(jīng)濟模式,試圖通過拉動內(nèi)需刺激經(jīng)濟發(fā)展,從而在復(fù)雜的國際國內(nèi)環(huán)境中尋找新的發(fā)展機會。在這一經(jīng)濟模式下,北京寫字樓市場也將呈現(xiàn)出同以往不同的發(fā)展趨勢。
第三產(chǎn)業(yè)整體下滑中有亮點
北區(qū)寫字樓部主管廉峰哲表示,今年上半年北京的經(jīng)濟面臨了前所未有的挑戰(zhàn),1月爆發(fā)的新冠疫情直接導(dǎo)致經(jīng)濟停擺。當(dāng)全國疫情剛剛得到初步控制,絕大多數(shù)省市逐漸恢復(fù)經(jīng)濟活動之時,6月北京疫情出現(xiàn)反復(fù),令剛呈現(xiàn)復(fù)蘇跡象的經(jīng)濟再次跌入谷底。因此,今年1-6月,北京第三產(chǎn)業(yè)收入大幅下滑,其中,住宿餐飲業(yè)收入同比下降47.6%,文娛行業(yè)年度同比下降超過36.2%。不過,在第三產(chǎn)業(yè)的所有行業(yè)中,信息軟件技術(shù)及金融業(yè)的收入在嚴峻的經(jīng)濟形勢下卻實現(xiàn)同比正增長,而租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)的收入較去年同期也僅下降了5%。
在今年上半年北京第三產(chǎn)業(yè)中,批發(fā)零售、金融、信息技術(shù)和租賃與商務(wù)服務(wù)業(yè)所占份額分居前四位,總收入占比分別為44.8%,19.85%, 11.15%級5.87%。批發(fā)零售類收入雖然占比高,但這類企業(yè)歷來對寫字樓面積的需求低,而剩下的三個行業(yè)則一直以來都是北京寫字樓需求的主力,此次雖然疫情來勢洶洶,但這三個行業(yè)在北京的表現(xiàn)依然穩(wěn)定。
疫情過后,在經(jīng)濟啟動雙循環(huán)的大背景下,北京寫字樓市場呈現(xiàn)出一些新的發(fā)展趨勢:
經(jīng)濟啟動雙循環(huán)下的市場新趨勢
新項目的入市以及需求的疲軟使整體空置率上揚
2020年二季度,隨著疫情的逐步控制和企業(yè)的復(fù)產(chǎn)復(fù)工,市場租賃成交略有回暖,但上半年整體空置率仍高達16.2%,創(chuàng)2011年以來新高。今年下半年預(yù)計仍有約117萬平方米的新增供應(yīng)投放市場,隨著大量的新增供應(yīng)的入市和市場租賃活動不景氣的持續(xù),整體市場空置率或?qū)⒈贿M一步推高至20%的高點。
租金在今年下半年仍將繼續(xù)下探,至2021年后保持穩(wěn)定
為盡快提高入駐率和最大限度減少自身損失,寫字樓業(yè)主紛紛為租戶提供更優(yōu)惠的租金和更大的免租力度,使2020年上半年北京全市寫字樓有效凈租金同比下降9.5%,達每月每平方米358.5元,創(chuàng)2012年以來新低。
預(yù)計下半年面對大量新增供應(yīng)以及國內(nèi)外經(jīng)濟環(huán)境的不明朗,同時考慮到租戶成本控制和市場競爭加劇帶來的雙重影響,業(yè)主可能會繼續(xù)加大租金優(yōu)惠和免租力度,整體市場租金水平或?qū)⒗^續(xù)呈現(xiàn)下調(diào)趨勢。2021年,得益于疫情有效控制帶來的企業(yè)經(jīng)濟效益轉(zhuǎn)好和市場租賃需求復(fù)蘇,預(yù)計租金將呈逐漸平穩(wěn)態(tài)勢。
市場進一步分化,核心區(qū)域租金及空置率穩(wěn)定,新興商圈下行風(fēng)險加劇
上半年,北京新興商圈的市場空置率已高達31.2%,同時下半年,在100多萬平方米的新增供應(yīng)中,有近70%主要集中在新興商圈。大量新增供應(yīng)和目前較高的市場空置率使未來新興商圈市場競爭加劇,租金也將面臨進一步下探的風(fēng)險。而核心商圈有限的新增供應(yīng)將使該區(qū)域繼續(xù)保持目前空置率9.9%的相對穩(wěn)定局面。
