2024年12月10-11日，中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園發(fā)展論壇第21屆年會在北京富力萬麗酒店成功舉行，主題為"蝶變與新生：前行的力量"。來自地產(chǎn)界、金融界、學(xué)術(shù)界專家和行業(yè)精英及新聞媒體超過600位嘉賓出席，論壇年會聚焦宏觀經(jīng)濟與商業(yè)地產(chǎn)、運營管理與資產(chǎn)管理、營銷創(chuàng)新與渠道整合、城市更新與科技賦能、新質(zhì)商辦與新質(zhì)生態(tài)、公募REITs與企業(yè)出海六大核心主題，深入探討寫字樓產(chǎn)業(yè)園行業(yè)發(fā)展趨勢及創(chuàng)新的戰(zhàn)略路徑和解決方案；年會期間還舉辦了京津冀寫字樓產(chǎn)業(yè)園千企千樓資源對接會，并發(fā)布了《2024年中國寫字樓產(chǎn)業(yè)園品牌影響力報告》，以及2024金廈獎·中國商業(yè)地產(chǎn)年度評選頒獎盛典。
億翰股份董事長陳嘯天
億翰股份董事長陳嘯天在演講中表示，房地產(chǎn)行業(yè)正展現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的積極跡象，從二手房市場來看，上海上個月成交量達(dá)到了2.7萬套，創(chuàng)下了44個月以來的新高；北京則成交了1.8萬套，為20個月以來的最高值；深圳的成交量也達(dá)到了7125套，是50個月以來的最高點，廣州的二手房成交量也達(dá)到了40個月以來的峰值。 在新房市場方面，雖然11月的數(shù)據(jù)尚未出爐，但10月份全國新房成交量在連續(xù)15個月下跌后首次出現(xiàn)反彈。值得一提的是，10月份的成交量甚至超過了傳統(tǒng)的"金九"時期，達(dá)到了"銀十"的最佳表現(xiàn)。由于房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)模龐大，樓市的止跌回穩(wěn)是一個從中心向外擴展的過程，需要一定的時間。
以下是億翰股份董事長陳嘯天演講實錄：
大家下午好！我簡單的匯報幾個方面的觀點。
第一，為什么是"止跌回穩(wěn)"沒有退路。我是這樣理解的，大家看到昨天方向性的會，明天又會開一個垂直的經(jīng)濟工作會議，可能有更多的細(xì)節(jié)會落實和發(fā)布。我對當(dāng)下的判斷是這樣的，因為外部的形勢大家都知道，我們都在應(yīng)對；接下來可能明年上半年像鐘偉老師講的，明年上半年的沖擊不會特別大，所以我們基本上做的就是預(yù)防。昨天的會議原文里面有一句話，防外部沖擊，因此肯定要把內(nèi)部梳理的穩(wěn)妥一點。
有一些數(shù)字比較簡單，樓市的止跌回穩(wěn)，其實指的不是全國，更多的指的是城鎮(zhèn)人口，因為農(nóng)村不存在樓市的問題，城鎮(zhèn)人口9.3億，當(dāng)下的止跌回穩(wěn)沒有退路，我們必須要穩(wěn)住。前一陣子社會上很多的負(fù)面的新聞都跟當(dāng)下的收入下降失業(yè)下崗還有樓市的波動有關(guān)。
《關(guān)于進(jìn)一步加強農(nóng)民工服務(wù)保障的若干意見》，里面涉及到就業(yè)、社保、子女入學(xué)，包括住房等等一系列問題。
為什么出這個文件，因為農(nóng)民工是3億，外出務(wù)工的1.9億。剛畢業(yè)的學(xué)生可以進(jìn)家政，其實現(xiàn)在家政業(yè)的待遇不低。官方的做法很簡單，理論上家政業(yè)的從業(yè)人員總共有5000萬，現(xiàn)在只有3000萬，缺口2000萬，大家知道每年大學(xué)生畢業(yè)1000多萬。
