北京，2024年12月20日 --享譽(yù)全球的房地產(chǎn)服務(wù)及咨詢顧問公司戴德梁行聯(lián)合首程控股、中聯(lián)基金發(fā)布《數(shù)據(jù)中心行業(yè)投資與價(jià)值洞察》報(bào)告。報(bào)告分析了國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心行業(yè)表現(xiàn)，通過對(duì)比和分析海外市場(chǎng)的發(fā)展路徑和成功案例，從而汲取海外市場(chǎng)的成熟經(jīng)驗(yàn)，并為國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心底層資產(chǎn)提供運(yùn)營(yíng)和定價(jià)邏輯，充分挖掘和釋放數(shù)據(jù)中心的投資價(jià)值。
智算需求爆發(fā)推動(dòng)數(shù)據(jù)中心規(guī)模持續(xù)增長(zhǎng)
隨著人工智能、大數(shù)據(jù)分析、機(jī)器學(xué)習(xí)等前沿技術(shù)的飛速發(fā)展，智能算力的需求將成為未來數(shù)據(jù)中心發(fā)展最主要的驅(qū)動(dòng)力。
彭博社估計(jì)，智算中心基礎(chǔ)設(shè)施帶來的收入在 2024-2032 年的復(fù)合年增長(zhǎng)率將超過 30%，智能算力需求的急速提升將推動(dòng)數(shù)據(jù)中心規(guī)模的大幅增長(zhǎng)，我們也看到運(yùn)營(yíng)商和超大規(guī)模云服務(wù)商已經(jīng)開始尋找具有豐富土地及電力資源的區(qū)域擴(kuò)展業(yè)務(wù)，以滿足 AI 應(yīng)用的特殊需求。
全球生成式AI收入及預(yù)測(cè)
數(shù)據(jù)來源：Bloomberg intelligence，團(tuán)隊(duì)整理
數(shù)據(jù)中心逐步向高密度、高能效方向發(fā)展
智算中心的崛起正引領(lǐng)數(shù)據(jù)中心向更高密度和能效的方向轉(zhuǎn)型。在生成式 AI 廣泛應(yīng)用之前，數(shù)據(jù)中心服務(wù)商通常按照單機(jī)柜功率 6-8 千瓦的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行建設(shè)和部署。然而，隨著 AI 技術(shù)的飛速發(fā)展和對(duì)算力需求的增加，數(shù)據(jù)中心必須部署更多如 GPU 等高性能服務(wù)器以滿足計(jì)算密集型任務(wù)。
數(shù)據(jù)顯示，全球數(shù)據(jù)中心平均單機(jī)架功率已從 2017 年的5.6KW/ 機(jī)架提升至2023年的12.8KW/機(jī)架，超算、智算中心的單機(jī)柜功率甚至需要超過30KW。根據(jù)中國(guó)數(shù)據(jù)中心委員會(huì)(CDCC)的數(shù)據(jù)，2021年中國(guó)功率密度為4-6KW的機(jī)柜占比為48%，6-8KW占比34%，8-12KW占比8%，12KW以上占比4%，高密度機(jī)柜占比相對(duì)較小，而智算中心需求的爆發(fā)，預(yù)計(jì)將加速向更高功率密度的機(jī)柜演進(jìn)。
全球平均機(jī)架密度及預(yù)測(cè)（單位：KW）
數(shù)據(jù)來源：EY-Parthenon Analysis, Data Center Dynamic，團(tuán)隊(duì)整理
產(chǎn)業(yè)特征從高耗能向綠色可持續(xù)發(fā)展轉(zhuǎn)變
國(guó)際能源署（IEA）估計(jì)，全球數(shù)據(jù)中心在 2022 年全年消耗了約 350TWh 的電力， 約占全球總用電量的 1-2%。到 2026 年，數(shù)據(jù)中心的電力使用量或?qū)⒎�，達(dá)到 650TWh至 1050TWh之間，相當(dāng)于在現(xiàn)有基礎(chǔ)上增加一個(gè)德國(guó)的電力消耗量。面對(duì)全球數(shù)據(jù)中心能源消耗的急劇增長(zhǎng)，各國(guó)政府正推動(dòng)數(shù)據(jù)中心向綠色、可持續(xù)的方向發(fā)展，并可能對(duì)某些地區(qū)的資源供應(yīng)實(shí)施限制。因此，構(gòu)建節(jié)能環(huán)保的綠色數(shù)據(jù)中心已成為行業(yè)發(fā)展的未來趨勢(shì)。
2017-2030數(shù)據(jù)中心需求對(duì)應(yīng)的預(yù)測(cè)電力消耗量（單位：TWh）
數(shù)據(jù)來源：IEA，團(tuán)隊(duì)整理；
