過(guò)去一年里長(zhǎng)租公寓行業(yè)頻繁“爆雷”，對(duì)其加強(qiáng)監(jiān)管已成各界共識(shí)。2021年伊始，北京打響了長(zhǎng)租公寓“強(qiáng)監(jiān)管”的“第一槍”，對(duì)“長(zhǎng)收短付”、租金貸等風(fēng)險(xiǎn)隱患進(jìn)行了精準(zhǔn)打擊。
管住“三種資金”，從源頭上阻斷“資金池”
過(guò)去的一年中，長(zhǎng)租公寓行業(yè)亂象頻發(fā)，“雷聲”不絕于耳。而歷數(shù)這些前車之鑒，大部分都是禍起“資金池”。
一些長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)“長(zhǎng)收短付”、押金、租金貸等預(yù)收資金形成“資金池”，以此作為企業(yè)瘋狂市場(chǎng)擴(kuò)張的現(xiàn)金流支撐。個(gè)別企業(yè)仗著有“資金池”，不計(jì)成本的高價(jià)攬收房源，甚至出現(xiàn)違背市場(chǎng)規(guī)律的“高收低出”。而“資金池”與企業(yè)市場(chǎng)拓展行為存在嚴(yán)重的期限錯(cuò)配，如同“十個(gè)鍋九個(gè)蓋”，一旦市場(chǎng)大環(huán)境出現(xiàn)變化，資金鏈斷裂的風(fēng)險(xiǎn)激增。
“資金池”的上述資金來(lái)源中，最受詬病的就是租金貸。租客是租金貸的貸款主體，卻無(wú)法直接獲得貸款金額;貸款平臺(tái)替租客將全年的房租提前支付給長(zhǎng)租公寓，而租客須向該貸款平臺(tái)按月償還租房貸款。這種模式下，一旦長(zhǎng)租公寓企業(yè)“爆雷”，租客不僅要面臨押金“打水漂”、失去住處，還得繼續(xù)償還租金貸，否則就會(huì)影響個(gè)人征信。個(gè)別長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了更多地獲取租金貸資金，甚至強(qiáng)制、誘導(dǎo)租客使用租金貸，不少租客在不知情的情況下“被貸款”。
2月2日，北京市住房和城
鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)、北京市地方金融監(jiān)督管理局等五部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范本市住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的通知》(以下簡(jiǎn)稱“新規(guī)”)。其核心內(nèi)容，就是阻斷“資金池”的水源供給，讓長(zhǎng)租公寓行業(yè)去杠桿。
新規(guī)提出“住房租賃企業(yè)向承租人預(yù)收的租金數(shù)額原則上不得超過(guò)3個(gè)月租金，收、付租金的周期應(yīng)當(dāng)匹配”，這就禁止了“長(zhǎng)收短付”。
新規(guī)還要求“押金應(yīng)當(dāng)通過(guò)北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立的專用賬戶托管”，使得押金也不能用來(lái)充實(shí)“資金池”。
對(duì)于最受詬病的租金貸，新規(guī)明確規(guī)定“銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等機(jī)構(gòu)不得將承租人申請(qǐng)的‘租金貸’資金撥付給住房租賃企業(yè)”，這就直接斬?cái)嗔俗饨鹳J流入“資金池”的通道。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京新規(guī)管住了上述“三種資金”，政策較為務(wù)實(shí)，把此前長(zhǎng)租公寓監(jiān)管的漏洞給補(bǔ)上了。此類政策有助于規(guī)范長(zhǎng)租公寓的運(yùn)行，真正促進(jìn)長(zhǎng)租公寓行業(yè)全面健康發(fā)展，減少長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的各類風(fēng)險(xiǎn)和糾紛。
或引發(fā)行業(yè)洗牌，倒逼長(zhǎng)租公寓企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)
北京新規(guī)的出臺(tái)，將使以往長(zhǎng)租公寓“燒錢”跑馬圈地的粗放模式難以持續(xù)，未來(lái)行業(yè)或出現(xiàn)一輪洗牌。
貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉表示，新規(guī)之下，一些通過(guò)“高收低出”、“長(zhǎng)收短付”以及租金貸等違規(guī)模式擴(kuò)張的企業(yè)將逐步出局。特別是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)較大的中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)，將逐步被淘汰，優(yōu)化行業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境。
“在租賃行業(yè)監(jiān)管日益完善的今天，企業(yè)只有聚焦自身運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)、迭代產(chǎn)品服務(wù)，穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)才能長(zhǎng)期深耕，租賃企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力是專業(yè)服務(wù)所產(chǎn)生的價(jià)值，這也是市場(chǎng)用腳投票的必然結(jié)果�！秉S卉稱。
黃卉建議，長(zhǎng)租公寓企業(yè)需要調(diào)整精細(xì)化經(jīng)營(yíng)模式、聚焦單店盈利。一是規(guī)范資金使用制度，審查自身合規(guī)性;二是做好“以出定收”的成本管理，精細(xì)化運(yùn)營(yíng)保持穩(wěn)定健康的現(xiàn)金流。
嚴(yán)躍進(jìn)表示，此次北京出臺(tái)的新規(guī)，具有信號(hào)意義和行業(yè)示范效應(yīng)�！邦愃普咭仓档萌珖�(guó)其他城市學(xué)習(xí)。”他表示，“尤其是上海、深圳等城市，在2020年二手房市場(chǎng)比較火熱的情況下，二手房出租也快速壯大。這些城市后續(xù)需要結(jié)合租賃市場(chǎng)的發(fā)展，積極出臺(tái)政策，真正促進(jìn)長(zhǎng)租市場(chǎng)的健康發(fā)展�！�
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