以高科技新興技術(shù)為引擎的第四次工業(yè)革命，驅(qū)動文明從工業(yè)社會邁向全新紀元的萬物感知、萬物互聯(lián)和萬物智能的智能社會，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)作為社會的基本單元也將迎來新時代。本文針對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的發(fā)展歷程進行梳理，通過分析現(xiàn)階段不同群體的需求，構(gòu)建智慧化發(fā)展的標準，探索未來產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的發(fā)展趨勢。
一、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的發(fā)展歷程
人類經(jīng)過農(nóng)業(yè)社會和工業(yè)社會，而今邁向由數(shù)字信息技術(shù)引領(lǐng)的智慧社會，城市早已經(jīng)成為人類聚集和生產(chǎn)的載體。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)作為城市的基本組成單元，其概念內(nèi)涵和功能定位也根據(jù)社會形式的演進而延展更新，其發(fā)展可以分為三個階段：
（一）1984年~2001年：試點探索階段
改革開放之初，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)伴隨對外開放政策應運而生。1994年政府在《沿海部分城市座談會紀要》中提出我國要擴大開放程度。1992年鄧小平發(fā)表的第二次南巡重要談話，推動對外開放地區(qū)由東部沿海向中西部內(nèi)陸擴散。截至1992年末，國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)由1984年的10個增長到24個，還新增高新區(qū)和保稅區(qū)等不同種類的園區(qū)，2001年國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)已經(jīng)達到52個。
這一時期的特征是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)發(fā)展主要以生產(chǎn)力的增量開發(fā)為主。國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)以發(fā)展工業(yè)為核心，就其功能定位和運營模式而言，更像是一個小型特區(qū)，利用經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的輻射功能，拉動地區(qū)整體生產(chǎn)總值提升。而且產(chǎn)業(yè)園區(qū)不斷增容擴區(qū)，吸收大量外資和技術(shù)，支持各地區(qū)開展創(chuàng)新型工程項目。但是由于缺少引資引技的評價指標和園區(qū)內(nèi)配套的管理體系，導致一些產(chǎn)業(yè)園區(qū)出現(xiàn)惡意競爭、亂占土地和土地分配不均等低效率現(xiàn)象，處于粗放式的管理狀態(tài)。
�。ǘ�2002年~2011年：調(diào)整優(yōu)化階段
2001年12月我國加入世界貿(mào)易組織后，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的發(fā)展進入了快車道。2003年國務院允許較成熟的省級經(jīng)開區(qū)升級為國家級經(jīng)開區(qū)。同時，為更好地與國內(nèi)經(jīng)濟與世界經(jīng)濟接軌，2004年商務部引導開發(fā)區(qū)進行“二次創(chuàng)業(yè)”建立新型工業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈條，提出了“三為主，二致力，一促進”的發(fā)展方針。在10年中，國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)的數(shù)量在這一時期呈現(xiàn)“井噴式”增長，由2002年的52個增長到2011年的131個，平均每年增設8個國家級開發(fā)區(qū)。
該階段的特征主要以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的高質(zhì)量開發(fā)為主。針對經(jīng)濟開發(fā)區(qū)土地資源浪費和園區(qū)產(chǎn)業(yè)混亂的現(xiàn)象進行調(diào)整合并，創(chuàng)建政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境和社會環(huán)境以促進城市化和工業(yè)化協(xié)同發(fā)展，在內(nèi)外部環(huán)境共同作用下，園區(qū)實現(xiàn)高質(zhì)量、高速增長。但是，該階段的園區(qū)仍處于單點建設，不同區(qū)位的園區(qū)系統(tǒng)之間相互孤立。
