2024年12月10-11日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉行，主題為"蝶變與新生：前行的力量"。來自地產(chǎn)界、金融界、學術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席，論壇年會聚焦宏觀經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)、運營管理與資產(chǎn)管理、營銷創(chuàng)新與渠道整合、城市更新與科技賦能、新質(zhì)商辦與新質(zhì)生態(tài)、公募REITs與企業(yè)出海六大核心主題，深入探討寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間還舉辦了京津冀寫字樓產(chǎn)業(yè)園千企千樓資源對接會，并發(fā)布了《2024年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》，以及2024金廈獎·中國商業(yè)地產(chǎn)年度評選頒獎盛典。
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨
世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨在演講中表示，至少在接下來可預見的1至2年內(nèi)，大部分城市的寫字樓供需關系仍將傾向于租戶一方。業(yè)主需同時關注增量與樓宇現(xiàn)有存量的優(yōu)化，通過提升配套設施和增值服務來實現(xiàn)未來的差異化競爭。從中長期視角來看，資產(chǎn)的綠色化是不可回避的主題。隨著越來越多的租戶設定了明確的零碳排放目標，這將加速影響市場趨勢。同時，綠色樓宇的認證與使用情況也日益受到重視。盡管在成本壓力之下，愿意為綠色樓宇支付租金溢價的租戶比例有所下降，但從資產(chǎn)管理的角度來看，綠色樓宇依然是一個至關重要的方向。
以下是世邦魏理仕中國區(qū)研究部負責人謝晨演講實錄：
今天我想從更加中觀的角度，從我們和租戶的對話當中給大家分享一些我們對辦公樓市場的看法。
首先說一下我們的租戶調(diào)查，世邦魏理仕在行業(yè)里面持續(xù)做這個事情，今年是第十年發(fā)布辦公樓租戶調(diào)查，到今天我們覺得這個事情變得更加有意義。包括剛開始鐘偉老師分享對于辦公樓市場特別是辦公樓供需的失衡，也是大家目前非常關注的話題。我想來自租戶的看法能夠幫助大家理解辦公樓未來的需求。
今天的分享大致分三部分：首先是從租戶調(diào)查當中看到一個需求的動能的狀態(tài)，我把這個狀態(tài)定義為謹慎樂觀。然后分行業(yè)去看，我們會看到的確和現(xiàn)在的中國經(jīng)濟有非常高的相關性，當中的新質(zhì)生產(chǎn)力代表行業(yè)需求意愿表現(xiàn)更強勁一些。
這個圖是世邦魏理仕每個季度定期維護、更新、追蹤市場數(shù)據(jù)得出的全國18個主要城市的辦公率的空置率水平，大家可以看到柱狀，前三季度全國18個主要城市總辦公樓凈吸納量172萬平方米，全年估計在250萬平方米，和2023年水平比還有5%的跌幅。這兩年整體上每年250萬平方米，回到疫情前平均每年550萬平方米。如果說現(xiàn)在經(jīng)濟還是在結(jié)構(gòu)性轉(zhuǎn)型過程中，那么實際上寫字樓作為順周期的商業(yè)地產(chǎn)類型，需求的確反應了動能偏弱的問題，新增需求不到疫情前的一半，43%，這是我們看到的辦公樓市場有挑戰(zhàn)的一面。
每年的租戶調(diào)查問租戶一個問題，2024年全國辦公樓租戶調(diào)查收到的有效問卷230份，來自于全國的大中型企業(yè)。我們問題是未來三年貴司在中國的辦公樓面積計劃要增加、持平還是要減少？這個更多反應當下短期企業(yè)端的情緒，加總起來表示未來三年辦公樓面積要增加的比例38%，這就是我在開始說的謹慎樂觀當中的樂觀部分，因為同樣的問卷當中過去三年這些企業(yè)實際上增加了在中國辦公面積的企業(yè)比例是35%，過去的三年是21年到23年，21年非常好，22、23年大家看到這個圖，一年好，兩年不好，到2027年是漸進式的復蘇，通過這個圖形我們看不到非常強勁的反轉(zhuǎn)的可能性。