注：Low case 保守預(yù)測(cè)，Base case 中性預(yù)測(cè)，high case 激進(jìn)預(yù)測(cè)
中國(guó)內(nèi)地?cái)?shù)據(jù)中心市場(chǎng)規(guī)模高速增長(zhǎng)
自 20 世紀(jì) 90 年代以來，中國(guó)的數(shù)據(jù)中心(IDC)市場(chǎng)經(jīng)歷了多個(gè)發(fā)展階段，并在近年邁入了云數(shù)據(jù)中心與算力中心共同發(fā)展的新時(shí)期。2020年前，互聯(lián)網(wǎng)業(yè)務(wù)的迅猛增長(zhǎng)引發(fā)了數(shù)據(jù)中心托管需求的激增，促使數(shù)據(jù)中心運(yùn)營(yíng)商擴(kuò)張，互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)亦紛紛入場(chǎng)，這導(dǎo)致了2020年后數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)出現(xiàn)了階段性的集中供應(yīng)。展望未來，隨著智算等新業(yè)務(wù)需求的涌現(xiàn)，預(yù)計(jì)行業(yè)有望迎來一個(gè)更加穩(wěn)健的發(fā)展階段。
同時(shí)，多樣化的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品為數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)提供了從建設(shè)到成熟運(yùn)營(yíng)的全周期融資和退出解決方案，體現(xiàn)了數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)在資本市場(chǎng)的重要性和吸引力，同時(shí)也為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供了多元化的融資渠道和資產(chǎn)盤活方式。
全球數(shù)據(jù)中心行業(yè)已實(shí)現(xiàn)飛躍式發(fā)展
近期，隨著全球智算中心需求的激增，海外數(shù)據(jù)中心行業(yè)獲得了顯著的發(fā)展紅利，投融資活動(dòng)呈現(xiàn)出供需兩旺的活躍態(tài)勢(shì)。本章聚焦于海外數(shù)據(jù)中心市場(chǎng)及美國(guó)和新加坡數(shù)據(jù)中心REITs的發(fā)展情況及估值對(duì)比，并以Equinix和Keppel DC REIT為案例分析說明。在過去五年間，美國(guó)數(shù)據(jù)中心REITs的走勢(shì)顯著優(yōu)于其他類別的REITs行業(yè)，展現(xiàn)了強(qiáng)勁的市場(chǎng)表現(xiàn)。同時(shí)，市場(chǎng)也賦予數(shù)據(jù)中心REITs行業(yè)相對(duì)較高的估值，這反映了投資者對(duì)其未來增長(zhǎng)潛力的樂觀態(tài)度。對(duì)比美國(guó)和新加坡數(shù)據(jù)中心 REITs 的估值邏輯，可以看出，REITs 所提供的業(yè)務(wù)類型直接影響其估值定價(jià)的高低。
北美重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)中心平均服務(wù)費(fèi)單價(jià)（批發(fā)模式，250KW-4KW）單位：美元每月每KW
數(shù)據(jù)來源：datacenterHawk， DC Byte，戴德梁行，團(tuán)隊(duì)整理
國(guó)內(nèi)數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場(chǎng)仍處發(fā)展初期，發(fā)展?jié)摿薮?/STRONG>
在數(shù)據(jù)中心估值方面，由于數(shù)據(jù)中心具備不動(dòng)產(chǎn)、設(shè)備、電力的三重屬性，其估值方法也具有一定的特殊性。投資者在考慮數(shù)據(jù)中心估值時(shí)，需要綜合考慮其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等因素，并據(jù)此確定合適的折現(xiàn)率。未來，隨著數(shù)據(jù)中心行業(yè)的不斷發(fā)展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準(zhǔn)確的估值參考。
受訪投資人對(duì)于成熟數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)資本化率預(yù)期
數(shù)據(jù)來源：戴德梁行，團(tuán)隊(duì)整理