經(jīng)濟啟動雙循環(huán)下的需求新趨勢
金融、高科技互聯(lián)網(wǎng)、專業(yè)服務(wù)業(yè)未來仍是寫字樓租賃需求主力
一直以來,金融業(yè)、高科技互聯(lián)網(wǎng)和專業(yè)服務(wù)業(yè)為北京寫字樓市場成交的三大主力行業(yè),上半年三大主力行業(yè)成交面積之和占總成交面積的79.1%。未來,在北京服務(wù)業(yè)擴大開放、金融開放和發(fā)展新基建的政策鼓勵下,這傳統(tǒng)三大主力行業(yè)仍將繼續(xù)領(lǐng)跑北京寫字樓租賃市場。
企業(yè)對租賃成本更加敏感,小面積寫字樓租賃需求持續(xù)上升
受經(jīng)濟下行壓力影響,北京寫字樓市場小面積成交占比于2019年開始走高,截至2020上半年,成交占比高達總成交宗數(shù)的82.6%。同時,疫情對企業(yè)辦公模式的影響也將逐漸顯現(xiàn)出來,一些公司為節(jié)省辦公成本也將疫情期間不得已而為之的靈活辦公、居家辦公作為公司辦公常態(tài)繼續(xù)執(zhí)行。
內(nèi)資企業(yè)成為寫字樓租賃主力,外資企業(yè)需求持續(xù)疲軟
一直以來,內(nèi)資企業(yè)都是北京寫字樓市場的成交主力,歷年成交面積占比均高達60%以上。在2020年上半年比例更是創(chuàng)新高,達93.9%。未來,受新冠肺炎疫情全球蔓延、國內(nèi)外局勢經(jīng)濟形勢的不明朗,以及外資企業(yè)租戶審批流程長等因素影響,預(yù)計內(nèi)資企業(yè)成交仍將占據(jù)市場主導(dǎo)地位。
中關(guān)村仍是需求主力商圈,石景山通州未來發(fā)展受關(guān)注
中關(guān)村商圈依托其特有的文化教育及高科技人才資源等方面優(yōu)勢,一直以來是國內(nèi)IT企業(yè)及跨國公司研發(fā)總部的首選之地。未來三年,中關(guān)村將有一些改造項目和少量新增項目入市,預(yù)計有眾多科研院所與高校的中關(guān)村區(qū)域租賃需求仍將旺盛。
自北京城市副中心成立以來,通州商務(wù)區(qū)已經(jīng)吸引了國有銀行、城市商業(yè)銀行、保險公司等金融企業(yè)和大型國有企業(yè)在區(qū)域內(nèi)購置大面積寫字樓項目,未來將為其他產(chǎn)業(yè)進駐通州起到強大的帶動作用。
石景山商圈近年來致力于圍繞老工業(yè)區(qū)升級改造、城市更新以及冬奧會,打造成為京西商務(wù)中心,未來首鋼的六工匯、北京銀行保險產(chǎn)業(yè)園等項目將布局于此。
政策利好、大面積的供應(yīng)、相對較低的租金以及舒適的綠化環(huán)境等都將成為其與其他現(xiàn)有商圈競爭的主要籌碼。
經(jīng)濟啟動雙循環(huán)下的供給新趨勢
疫情因素導(dǎo)致2020年新項目延遲交付,未來三年供應(yīng)量較為均衡
2020-2023年,北京寫字樓市場共計將有約324萬平方米新增供應(yīng)入市,其中36.2萬平方米已于上半年完成入市。受新冠肺炎疫情的影響,預(yù)計下半年會有部分項目推遲至2021年入市,同時參考2008年奧運會帶來的停工影響前例,預(yù)計部分項目為了規(guī)避2022年冬奧會對進度的影響,會提前至2021年完工并投放市場,因此未來三年的供應(yīng)量分布將較為均衡。
核心區(qū)域供應(yīng)量低,未來主要供應(yīng)集中在麗澤和通州區(qū)域
從未來三年供應(yīng)分布區(qū)域來看,這些供應(yīng)僅36%位于核心商圈,非核心商圈占比高達64%,其中又以麗澤和通州占比最高,分別占未來總新增供應(yīng)的35.2%和16.9%,因此這些區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥碇饕⿷?yīng)源和成交地。
來源:戴德梁行