我想講的第一個，為什么我稱之為止跌回穩(wěn)沒有退路，的確當(dāng)下我們需要把基本盤穩(wěn)住，9.3億代表城鎮(zhèn)居民，樓市只有穩(wěn)住，這9.3億，他們當(dāng)下對社會的穩(wěn)定就非常有意義。這是第一。
第二，講幾個數(shù)據(jù)，當(dāng)下止跌回穩(wěn)，在座的都應(yīng)該是房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的同仁，實際上我們當(dāng)下的數(shù)據(jù)還是比較積極的，我給大家簡單匯報一下，二手房的角度，上海上個月的數(shù)據(jù)2.7萬套，44個月以來最高；北京上個月的數(shù)據(jù)1.8萬套，20個月以來最高；深圳上個月7125套，50個月以來最高。印象當(dāng)中廣州的數(shù)據(jù)也是40個月以來最高。
新房11月沒有出來，10月份全國新房的數(shù)據(jù)是15個月連續(xù)下跌之后第一次反彈，而且10月份的數(shù)據(jù)是2017年以來銀十比金九還好。大家知道房地產(chǎn)行業(yè)的數(shù)據(jù)量太大，規(guī)模太大，樓市的止跌回穩(wěn)肯定是從中心外擴，需要一些時間。之前我一直有一個口號，樓市止跌回穩(wěn)全國看一線，一線里面的一手房看價，二手房看量。從這個角度看，當(dāng)下的樓市止跌回穩(wěn)目前的熱度還沒有下來。11月底的時候，當(dāng)時一些中介開始到處發(fā)，意思就是說政策的效果已經(jīng)下來了，接下來樓市肯定往下走。我說我跟你算一個數(shù)據(jù)就知道了，比如說上海，分成每個星期的平均成交數(shù)據(jù)，上海11月份每周的平均成交數(shù)據(jù)是888套到881套到910套，930套是一路往上走的，整個熱度還是上行的，所以大家看12月初上海的二手房數(shù)據(jù)比11月還好，快接近每天1000套了，數(shù)據(jù)更好了。
所以，可能是大概率事情，明年很多地方會把樓市止跌回穩(wěn)當(dāng)做KPI，一手房是價格，二手房是量，這兩個是考慮的重心，全國的成交量會不會穩(wěn)住，我可以告訴大家肯定穩(wěn)不住，今年的土地出讓就可以看出來明年肯定下跌。
回到剛才鐘偉老師講到的，因為前一陣我在杭州召開的億翰總裁會第23期，大概七八十個總裁大家一起交流，我們大家一致的看法，樓市從現(xiàn)在開始的確是在市場層面，一線城市包括一些中心城區(qū)開始外擴，不能叫回暖，就是止跌。市場這個趨勢的確是存在的。第二個，企業(yè)的狀態(tài)還需要時間，因為企業(yè)有一個經(jīng)營的慣性，從市場和企業(yè)兩個層面看，大家說2026年下半年這個行業(yè)開始往回走，不管是三年最高位跌到現(xiàn)在跌了一半還是國家現(xiàn)在把市場往回推，這個路子我們認(rèn)為都是應(yīng)該成立的。因為這個行業(yè)已經(jīng)超跌了。第三個，談邏輯的問題，因為在座有一些網(wǎng)上的輿論，大家都會受影響，都會問市場能不能回穩(wěn)？我給大家講一個最簡單的道理，實際上在今年六月份、七月份之前，大家一直在講過去幾年不斷的有政策出來，大家都說樓市應(yīng)該可以回來了，但是我一直比較負(fù)面，我覺得不太可能。
