全球知名的房地產(chǎn)服務(wù)商第一太平戴維斯，于近日發(fā)布2023年第一季度北京房地產(chǎn)市場研究成果，對(duì)北京的寫字樓、商業(yè)零售及大宗投資等不同細(xì)分市場在一季度的表現(xiàn)進(jìn)行全面回顧與總結(jié)，并基于最新的行業(yè)走勢(shì)對(duì)2023年北京房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展做出展望與研判。
第一太平戴維斯華北區(qū)董事長麥安東 (Anthony McQuade) 先生表示："隨著疫情防控措施全方位解除，社會(huì)、經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)步恢復(fù)，全力發(fā)展經(jīng)濟(jì)是中國在2023年的主基調(diào)。房地產(chǎn)市場救市信號(hào)明顯，相繼迎來多項(xiàng)重大利好政策，在經(jīng)歷了2022年低谷后，市場正在迎來復(fù)蘇拐點(diǎn)。而今年的'兩會(huì)'定調(diào)房地產(chǎn)市場政策將繼續(xù)'以穩(wěn)為主'，再次夯實(shí)了房地產(chǎn)市場的回暖信心。此外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施首次納入REITs試點(diǎn)范圍，有利于百貨商場、購物中心等的零售資產(chǎn)建設(shè)和改善，對(duì)擴(kuò)大內(nèi)需、提振消費(fèi)將起到積極作用。REITs的持續(xù)'破冰'，也為房地產(chǎn)市場的發(fā)展帶來了新機(jī)遇。
2023年第一季度，北京寫字樓市場迎來真正意義上的"后疫情時(shí)期"。在開年階段，北京寫字樓市場活躍度明顯改善，尤其是帶看量大幅提升，表明潛在租戶已經(jīng)重啟選址搬遷計(jì)劃。但整體而言，北京甲級(jí)寫字樓市場目前仍處于恢復(fù)期，觸底之后的反彈仍需發(fā)展動(dòng)能。
一季度，北京甲級(jí)寫字樓市場僅有位于通州運(yùn)河商務(wù)區(qū)的通州中心C01項(xiàng)目正式交付，為市場帶來57,415平方米的新增供應(yīng)。同期，盡管市場整體已進(jìn)入復(fù)蘇軌道，但租戶方的選址策略仍較為謹(jǐn)慎，新租、搬遷、擴(kuò)張需求仍未完全釋放；而去年累積的空置面積疊加目前仍待恢復(fù)的租賃需求，迫使業(yè)主方也承受著較大的去化壓力。綜合以上因素，使得一季度全市凈吸納量仍為負(fù)值，約為-3,220平方米，但降幅較去年四季度有所收窄。
新項(xiàng)目入市疊加需求疲軟，導(dǎo)致空置面積持續(xù)增加，2023年一季度全市空置率環(huán)比、同比分別上升0.5、1.5個(gè)百分點(diǎn)，至16.8%的高位。去化空置面積的壓力不斷累加，迫使業(yè)主方不得不繼續(xù)讓渡議價(jià)空間"以價(jià)換量"，因此在一季度北京甲級(jí)寫字樓平均租金繼續(xù)下滑，至人民幣每平方米每月321.7元，環(huán)比、同比分別下降1.3%、5.1%。
展望2023年全年，從供應(yīng)端角度來看，去年因疫情影響而推遲入市的在建項(xiàng)目預(yù)計(jì)將在今年內(nèi)漸次交付，2023年的寫字樓市場也將迎來一波供應(yīng)小高峰、供應(yīng)量將超過57萬平方米；需求端方面，盡管國內(nèi)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序已完全恢復(fù)常態(tài)、新冠疫情也不再是寫字樓市場的絆腳石，但各行各業(yè)所面臨的復(fù)蘇難度與所需時(shí)間卻不盡相同，因此企業(yè)的租賃需求也相應(yīng)地產(chǎn)生了差異化。因此可以說，市場信心的回歸與真實(shí)租賃需求的釋放均需要一段較長的時(shí)間，對(duì)于北京寫字樓市場而言，今年既是轉(zhuǎn)折之年、也是調(diào)整之年。