不同的行業(yè)呈現(xiàn)出來的需求的強度不太一樣，這個圖相對里面的數(shù)據(jù)比較多。簡化一下，大家看中間的菱形的點，我們把200家企業(yè)按行業(yè)分類，細分行業(yè)里面表示未來三年增加中國的辦公樓面積的比例減去要減少辦公樓的比例，就是這個點所在的位置。
這個點但凡在零軸以上，總體來講，代表這個行業(yè)未來三年從辦公樓需求的角度有傾向要擴張，在零軸以下相反。
這個圖上比較有意思，和國內(nèi)目前的政府在推動的產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展方向是一致的。首先是TMT產(chǎn)業(yè)，互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，我們租戶調(diào)查來看不太一樣，我們看到這個行業(yè)過去的三年是在整合過程中，但是今年的調(diào)查整體的意愿略微有回升。
我們?nèi)ゼ毻诹艘幌�，里面更多的是來自于toB服務的企業(yè)端，或者是來自于AI，大數(shù)據(jù)新興的TMT分類。另外，專業(yè)服務業(yè)的意愿也相對比較高，在這個里面如果細分的話，國內(nèi)的律所擴租的意愿最強。另外，可能出乎我的意料的是醫(yī)藥和生命科學行業(yè)，這個行業(yè)在過去的兩年，其實在經(jīng)歷資本寒冬，但是我們的調(diào)查當中未來三年的擴張意愿非常強。一個是行業(yè)的周期，如果看美國的生物醫(yī)藥行業(yè)今年的投融資其實沒有下降，國內(nèi)更滯后一些。第二個細分的角度去看行業(yè)里面，特別是國內(nèi)的中型的偏創(chuàng)新藥和醫(yī)療器械的增速仍然保持相對比較高。也有一些行業(yè)基本上在零軸或者以下的，顯而易見，房地產(chǎn)短期的情緒還是比較低落的。金融行業(yè)受到政策法規(guī)的影響，也受到金融市場波動的影響，整體看未來會出現(xiàn)行業(yè)的整合，有一些行業(yè)會有發(fā)展，有一些有收縮，總體來講在零軸附近。
今年整份的調(diào)查問卷聚焦一個企業(yè)的辦公樓租賃策略的問題，就是搬還是不搬，對租戶和業(yè)主都很重要。搬還是不搬，回到這個問題的本身我們調(diào)查的結(jié)果非常簡單，出來的一個最核心的信息或者一個觀點，就是大家都在看成本，當然在成本以外，大家仍然會關注一些樓宇品質(zhì)、區(qū)位，包括綠色低碳的話題。世邦魏理仕內(nèi)部每個季度也會有調(diào)查，調(diào)查全亞太地區(qū)，全中國所有業(yè)務端的同事，他們告訴我們超過70%在服務的一些客戶都在考慮續(xù)租還是搬遷的問題。
調(diào)查的結(jié)果做數(shù)據(jù)化的呈現(xiàn)，歸納為三部分，提問租戶的問題是你決定搬還是不搬的時候，哪些因素是最優(yōu)先考慮的？首先占據(jù)絕對領先的92%是在決定搬或者不搬的時候，首先考慮的是租金有沒有節(jié)省�；蛘咦饧s的條款是不是更加靈活，都是成本方面考慮。另外和成本相關的是資本開支，是我們搬遷過程中延伸出來的裝修預算的問題，超過1/3表示裝修預算是一個門檻。
我們先講成本的部分，后兩個牽涉到樓宇的品質(zhì)，最后會講綠色低碳。成本首先看一下現(xiàn)在搬的角度到底能不能省錢，外面有沒有足夠的選擇，我相信是足夠多。
我剛才講全國辦公樓整體的空置率24.8%，一線城市低一些，未來每年超過700萬平米的新增供應，每年的凈吸納量250萬平米，哪怕未來三年漸進式的復蘇，我們?nèi)匀幻媾R變得更加嚴峻的去化的問題
反過來對租戶來講，做搬遷決定的時候會面臨非常多的選項，也會面臨很多可以讓他節(jié)省成本的選項，這些辦公樓大部分都是甲級品質(zhì)的。
傳遞到租金的價格上，今年的租金大部分的城市在加速的下降，原先跌5%、6%，今年變成雙位數(shù)的下跌。這里面大家看到的還是租金報價，我們說的有效租金、實際租金跌幅更大�，F(xiàn)在很多的業(yè)主對租金報價以外的優(yōu)惠的條款給的力度非常大。
通過搬遷或者說哪怕不搬遷，很多的租戶的確是著眼于或者也有這個能力去節(jié)省租金。
剛才和成本相關的另外一個是我們說的資本開支，裝修預算的問題。在裝修預算的問題上，我們看到只要表示在考慮搬遷的時候裝修預算是一個障礙，或者決策過程中的難點，會對于像精裝修房源，裝修補貼這一類的事關注度會比較高。
