2月20日，證監(jiān)會啟動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)，同時(shí)中國證券投資基金業(yè)協(xié)會發(fā)布了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)備案指引（試行）。

　　“指引”劃重點(diǎn)

　　投資范圍擴(kuò)大至存量住宅

　　對股債比的限制進(jìn)行了差異化安排

　　提高了投資者的注入門檻， 即不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金投資者應(yīng)當(dāng)為首輪實(shí)繳出資不低于1000萬元的投資者

　　鼓勵(lì)境外投資者以QFLP方式投資不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金

　　合理配置不動(dòng)產(chǎn)私募基金杠桿比例

　　戴德梁行首席政策分析專家魏東女士，就此話題進(jìn)行了專業(yè)解讀。

　　不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)計(jì)劃，對房地產(chǎn)市場會有什么影響？

　　本次不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金試點(diǎn)計(jì)劃的出臺對市場來說無疑是一個(gè)利好。

　　試點(diǎn)計(jì)劃為不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金的發(fā)行和備案提供了明確的規(guī)則和指引。在私募投資基金管理制度的基礎(chǔ)上針對不動(dòng)產(chǎn)投資的特點(diǎn)進(jìn)行了許多針對性的調(diào)整，讓基金管理人在基金募集、項(xiàng)目投資、項(xiàng)目融資、投后管理和投資退出的整個(gè)不動(dòng)產(chǎn)私募基金投資周期中更加規(guī)范的進(jìn)行運(yùn)作。

　　同時(shí)，該試點(diǎn)計(jì)劃也明確了保險(xiǎn)資金、資管產(chǎn)品和QFLP等投資人可以更加順暢的對不動(dòng)產(chǎn)私募基金進(jìn)行投資。更加順暢的投資渠道將吸引更多且多元化的資金注入不動(dòng)產(chǎn)投資市場，配上專業(yè)基金管理人在各個(gè)細(xì)分賽道的管理能力，將有效的促進(jìn)存量資產(chǎn)的盤活和提質(zhì)增效。

　　另外，此次政策明確了不動(dòng)產(chǎn)私募基金的投資范圍，包括存量商品房、保障性住房、商業(yè)地產(chǎn)、基礎(chǔ)設(shè)施等，這將一定程度上能釋放更多資金流動(dòng)性。其中，本次試點(diǎn)計(jì)劃重新放開了不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金對存量住宅、公寓等非經(jīng)營性住宅項(xiàng)目的投資，備受行業(yè)關(guān)注，然而依照該指引中的細(xì)則，對存量商品住宅的限定更為嚴(yán)格，因此就目前來看，該試點(diǎn)計(jì)劃對住宅市場的影響尚未顯現(xiàn)，我們還將持續(xù)關(guān)注后續(xù)相關(guān)政策的出臺。

　　哪些房地產(chǎn)領(lǐng)域可以從中受益？

　　商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)⑹潜敬卧圏c(diǎn)計(jì)劃中的最大受益者。由于寫字樓、物流地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)等板塊能夠產(chǎn)生穩(wěn)定的現(xiàn)金流及較好的投資回報(bào)，因此也將持續(xù)吸引私募資金的進(jìn)入，為公募REITs的擴(kuò)張奠定基礎(chǔ)。此外，中央政府一直強(qiáng)調(diào)需要盤活存量資產(chǎn)，私募基金的進(jìn)入也將有利于商業(yè)地產(chǎn)的價(jià)值重估和資產(chǎn)盤活。

　　戴德梁行中國區(qū)資本市場聯(lián)席主管、董事總經(jīng)理劉兵指出不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金是建設(shè)多層次REITs市場的關(guān)鍵一環(huán)，是Pre-REITs市場的關(guān)鍵參與者。不動(dòng)產(chǎn)私募投資基金可以通過收購尚未達(dá)到REITs發(fā)行標(biāo)準(zhǔn)的資產(chǎn)并進(jìn)行管理提升和孵化，當(dāng)資產(chǎn)達(dá)到發(fā)行公募REITs要求后進(jìn)行打包發(fā)行。這為許多尚未達(dá)到REITs發(fā)行要求的資產(chǎn)提供了更好的流動(dòng)性。

　　隨著中國房地產(chǎn)市場的成熟，該計(jì)劃將如何在中長期影響房地產(chǎn)市場？

　　從中期來看，近幾年由于房地產(chǎn)政策調(diào)整和疫情沖擊的影響，許多開發(fā)商和企業(yè)陷入困境，市場上產(chǎn)生了大量待盤活的存量資產(chǎn)，此時(shí)正是市場化資金投入的最佳時(shí)機(jī)。不動(dòng)產(chǎn)私募基金為市場化資金的投入提供了良好的渠道，將在中短期內(nèi)幫助疏解市場困境，有效幫助市場恢復(fù)活力，進(jìn)而帶動(dòng)中國經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。

　　從長遠(yuǎn)來看，“房子是用來住的，不是用來炒的”，仍然是中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展方向。預(yù)計(jì)政府還將出臺相應(yīng)政策，引導(dǎo)私募基金更積極的參與保障性租賃住房的投資和建設(shè)，為住房市場雙軌制做出貢獻(xiàn)。

    來源：戴德梁行

編輯：jinbao