2020年第二季度已經(jīng)過去，隨著疫情在季內(nèi)一度有所緩解，香港物業(yè)市場展現(xiàn)反彈，住宅市場積壓的購買力獲得釋放，加上多個新盤推出的刺激，成交量及金額均見回升，只是其他物業(yè)投資市場、寫字樓市場及商鋪市場仍顯得疲軟，特別是大宗物業(yè)交易成交額跌至2008年全球金融危機(jī)以來第二低的水平，觀望氣氛濃郁。

　　寫字樓及零售地產(chǎn)租金在第二季度跌勢均有所加劇，最具指標(biāo)性的中區(qū)寫字樓租金在本季度下跌7.5%，為各區(qū)之冠，全港甲級寫字樓空置率上升至10.7%，令下半年寫字樓租金持續(xù)受壓；零售地產(chǎn)市場中，尖沙咀因其商鋪租賃環(huán)境相對穩(wěn)定，租金于本季度首次超越銅鑼灣，成為香港鋪租最高的地區(qū)。

　　住宅市場成交與價格回升

　　第二季度，住宅成交量上升，其中5月環(huán)比上升46%至5,984宗，新房表現(xiàn)好于二手房，6月成交量升至6,987宗，都創(chuàng)下過去一年來新高。價格指數(shù)則在連跌三個月后，于3月、4月連續(xù)小幅回升。

　　戴德梁行大中華區(qū)副總裁、大中華區(qū)策略發(fā)展顧問部主管陶汝鴻表示，第二季度積壓的需求獲得釋放并集中流向一手項目，將成交量推上一年以來的高位。目前市場資金充裕，刺激資產(chǎn)價格上升，為樓價帶來支持，令樓價于上半年跌幅少于預(yù)期，這從部分受歡迎屋苑的價格在上半年間僅下跌了0.5%至10.8%便可見一斑。然而樓市成交飆升或只屬短期，因本港失業(yè)率仍在上升，經(jīng)濟(jì)下行對樓市的影響要待下半年才會完全展現(xiàn)，屆時樓市走勢或再改變。

　　大宗物業(yè)交易市場繼續(xù)沉寂

　　本季度大宗物業(yè)交易市場繼續(xù)沉寂，截至6月上旬，僅有19宗1億港元或以上大額交易，環(huán)比下跌32%，同比下跌71%，為2008年全球金融危機(jī)以來第二低位。如果不算西九龍高鐵站上蓋一宗商業(yè)項目的交易，本季度總成交金額初步統(tǒng)計為43億港元，環(huán)比下降42%。其中豪宅成交繼續(xù)逾半，商鋪成交四宗，整層層寫字樓及酒店成交宗數(shù)與上季度相若。活化工廈與工業(yè)物業(yè)沒有成交。

　　戴德梁行香港資本市場部執(zhí)行董事高偉雄表示，回顧2009年至2018年期間，市場每年平均約有至少200宗非住宅類的大宗成交，去年這個數(shù)字已跌至100宗左右，預(yù)料今年非住宅類成交將進(jìn)一步減少。除了由于疫情緣故外，商用物業(yè)租金走勢前景不佳，加上在低息及低杠桿環(huán)境下，業(yè)主普遍持貨能力強(qiáng)，并不急于出售物業(yè)，而買賣雙方對價格的期望出現(xiàn)差距，以致市場的商用物業(yè)成交寥寥可數(shù)。鑒于短期內(nèi)市場前景尚未明朗，預(yù)期買賣雙方將繼續(xù)按兵不動，待未來事態(tài)發(fā)展更為清晣時，投資者才會重新審視其資產(chǎn)配置的需求，為市場帶來更多成交機(jī)會。

