為促進(jìn)樓市回暖，從中央到地方政策頻出，為什么連一線城市都接連放松限購(gòu)了而當(dāng)前樓市熱度回升依然有限，甚至年初依然下滑明顯？

　　1、市場(chǎng)尚未回暖的原因：

　　年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的主要問題包括經(jīng)濟(jì)增速下滑、人口流入地和人口流出地的分化、就業(yè)壓力上升之下收入預(yù)期不佳，以及長(zhǎng)期以來對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策累積所形成的市場(chǎng)預(yù)期難以扭轉(zhuǎn)等。這些因素共同作用，導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷。此外，土地財(cái)政轉(zhuǎn)型緩慢、房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整分化，以及人口發(fā)展態(tài)勢(shì)逆轉(zhuǎn)和人口向都市圈城市群的遷移也是重要因素。

　　2、一線城市限購(gòu)放松但樓市熱度回升有限的原因：

　　一線城市如北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)下跌，部分原因是經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和就業(yè)形勢(shì)、收入預(yù)期不佳，特別是對(duì)企業(yè)商辦物業(yè)及豪宅市場(chǎng)的影響較大。此外，一線城市的不同區(qū)域房?jī)r(jià)表現(xiàn)不同，中心城區(qū)和非豪宅的中產(chǎn)自住房可能并未下跌，甚至還在上漲。因此，放松限購(gòu)等措施對(duì)整體市場(chǎng)的刺激作用有限。

　　3、 樓市低迷可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)低迷可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)信心繼續(xù)下降，從而影響相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈，如建筑材料、家居家具、建筑裝修、金融服務(wù)等。此外，低能級(jí)城市可能會(huì)面臨房?jī)r(jià)持續(xù)下跌的風(fēng)險(xiǎn)，而一線城市盡管房?jī)r(jià)下跌，但中心城區(qū)的住房需求仍然相對(duì)旺盛。

　　4、未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能走勢(shì)：

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)可能會(huì)繼續(xù)分化，不同城市、不同區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)將有所不同。政府已經(jīng)意識(shí)到市場(chǎng)形勢(shì)的變化，并逐漸調(diào)整政策，從嚴(yán)格管制轉(zhuǎn)向適度放松。未來，政府可能會(huì)繼續(xù)出臺(tái)利好政策，以穩(wěn)定房?jī)r(jià)和房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　5、優(yōu)化樓市調(diào)控政策的建議：

　　政府可以考慮進(jìn)一步取消一些對(duì)土地和房?jī)r(jià)進(jìn)行限價(jià)的政策，尤其是在人口流入較多的地區(qū)。同時(shí)，可以適當(dāng)減免房地產(chǎn)交易稅收，以及推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給側(cè)改革，如增加有效供給、改善住房質(zhì)量等。必要時(shí)，政府可以直接出手，以政府信用發(fā)債融資收購(gòu)存量未售商品房來作為保障性住房，以此維穩(wěn)樓市和促進(jìn)爛尾樓問題的全面化解，后期再以保障房的資產(chǎn)證券化方式實(shí)現(xiàn)政府投資的逐步推出，在此過程中促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重新構(gòu)建和房地產(chǎn)行業(yè)、市場(chǎng)的順利轉(zhuǎn)型。

　　總的來說，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)正經(jīng)歷重大調(diào)整，政府正在逐步采取措施以穩(wěn)定市場(chǎng)。未來房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將更加注重區(qū)域差異和結(jié)構(gòu)性調(diào)整，同時(shí)需要加大力度推動(dòng)行業(yè)邏輯已然改變的房地產(chǎn)發(fā)展模式的重構(gòu)與房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型。

來 源： 商賈視線     

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