�。ㄈ�2012年至今：轉(zhuǎn)型升級階段
2012年十八大首次提出智慧型園區(qū)的建設目標，標志著我國的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)進入了傳統(tǒng)型向智能化轉(zhuǎn)型升級的新階段。2015年7月國務院《關(guān)于積極推進“互聯(lián)網(wǎng)+”行動指導意見》與2017年住房和城鄉(xiāng)建設部《住房城鄉(xiāng)建設科技創(chuàng)新“十三五”專項規(guī)劃》都強調(diào)將傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)智慧化、建立新的發(fā)展生態(tài)模式。2020年國務院發(fā)布《關(guān)于推進“上云用數(shù)賦智”行動培育新經(jīng)濟發(fā)展實施方案》要支持數(shù)字化轉(zhuǎn)型服務咨詢機構(gòu)和區(qū)域數(shù)字化服務載體建設，豐富各類園區(qū)、特色小鎮(zhèn)的數(shù)字化服務功能。國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的數(shù)量由2012年的171個提高到2020年的219個，增速較前一時期有所放緩。
該階段的特征是以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的智能化開發(fā)為主。在“數(shù)字中國”和“新基建”的戰(zhàn)略部署下，以服務需求和技術(shù)開發(fā)為動力，利用大數(shù)據(jù)、云計算和人工智能等技術(shù)，使得產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)以全新的生產(chǎn)生活方式滿足不同群體的主動式服務需求。園區(qū)的種類由單一屬性轉(zhuǎn)變?yōu)橐浴敖?jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)為主、高新技術(shù)開發(fā)區(qū)和海關(guān)特殊開發(fā)區(qū)等為輔”的多元化趨勢。而且，在空間分布上開始呈現(xiàn)集群化分布的現(xiàn)象，形成“東部沿海集聚、中部沿江聯(lián)動、西部特色發(fā)展”的空間格局，在東、中、西部發(fā)展差異顯著的大背景下，西南地區(qū)成效超出預期，擁有巨大的發(fā)展?jié)摿Γ瑘@區(qū)經(jīng)濟或?qū)蔀閹游鞑酷绕鸬膭恿M件。
二、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)智慧化發(fā)展的需求與標準
�。ㄒ唬├嫦嚓P(guān)者的需求
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)已經(jīng)成為人口和生產(chǎn)的聚集地。高新技術(shù)的加持，使園區(qū)從基于“單點作業(yè)、生產(chǎn)優(yōu)先”的被動服務方式，向“多點聯(lián)合、以人為本”的主動服務方式轉(zhuǎn)變。園區(qū)將提升利益相關(guān)者的體驗感和滿意度，視為園區(qū)智慧化發(fā)展的核心，但是不同的利益相關(guān)者有不同的訴求。
1.政府
政府負責制定園區(qū)運行的政策環(huán)境和發(fā)展定位，主要關(guān)注園區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟和民生治理。他們希望通過加強園區(qū)的智慧化建設，打破信息孤島以促進各區(qū)域之間和區(qū)域內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)均衡與合理用地，在實現(xiàn)生產(chǎn)總值的高質(zhì)量增長的同時也可以提高政府的收入。此外，政府機關(guān)希望利用智慧化的治理方式進行有效的監(jiān)督，確保園區(qū)中的企業(yè)安全生產(chǎn)，經(jīng)濟環(huán)境協(xié)同發(fā)展，為所屬地區(qū)釋放一些就業(yè)崗位。
2.園區(qū)管理方