　　寫字樓租賃市場需求大于供給

　　第二季度甲級寫字樓市場吸納量繼續(xù)為負(fù)數(shù)，達(dá)-513,510平方英尺，與上季-524,947平方英尺接近。受疫情及經(jīng)濟(jì)狀況不佳影響，零售、旅游相關(guān)、金融及聯(lián)合辦公的租賃需求進(jìn)一步縮減，退租個案較多。因此全港甲級寫字樓平均空置率自上季度的10.0%升至本季度的10.7%，為過去十五年來最高水平。租金繼續(xù)受壓，其中中區(qū)寫字樓租金跌7.5%，為各區(qū)之冠；港島東地區(qū)跌幅最小，度跌幅為2.7%。

　　戴德梁行執(zhí)行董事、香港寫字樓部主管韓其峰表示，鑒于不少企業(yè)仍在削減人手或暫停擴(kuò)充計劃，預(yù)料寫字樓吸納量將進(jìn)一步減少，本年全港總吸納量預(yù)計將達(dá)負(fù)150萬平方英尺。展望寫字樓市場的未來趨勢，讓部分雇員居家工作或?qū)⒊蔀槠髽I(yè)減省成本和管控營運(yùn)風(fēng)險的策略之一，但如何執(zhí)行、執(zhí)行的規(guī)模、能否將之恒常化等，相信不同企業(yè)將因應(yīng)自身情況和需求而審慎研究。另一方面，疫情令各界更加關(guān)注辦公室環(huán)境安全與雇員健康，部分企業(yè)在精簡人手后如有減省出來的寫字樓面積，或會保留用作降低寫字樓空間的密度，然而現(xiàn)實企業(yè)普遍尋求緊縮開支，故縮減租用面積的情況將持續(xù)。

　　戴德梁行香港董事總經(jīng)理蕭亮輝表示，隨著整體待租率仍在上升，寫字樓業(yè)主正以不同方式盡量爭取新租戶入駐或留住現(xiàn)有租戶，例如在吸引新租戶方面，業(yè)主或會提供更長的免租期、部分的裝修資金補(bǔ)貼、分段租賃優(yōu)惠、更靈活的退租或分租條款，甚至給予寫字樓中介更高傭金以鼓勵其介紹新租戶等；至于現(xiàn)有租戶，業(yè)主或提前與其簽訂續(xù)租合同，或在續(xù)租時予以減租或提供免租期，讓其享有較低的實質(zhì)租金。鑒于退租樓面仍在增加，預(yù)期整體寫字樓待租率在年底將升至大約12%，整體租金在下半年將再下調(diào)約8%，而中區(qū)的全年跌幅將達(dá)20%。

　　商鋪租賃市場未見起色租金下滑

　　第二季度內(nèi)地訪港旅客人數(shù)同比下降99%，僅13,446人抵港。另一方面，五月消費(fèi)品零售總額為268億港元，同比下跌32.8%。因為珠寶及鐘表（69.7%）及藥物及化妝品（62.0%）的同比跌幅最大，造成銅鑼灣商業(yè)零售物業(yè)租金環(huán)比下跌25%至每月每平方英尺969港元，同比下跌更達(dá)46%，空置率也提高到7.9%。尖沙咀因此以每月每平方英尺1,018港元的租金，首次超過銅鑼灣成為全港鋪租最高的零售區(qū)。至于餐飲業(yè)，其在核心區(qū)的租金普遍下跌約15%，且因疫情在第三季度出現(xiàn)反彈，下半年表現(xiàn)不容樂觀。

　　戴德梁行執(zhí)行董事、香港商鋪部主管林應(yīng)威表示，疫情持續(xù)加上失業(yè)率仍在上升，本港零售大街的前景仍然充滿挑戰(zhàn)。展望市場發(fā)展，預(yù)料民生日常消費(fèi)、短期租約商店、商場已有系統(tǒng)的宣傳給予租戶更多支持等，將會是下半年市場的部分新趨勢。預(yù)期下半年商場租金走勢將較街鋪更為穩(wěn)定，而核心區(qū)街鋪租金方面，視乎疫情發(fā)展，各區(qū)特別是銅鑼灣及中環(huán)將會仍然受壓。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc