2022年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)的日子不太好過(guò)，尤其是中關(guān)村、上地、望京等所在的北部市場(chǎng)。
空置率常年低于5%，平均租金僅次于金融街，這是以往中關(guān)村寫(xiě)字樓市場(chǎng)的亮眼數(shù)據(jù)。但高力國(guó)際最新發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，該區(qū)域空置率近15年里首次攀升至10%以上。對(duì)于中關(guān)村而言，今年或許將成為轉(zhuǎn)折性的一年。
高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2022年四季度，中關(guān)村甲級(jí)寫(xiě)字樓空置率為11.6%，同比上升4.4%，租金下降4.6% 為367.2 元 / 月 / 平方米。戴德梁行報(bào)告的數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村商圈空置率為14.6%。
「實(shí)際上，互聯(lián)網(wǎng)巨頭的寫(xiě)字樓需求在一兩年前就已消化完成，勢(shì)必要對(duì)零散面積做出整合調(diào)整，提前解約、退租的情況也順理成章�！垢吡�(guó)際華北區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸明指出，部分子市場(chǎng)空置率出現(xiàn)大幅上升主要是由于需求不足和退租面積增多所致。
2022年，互聯(lián)網(wǎng)科技行業(yè)在全辦公樓市場(chǎng)共租賃了超過(guò)130萬(wàn)平米的辦公面積，騰訊、快手都曾大手筆租下10萬(wàn)乃至20萬(wàn)平米以上的面積。而2022年，該行業(yè)大幅縮減到只有不到30萬(wàn)平米，不及去年的25%。
受限于新業(yè)務(wù)擴(kuò)張停滯、辦公面積整合等因素，今年以來(lái)互聯(lián)網(wǎng)公司退租整合在中關(guān)村、上地、望京等區(qū)域不斷出現(xiàn)。
36氪獲悉，由于字節(jié)跳動(dòng)自持物業(yè)中坤廣場(chǎng)逐漸投入使用，原本中關(guān)村區(qū)域的天作國(guó)際、大恒國(guó)際、威勝大廈、互聯(lián)網(wǎng)金融中心等辦公面積退租超10萬(wàn)平米。愛(ài)奇藝搬離了此前整租的鴻誠(chéng)拓展大廈，面積約31000平米。而騰訊、京東的部分部門也離開(kāi)了中關(guān)村。
建信中關(guān)村產(chǎn)業(yè)園REIT的底層資產(chǎn)是上地板塊的中關(guān)村軟件園，今年三季度報(bào)告顯示，重要租戶快手于7月31日提前退租，導(dǎo)致出租率下滑至84.87%。而位于上海的張江光大園REIT，三季度報(bào)告顯示出租率為96.28%。
根據(jù)仲量聯(lián)行研究部在 2022 年 10 月底針對(duì)北京全市場(chǎng)的調(diào)研摸底，全市已空置超過(guò) 1 萬(wàn)平方米，即將入市且空置超過(guò) 1 萬(wàn)平方米、或在未來(lái)幾個(gè)月內(nèi)即將面臨到期或提前退租超過(guò) 1 萬(wàn)平方米的辦公樓宇，已達(dá)到 125 棟，合計(jì) 639 萬(wàn)平方米。
「相較于甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)，乙級(jí)市場(chǎng)和產(chǎn)業(yè)園市場(chǎng)則面臨著更大壓力，需求側(cè)表現(xiàn)依然疲軟�！垢吡�(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海稱。高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，中關(guān)村、望京酒仙橋和上地全年凈吸納量分別為 -6.8 萬(wàn)平方米，-9.6 萬(wàn)平方米和 -20.4 萬(wàn)平方米。中關(guān)村和上地年末空置率分別同比上升 7.2% 和 7.7%，達(dá)到 11.1% 和 15.2%；望京酒仙橋的空置率同比上漲超過(guò) 20%，達(dá)到 28.7%。
為了吸引租戶，不少寫(xiě)字樓選擇了主動(dòng)下調(diào)租金。「中關(guān)村有寫(xiě)字樓租金已經(jīng)降到了 5 元 / 平米 / 天，一些樓宇甚至比上地還便宜。」一名資深業(yè)內(nèi)人士告訴 36 氪。
除了調(diào)整租金策略，有寫(xiě)字樓切小了辦公面積，將 5000 平米以上的面積分割成諸多 500 平米左右甚至更小的戶型。若整租給非總部的互聯(lián)網(wǎng)公司，風(fēng)險(xiǎn)在于公司戰(zhàn)略及人事調(diào)整會(huì)帶來(lái)大面積的集中空置。
早在 2005 左右，因供過(guò)于求中關(guān)村空置率超過(guò) 14%。很快，伴隨著互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)的發(fā)展，中關(guān)村以絕佳的高校資源優(yōu)勢(shì)、稅收優(yōu)惠政策以及地理位置，孕育出的科創(chuàng)公司增量足以消耗寫(xiě)字樓市場(chǎng)的存量。第一個(gè)搬到上地的是百度，新浪、快手復(fù)制了從中關(guān)村到后廠村的故事。互聯(lián)網(wǎng)金融、在線教育在這里潮起潮落。
區(qū)域內(nèi)的洗牌早已顯現(xiàn)。中關(guān)村區(qū)域的標(biāo)志性樓宇融科資訊大廈、理想國(guó)際大廈基本上沒(méi)有空置，出租率在 98% 左右。從租戶類型來(lái)看主要集中在新能源、自動(dòng)駕駛、芯片等新興科技行業(yè)，這也是各家都在爭(zhēng)搶的熱門租戶。
「北部市場(chǎng)尤其是中關(guān)村市場(chǎng)仍舊占據(jù)了人才高地，從傳統(tǒng) IT 軟件到芯片、人工智能潮起潮落，這里不缺少高租金支付能力的公司，只不過(guò)需求一直在變�！沽硪幻麑�(xiě)字樓租賃人士告訴 36 氪，許多項(xiàng)目在市場(chǎng)好的時(shí)候幾乎是「躺賺」，并未考慮長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)邏輯。市場(chǎng)一旦轉(zhuǎn)向，必然要直面陣痛。
挑戰(zhàn)還在繼續(xù)，接下來(lái)北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)依然會(huì)面臨供大于求和企業(yè)持續(xù)退租的影響。受今年新項(xiàng)目延遲入市影響，未來(lái)一年超過(guò) 64 萬(wàn)平米的新增甲級(jí)項(xiàng)目入市，累積的新增供應(yīng)壓力將在 2023 年集中釋放，其中在北部子市場(chǎng)就有 29 萬(wàn)平方米新增甲級(jí)項(xiàng)目，還有近 40 到 50 萬(wàn)平米的待退面積。
當(dāng)頭部企業(yè)開(kāi)始調(diào)整，而后續(xù)的行業(yè)生力軍還不足以支撐經(jīng)濟(jì)和行業(yè)發(fā)展的時(shí)候，就會(huì)形成行業(yè)發(fā)展的空檔期，這個(gè)時(shí)期也是辦公樓市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境的復(fù)雜性、嚴(yán)峻性和不確定性逐漸上升的時(shí)期。陸明表示，「在不確定性上升的時(shí)期，看清市場(chǎng)方向比努力更重要，保證現(xiàn)金流比保價(jià)格更務(wù)實(shí)。」
來(lái)源：未來(lái)可棲
編輯：jinbao