北京商業(yè)零售市場有望在2023年迎來井噴式增長，新項(xiàng)目的持續(xù)入市與各購物中心品牌結(jié)構(gòu)的深度調(diào)改有望進(jìn)一步帶動(dòng)消費(fèi)回暖。一季度，位于亞奧商圈的DT51項(xiàng)目與位于門頭溝區(qū)的西長安中駿世界城如期開門迎客，共帶來約16萬平方米的新增零售面積。隨著疫情防控措施的全面解除，商業(yè)零售市場陰霾逐漸散去，本季度北京各大購物中心的客流明顯反彈。同時(shí)，春節(jié)前后新項(xiàng)目接連入市，有效刺激線下實(shí)體消費(fèi)需求， 2023年北京零售消費(fèi)市場實(shí)現(xiàn)了開門紅，市場回暖趨勢(shì)日漸顯著。
進(jìn)入后疫情階段，各大購物中心積極推進(jìn)品牌調(diào)改、空間升級(jí)改造等事宜，以期挽回在疫情期間出現(xiàn)的品牌關(guān)店、撤離、客流量下降等損失，但由于市場完全復(fù)原仍需時(shí)間，因此全市主要購物中心的關(guān)鍵指標(biāo)也出現(xiàn)了小幅波動(dòng)。2023年一季度，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均空置率環(huán)比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)至8.5%；同期，全市優(yōu)質(zhì)購物中心平均租金水平出現(xiàn)小幅下滑，為每平方米每月816.1元，租金指數(shù)環(huán)比微降0.1%、同比下滑4.8%。
值得一提的是，除去一季度已開業(yè)的項(xiàng)目，包括在建購物中心與城市更新改造項(xiàng)目在內(nèi)，北京零售市場2023年新增零售面積預(yù)期將達(dá)百萬平方米以上。新項(xiàng)目橫跨核心、次核心及新興商圈，進(jìn)一步發(fā)掘北京各區(qū)域市場的潛力，釋放多圈層消費(fèi)需求。同時(shí)，存量項(xiàng)目也在積極應(yīng)對(duì)后疫情時(shí)代消費(fèi)市場的變化，加速調(diào)整商鋪品牌與業(yè)態(tài)排布，大力培育新型消費(fèi)，加強(qiáng)項(xiàng)目核心競爭力的打造，把握北京零售市場新時(shí)期的發(fā)展機(jī)遇。
北京大宗投資市場迎來暖春，市場活躍度持續(xù)改善，一季度投資市場累計(jì)成交金額約為人民幣67.35億元，較去年同期增加60.8%。在2023年開年階段，除了自用型收購及通過法拍渠道購得資產(chǎn)外，無論是內(nèi)資投資者還是外資機(jī)構(gòu)均開始重新啟動(dòng)尋覓優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、加速布局北京商辦市場。從資產(chǎn)角度出發(fā)，近期投資人重點(diǎn)關(guān)注的投資標(biāo)的除了成熟商圈的優(yōu)質(zhì)辦公樓、零售資產(chǎn)、科技園區(qū)及產(chǎn)業(yè)園區(qū)項(xiàng)目外，對(duì)于物流高標(biāo)倉、長租公寓、保障性租賃住房等新興賽道的投資興趣也與日俱增。隨著整體市場環(huán)境持續(xù)回暖，2023年預(yù)計(jì)將會(huì)有更多的投資機(jī)構(gòu)把握機(jī)遇、加大投資、增厚整體收益，市場也有望見證更多大手筆的投資成交案例。
回顧2023年一季度，北京房地產(chǎn)市場雖然因?yàn)槭艿揭咔殚L尾效應(yīng)的影響，回暖速度低于預(yù)期，但市場拐點(diǎn)已經(jīng)到來，市場活躍度的改善表明觸底反彈將是2023年房地產(chǎn)市場的大勢(shì)所趨。在供給端，二、三季度零售市場新增供應(yīng)充足，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施REITs利好顯著；寫字樓市場低調(diào)起步、溫和復(fù)蘇，底部動(dòng)蕩有望告一段落。在政策端，擴(kuò)大市場需求仍是穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的重要抓手，同時(shí)地產(chǎn)整體政策環(huán)境仍將延續(xù)寬松態(tài)勢(shì)。預(yù)計(jì)下一階段北京房地產(chǎn)市場的信心將進(jìn)一步回歸，盡管受宏觀經(jīng)濟(jì)周期影響，市場數(shù)據(jù)的修復(fù)仍需要時(shí)間，但是市場活動(dòng)及經(jīng)濟(jì)秩序穩(wěn)步恢復(fù)至疫情前水平指日可待。
來 源：第一太平戴維斯
