用房企通過城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲備的那部分建面，即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與度，可以把房企分為三個梯度。日前，克而瑞根據(jù)企業(yè)披露和搜集到的公開信息，可以發(fā)現(xiàn)房企通過城市更新渠道獲取的建面跨度十分大，規(guī)模小的只參與了1個項目，建面只有不到10萬方，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建面逾7000萬方。

　　第一梯度包括恒大、融創(chuàng)、佳兆業(yè)、富力、時代這5家房企，他們參與城市更新部分的建筑面積大于4000萬平方米。其中恒大、融創(chuàng)和佳兆業(yè)更是擁有超出7000萬平的舊改建面。在這5家房企中，恒大和融創(chuàng)主要靠收并購奪得前兩位。其中恒大位居榜首，2018年報顯示未納入土地儲備的舊改等項目總規(guī)劃建筑面積約7777萬平方米，其中僅是在總部深圳就有45個項目，規(guī)劃建筑面積達2903萬平方米。其余三家則均是起家于大灣區(qū)的粵系房企，帶著天然的城市更新基因。佳兆業(yè)以改造爛尾樓起家，憑借豐富的本土資源和開發(fā)經(jīng)驗被譽為“舊改之王”，2019年報披露舊改占地面積達近4000萬方，其中深圳及廣州各占約27%及36%，項目總個數(shù)達147個。同樣以舊改起家的富力地產(chǎn)，截至2019年6月30日，城市更新板塊簽約合作城市更新項目已超過60個，規(guī)劃總建筑面積超6000萬平米。時代地產(chǎn)也曾表示舊改是公司的重要業(yè)務(wù)，2019年底城市更新項目總數(shù)已超過120個，潛在總建筑面積約4300萬平方米。

　　第二梯隊與第一梯隊有明顯斷層，房企城市更新建筑面積段為600-3000萬平。總體來看，城市更新改造多在廣東省內(nèi)大灣區(qū)九市進行，這得益于該區(qū)域較為成熟完善的城市更新政策，比如龍光和奧園就分別披露舊改業(yè)務(wù)在大灣區(qū)的占比為95%和89%。從房企類別來看，既包括首開、華潤、保利等資金雄厚的國企，能抵抗城市更新引發(fā)的開發(fā)周期長、占用資金久的問題，同時也有強大的操盤運營能力；也包括經(jīng)驗豐富的區(qū)域民企，包括龍光、花樣年、敏捷等，他們往往有專業(yè)團隊運營城市更新，比如花樣年在2019年還成立了城市更新公司，單獨劃分業(yè)務(wù)板塊。第二梯隊排名靠前的是首開股份，2019年年報公布舊改用地面積為1589萬方，雖換算成建面與第一梯隊有一定的距離，但由于這些項目主要分布在北京，貨值不容小覷。

　　第三梯隊參與城市更新部分的建筑面積小于600萬平方米，大部分房企位于這個梯隊，他們暫時可能并沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展，但仍把這作為一種有效的拿地方式。這個梯隊的房企城市更新項目涉及到的地域除灣區(qū)城市外，也包括了濟南、太原、煙臺、南昌等二三線城市。

　來源：信息時報

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