根據(jù)戴德梁行發(fā)布的2024年度《中國(guó)REITs指數(shù)之不動(dòng)產(chǎn)資本化率調(diào)研報(bào)告》顯示，與倉(cāng)儲(chǔ)物流和工業(yè)廠房相比，數(shù)據(jù)中心的資本化率較高，顯示出投資者對(duì)其較高的預(yù)期回報(bào)率。投資人給出數(shù)據(jù)中心的資本化率比倉(cāng)儲(chǔ)物流高出約2-3個(gè)百分點(diǎn)。
數(shù)據(jù)中心投資定價(jià)需關(guān)注每千瓦單價(jià)和成本溢價(jià)率
評(píng)估成熟數(shù)據(jù)中心時(shí)，總投成本溢價(jià)率是重要指標(biāo)。通過比較不同城市和類型的成本溢價(jià)率，投資者能更準(zhǔn)確地評(píng)估數(shù)據(jù)中心估值的合理性。新建數(shù)據(jù)中心的平均建安及非IT設(shè)備造價(jià)約為2-4萬(wàn)元/KW，項(xiàng)目規(guī)模大小影響建設(shè)單價(jià)水平。然而，評(píng)估數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)的總投成本時(shí)存在挑戰(zhàn)，因?yàn)楂@取電力資源可能涉及額外成本，這部分成本對(duì)于收購(gòu)項(xiàng)目來說通常不透明。此外，賣方在過往市場(chǎng)高位時(shí)支付的能評(píng)溢價(jià)是否被當(dāng)前市場(chǎng)的買方接受，也是影響雙方達(dá)成共識(shí)的一個(gè)難點(diǎn)。
戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理陳家輝表示，智算需求的爆發(fā)式增長(zhǎng)成為海外數(shù)據(jù)中心發(fā)展的主要驅(qū)動(dòng)力，推動(dòng)了數(shù)據(jù)中心向高密度、高能效方向發(fā)展。海外數(shù)據(jù)中心產(chǎn)業(yè)及數(shù)據(jù)中心REITs近幾年的強(qiáng)勁表現(xiàn)，驗(yàn)證了行業(yè)的高速發(fā)展趨勢(shì)。
戴德梁行北區(qū)董事總經(jīng)理、北區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管胡峰表示，我國(guó)數(shù)據(jù)中心證券化市場(chǎng)尚處初期，市場(chǎng)機(jī)制、市場(chǎng)參與者的認(rèn)知都在逐步成熟。隨著數(shù)字化轉(zhuǎn)型的加速，數(shù)據(jù)中心作為關(guān)鍵的基礎(chǔ)設(shè)施，數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場(chǎng)的未來增長(zhǎng)潛力巨大。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部高級(jí)董事、資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人楊枝表示，在融資方面，我們希望數(shù)據(jù)中心資產(chǎn)證券化市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，以及數(shù)據(jù)中心REITs的出現(xiàn)，為數(shù)據(jù)中心行業(yè)提供更多的融資渠道和資產(chǎn)盤活方式，推動(dòng)行業(yè)的健康發(fā)展。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部董事金廉政表示，投資者在考慮數(shù)據(jù)中心估值時(shí)，需要綜合考慮其流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)、行業(yè)及管理負(fù)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)等因素。未來，隨著數(shù)據(jù)中心行業(yè)的不斷發(fā)展，其估值方法也將不斷完善，為投資者提供更加準(zhǔn)確的估值參考。
戴德梁行北京估價(jià)及顧問服務(wù)部助理董事張愷玲表示，數(shù)據(jù)中心行業(yè)在技術(shù)革新與市場(chǎng)需求的共同推動(dòng)下，正經(jīng)歷著前所未有的快速發(fā)展，同時(shí)也面臨著一些挑戰(zhàn)。我們期待數(shù)據(jù)中心行業(yè)能夠不斷創(chuàng)新，提高能效和可持續(xù)性，降低能源消耗和碳排放，實(shí)現(xiàn)綠色可持續(xù)發(fā)展。
來 源：戴德梁行
編 輯：liuy
