2020年，中國(guó)一線城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)的空置率不斷創(chuàng)新高，2021年，在北京、上海、深圳等主要市場(chǎng)，預(yù)計(jì)各超百萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)下，空置率還將走高。

　　空置率、租金和凈吸納量，從這些寫(xiě)字樓市場(chǎng)的關(guān)鍵指標(biāo)看，房地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)“五大行”的數(shù)據(jù)稍有差異，但指向趨同。

　　2020年四季度，北京寫(xiě)字樓空置率超過(guò)15%，為十年來(lái)新高。在這樣的空置水平下，市場(chǎng)出現(xiàn)“以價(jià)換量”現(xiàn)象，平均租金下降為300多元/月/平方米，同比下降約1/10。同期，上海寫(xiě)字樓空置率在20%左右，深圳寫(xiě)字樓空置率則超過(guò)20%，都為多年來(lái)市場(chǎng)新高水平。

　　2020年，北京、上海和深圳等主要城市的高空置，主要都來(lái)自大量新增供應(yīng)，有機(jī)構(gòu)稱之為“天量供應(yīng)”，部分寫(xiě)字樓面積推遲到2021年入市。但在2021年，這些城市的預(yù)計(jì)新增供應(yīng)面積更多，均超過(guò)100萬(wàn)平方米，將繼續(xù)推高空置率，拉低租金。

　　北京市場(chǎng)方面，高力國(guó)際判斷，2021年全市甲級(jí)寫(xiě)字樓將迎來(lái)供應(yīng)高峰期，預(yù)計(jì)全年新增供應(yīng)將達(dá)到157萬(wàn)平方米。戴德梁行也表示，未來(lái)三年，北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)將繼續(xù)迎來(lái)約316.9萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)，其中預(yù)計(jì)2021年理論新增供應(yīng)將高達(dá)150萬(wàn)平方米。

　　世邦魏理仕指出，2021年的上海市場(chǎng)，受項(xiàng)目延期入市的影響，計(jì)劃入市項(xiàng)目近140萬(wàn)平方米。而深圳的寫(xiě)字樓市場(chǎng)，將有超過(guò)100萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)入市，主要分布在福田CBD和高新科技園。

　　雖然空置率走高帶來(lái)租金繼續(xù)下行，但各市場(chǎng)凈吸納量的拐點(diǎn)，已經(jīng)在2020年三四季度出現(xiàn)，新興的主要需求來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)科技和醫(yī)療健康行業(yè)。2021年，科技和金融行業(yè)將貢獻(xiàn)大部分寫(xiě)字樓租賃成交面積。

　　隨著2021年各市場(chǎng)空置率觸及高點(diǎn)，租金預(yù)計(jì)繼續(xù)下調(diào)，“以價(jià)換量“將成為未來(lái)兩年租賃市場(chǎng)的主要方向。隨后3至4年，將進(jìn)入去化周期，租金要在2022年后開(kāi)始回升。

　　雖然走高的空置率和下降的租金水平已是共識(shí)，但多位機(jī)構(gòu)從業(yè)者表示，這并不一定是壞消息，將使得2021年成為企業(yè)辦公選擇的機(jī)會(huì)窗口，更具性價(jià)比的租金和更多的選擇，使得實(shí)體企業(yè)可以及時(shí)調(diào)整辦公租賃成本和位置，也能刺激整個(gè)行業(yè)的流動(dòng)活力。

　　戴德梁行北中國(guó)區(qū)研究部主管魏東解釋，北京寫(xiě)字樓此前一直是業(yè)主市場(chǎng)，租戶沒(méi)有太大議價(jià)空間，近兩年從原來(lái)的業(yè)主市場(chǎng)轉(zhuǎn)變到租戶市場(chǎng)，業(yè)主心態(tài)轉(zhuǎn)變，帶來(lái)了價(jià)格窗口期，租戶可以多爭(zhēng)取租金折扣，或免租期。

　　世邦魏理仕華北區(qū)顧問(wèn)及交易服務(wù)辦公樓租戶部負(fù)責(zé)人張冀蘇也表示，要刺激寫(xiě)字樓市場(chǎng)，尤其是租賃市場(chǎng)的流動(dòng)性，需要健康合理的空置率和租金區(qū)間，這會(huì)刺激寫(xiě)字樓租戶擴(kuò)租或升級(jí)。目前北京市場(chǎng)整體空置率17.9%，預(yù)測(cè)接下來(lái)的峰值會(huì)達(dá)到21%左右，而行業(yè)認(rèn)知的空置合理區(qū)間，在15%至20%。

　　高力國(guó)際華東區(qū)辦公樓服務(wù)執(zhí)行董事吳群指出，這會(huì)使得市場(chǎng)需求向頭部?jī)?yōu)質(zhì)高性價(jià)比物業(yè)聚集。

　　各城市寫(xiě)字樓市場(chǎng)上一次數(shù)據(jù)類似的階段，是2008年金融危機(jī)時(shí)期。

　　高力國(guó)際數(shù)據(jù)顯示，2007到2009年，也是北京寫(xiě)字樓供應(yīng)高峰期，當(dāng)時(shí)空置率最高達(dá)到24%，是由于2007和2008年近90萬(wàn)平方米的供應(yīng)量。

　　不過(guò)，高力國(guó)際華北區(qū)董事總經(jīng)理嚴(yán)區(qū)海指出，2008年和目前階段不可同日而語(yǔ)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)的北京市場(chǎng)存量只有3、4百萬(wàn)平方米，現(xiàn)在的市場(chǎng)存量超過(guò)1千萬(wàn)平方米。

　　而且，2008年的“四萬(wàn)億”刺激，使得整體市場(chǎng)資金極為充裕，凈吸納量在2010年和2011年出現(xiàn)爆發(fā)式增長(zhǎng)，使得北京市場(chǎng)空置率從24%下降到10%以下，不到兩年的時(shí)間租金翻倍，這在目前北京的市場(chǎng)環(huán)境下，很難實(shí)現(xiàn)。

　　來(lái)源：經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)

編輯：wangdc