實際上目前的辦公樓市場上，特別是北京、上海這樣的復雜化程度或者市場更成熟的地方，出現(xiàn)越來越多的和裝修補貼或者定制化裝修相關的方案，時間關系就不展開講了，如果大家有問題和需求，也可以和我們業(yè)務同事聯(lián)系，他們在這方面都是專家。
再分享一下，成本重要，樓宇的品質(zhì)也同樣重要。71%和60%是對于區(qū)位配套非常重視，同樣是凈吸納量的數(shù)據(jù)看，我們做了不同的切割，切成甲級和乙級辦公樓的凈吸納量。大家看到圖上的演變非常的清晰，深色的部分是甲級辦公樓，疫情前乙級和甲級是50：50，最近的幾年我們看到的是90：10，特別是一線城市好幾個季度是乙級寫字樓以及辦公樓凈吸納量是負的，甲級對乙級形成了擠出，前提是甲級寫字樓足夠的便宜。
我們問租戶哪些是最重要的，其實結(jié)果我相信都是常識，排第一的不出意料，公共交通，是不是有地鐵，或者地鐵在步行可達范圍內(nèi)。另外，餐飲配套，商業(yè)配套，還有新能源車的充電樁，共享辦公，其實都被提到。唯一一個我自己覺得意外的叫公共的會議空間或者活動空間，這個比我想的比例高非常多，接近70%。我們后續(xù)去訪談了一些客戶，通過線下的活動，特別是金融行業(yè)和專業(yè)服務行業(yè)的一些租戶和企業(yè)告訴我們，他們的確有這個需求，特別是面向個人的客戶或者企業(yè)內(nèi)部的宣講和培訓，但是在成本節(jié)降大的邏輯下，他們在自己的辦公室內(nèi)部劃大的空間，哪怕是每個月要辦一次，他也覺得這個目前不是很切合實際或者不是最佳的方案，這個情況下看看業(yè)主是不是有相應的解決方案可以幫助到他們，這個對業(yè)主也是一個啟示。
最后講講可持續(xù)，綠色發(fā)展。首先我們調(diào)查的樣本中有明確的趨勢，2022年調(diào)查的時候樣本中告訴我們有明確的零碳時間表租戶占比只有11%，到了需要翻一倍，22%，到今年變成了30%。的確是一個長期的趨勢，而且這個趨勢是明顯的。
這個30%的租戶再細分一下，接近70%的零碳時間表是在2030年以前，意味著這一輪的租約或者下一輪的租約他要開始把和零碳、綠色、可持續(xù)相關的一些要素拿到辦公選址里面來，這個對市場的影響是一個加速的趨勢。
具體是哪些因素，有一些并不在辦公的內(nèi)部，有一些我們屬于范圍外的，公共交通、綠色出行的，和樓宇相關的，比如說綠色樓宇認證，在北京也非常的普及了。
另外深綠色的條款，很多的實際業(yè)務中會碰到的，實際的綠色能源的使用情況，能耗數(shù)據(jù)的分享，這些越來越多的被一些在ESG方面非常領先的租戶，包括跨國租戶越來越多的提到，這個是未來大家從資管的角度、樓宇開發(fā)投資的角度值得重視的。
對于綠色這一塊，另外想分享的，雖然不是特別好的一個消息。但是我們看到今年大家在成本為剛的前提下，在我們調(diào)查當中表示愿意為綠色樓宇付出租金溢價的比例大幅度下降。反過來講沒有綠色認證的樓宇有20%的租戶說要跟你談談是不是租金降一下，是向下兼容的趨勢，防御性的角度、出租率和黏性的角度，我覺得綠色樓宇也是資管角度非常重要的一個方向。
因為辦公樓的選址和租戶的辦公場所的打造其實是端到端的過程，不能選址了之后內(nèi)部不管了，很多時候租賃的決策也是從實際職場的使用開始，越成熟的租戶，越復雜的租戶越如此。
對于職場內(nèi)部的調(diào)研結(jié)果，我們看到的租戶重視兩個方面，一個是效率，大家還是需要通過科學的監(jiān)測評估職場到底使用狀況什么樣，有沒有更提效的空間和潛力。第二個，對于職場的品質(zhì)也非常重要，員工的體驗非常重要。
在這樣的情況下，大家都在做什么事情？第一，人均的工位面積在壓縮，2021年超過50%是10到15平方米，現(xiàn)在50%是5到10平方米，同時我們在辦公室的活動空間，配套空間要求在提高。所以品質(zhì)變得越來越重要，空間的多樣性、空間和員工的活動的協(xié)同變得更加重要，所以我看到有很多的業(yè)主也在為為租戶提供一些評估，這方面我們也有專業(yè)的團隊。
最后，總結(jié)一下，租戶的調(diào)查當中得出的一些觀點和結(jié)論。首先至少在可預見的一到兩年，大部分的城市供需的天平仍然有利于租方。第二業(yè)主的角度對需求的把握是需要增量和樓內(nèi)的存量并重把控的。第三，整體的配套，各方面的優(yōu)化、增值服務對未來的差異化很重要；第四，中長期角度資產(chǎn)的綠色化是繞不過的主題。
這就是我今天帶來的辦公樓租戶調(diào)查的發(fā)現(xiàn)和分享，非常感謝。
來 源： 房訊網(wǎng)