邏輯很簡單，尤其是今年九月之前，大家知道正式的官方行文非常的嚴(yán)謹(jǐn)。在今年9月26日之前，我們所有關(guān)于樓市的標(biāo)簽或者定義、文案，大家看所有的涉及房地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)的表述邏輯或者順序都是這樣，第一句話，防范化解重大風(fēng)險，然后下面有三大贅述，房地產(chǎn)、地方債、金融。我之前一直講，如果這個不放松你說樓市往回走，不可能。這個什么時候放松的，就是今年的9月26，因為很多人包括我在內(nèi)大家可以看到原文，官方的行文不會亂寫，大家仍然可以把9月26日會議原文拿出來看一下，跟以前的都不一樣，因為它開篇講了一句話，叫防范化解重大風(fēng)險取得積極進(jìn)展。我們之前都說堅持防范化解重大風(fēng)險，9月26日的會是防范化解重大風(fēng)險取得積極進(jìn)展，沒有這句話后面是不可能給樓市松綁的。第二段就說努力完成今年年度經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)，如果把這個串起來就明白了，就是因為我們要完成經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)，所以需要"夜壺"，這個邏輯在這里，所以房地產(chǎn)這一輪為什么我說還是相對樂觀，在此之前我們房地產(chǎn)行業(yè)都是額頭上貼一個標(biāo)簽的。
政策發(fā)現(xiàn)有這個松綁，松綁之后才可以說讓房地產(chǎn)繼續(xù)發(fā)力。今年的9月份之前，過去幾年房地產(chǎn)有點像什么，特別像當(dāng)下的中美之間的關(guān)系，美國一直希望跟中國脫鉤，房地產(chǎn)過去三年說到底就一個狀態(tài)，是在我們的經(jīng)濟、社會、金融三個系統(tǒng)跟房地產(chǎn)全面的脫鉤。過去三年你想買，限購限價限貸，社會各方面有需求脫鉤，經(jīng)濟也是全面跟房地產(chǎn)脫鉤。
這一輪問題出在哪里，大家注意經(jīng)濟社會發(fā)展目標(biāo)，這里面兩個意思，經(jīng)濟要保住，第二個就是就業(yè)，大家看到珠海各個地方政府刺激就業(yè)更重要。所以這個事情在當(dāng)下是有機會，而且我是相對樂觀的，其實很簡單，大家看看房地產(chǎn)的權(quán)重就知道了，它現(xiàn)在是國有占大頭，所以我會相對比較積極的看，這是第三。
第四，關(guān)于昨天的會議，邏輯是這樣的，比如說更加積極有為的宏觀政策，所謂的超常規(guī)逆周期。更加積極的財政政策也沒有提過，適度寬松的貨幣政策之前提過。所以這一次有很多的不一樣，我想跟大家說，按照目前這兩個方向，核心就是要更加積極有為，怎么樣積極有為，就是超常規(guī)，就是用非常規(guī)的手段應(yīng)對非常時期的非常處境。
更加積極的財政政策就意味著小作文有可能成立，就是2025年赤字率往上漲，簡單說明年會有更多的錢往下放。第二個是適度寬松的貨幣政策，意味著我們會進(jìn)一步降本降息，意味著我們按揭貸款也會下降，然后我們的企業(yè)的財務(wù)成本也會下降。簡單的說就是防范化解重大風(fēng)險和外部沖擊，穩(wěn)樓市股市。我理解穩(wěn)樓市就是不能再跌，穩(wěn)股市就是必須得漲。
最后跟大家講一個，就是剛才我講的，當(dāng)下為什么我們對樓市的可能性相對比較積極一點。
更重要的一點，房地產(chǎn)業(yè)，說到底就一句話，你被需要你才重要。實際上房地產(chǎn)過去幾年是被國家脫鉤斷鏈的，所以活的很慘，大部分的權(quán)重屬性都是國有。第二，當(dāng)下非常重要的一點是被需要，GDP未來指標(biāo)包括社會就業(yè)都跟這個行業(yè)息息相關(guān)，因此我們還是比較樂觀積極的，個人觀點供大家參考。
來 源：房訊網(wǎng)