園區(qū)管理方負責制訂產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)微觀層面的實施計劃，主要關(guān)注園區(qū)的經(jīng)營和管理。期望建立一個智慧化的園區(qū)，創(chuàng)新園區(qū)的商業(yè)模式，利用大數(shù)據(jù)、云計算搭建數(shù)字分析平臺，實現(xiàn)園區(qū)信息共享、資源共享，優(yōu)化投資路徑，降低投資風險，提升投入產(chǎn)出比, 實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值。同時，園區(qū)管理者用機器與技術(shù)代替人力，提供全在線、實時的個性化服務和管理，提高園區(qū)內(nèi)入駐企業(yè)和用戶的滿意度，増強企業(yè)和用戶的黏性，提升園區(qū)知名度，吸引更多的使用方逬駐園區(qū)。
3.進駐企業(yè)
進駐單位將產(chǎn)業(yè)園區(qū)視為孵化成長的載體，主要關(guān)注價值的增值和生態(tài)鏈共生發(fā)展。利用產(chǎn)業(yè)地區(qū)或園區(qū)內(nèi)的政策優(yōu)勢和信息優(yōu)勢促逬業(yè)務髙效運轉(zhuǎn)和業(yè)務增值，樹立品牌形象，吸引和留住人才。同時，利用地理位置優(yōu)勢與園區(qū)內(nèi)的上下游企業(yè)聯(lián)合，進行思維的碰撞和資源的互補，實現(xiàn)生態(tài)鏈互利共贏。
4.用戶
用戶是園區(qū)內(nèi)范圍最廣泛的利益主體，是組成園區(qū)生態(tài)并賦予生命力的核心，同樣也是開發(fā)園區(qū)內(nèi)智慧化屬性和用戶的群體。他們主要關(guān)注產(chǎn)業(yè)地區(qū)內(nèi)辦公與生活服務。共同的愿景是希望在工作中能夠?qū)崿F(xiàn)高效與便捷，在生活上更加安全與舒適。但是，不同個體對辦公和生活的智慧基礎(chǔ)設施和服務需求存在一定的差異，傳統(tǒng)的園區(qū)為用戶提供的解決方案僅僅根據(jù)業(yè)態(tài)類型簡單進行區(qū)分，在未來的智慧化園區(qū)中用戶更希望能夠得到針對性的鼓勵和培養(yǎng)，享受到園區(qū)住戶的社交和服務群體生態(tài)給辦公和生活上帶來的高效和便利。
總之，相關(guān)利益主體對園區(qū)的需求呈現(xiàn)多元化的發(fā)展趨勢，設定的標準也不斷提高，政府、園區(qū)管理方、進駐企業(yè)和用戶這些新的訴求或期望，已經(jīng)超過了傳統(tǒng)園區(qū)的承載能力，需要進一步圍繞這些需求設定具體化的建設標準來實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的智慧化。
�。ǘ┊a(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)智慧化發(fā)展的標準
產(chǎn)業(yè)園區(qū)類型豐富，內(nèi)部承載的業(yè)務也多種多樣，需要構(gòu)建一個藍圖框架將不同利益相關(guān)者的需求進行融合，結(jié)合未來園區(qū)智慧化的構(gòu)想，設計一套智慧化發(fā)展的評價標準，為未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的智慧化發(fā)展提供指引。
園區(qū)的智慧化標準主要可以分為六個一級評價標準：戰(zhàn)略規(guī)劃、智慧生產(chǎn)系統(tǒng)、智慧服務系統(tǒng)、數(shù)據(jù)平臺系統(tǒng)、基礎(chǔ)設施系統(tǒng)、安全運營系統(tǒng)�；A(chǔ)設施系統(tǒng)是園區(qū)智慧化的基礎(chǔ)，在這之上搭建數(shù)字平臺系統(tǒng)被視為園區(qū)的“大腦”，運用“大腦”對生產(chǎn)和生活體系提供智慧化服務，并依靠安全運營系統(tǒng)為園區(qū)提供全方位的防護，以實現(xiàn)宏觀戰(zhàn)略規(guī)劃。這六個評價標準體系相輔相成，互為支撐，為園區(qū)指明智慧化的發(fā)展方向。
1.戰(zhàn)略規(guī)劃
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的智慧化建設是一項系統(tǒng)性工程，需要具備宏觀層面的戰(zhàn)略規(guī)劃。戰(zhàn)略規(guī)劃主要包括確定基本的建設原則和建設途徑，打造一系列園區(qū)智慧化運營體系，并設計評價指標進行評估反饋。傳統(tǒng)園區(qū)由于缺乏系統(tǒng)性和前瞻性，存在各子系統(tǒng)孤立工作、產(chǎn)業(yè)碎片化、迭代演進困難等問題。所以制定戰(zhàn)略規(guī)劃要在分析洞察行業(yè)趨勢以及技術(shù)發(fā)展的基礎(chǔ)上，建立前期充分考慮產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)內(nèi)多系統(tǒng)動態(tài)融合，建設后期關(guān)注園區(qū)的運營維護和可持續(xù)發(fā)展，實現(xiàn)園區(qū)內(nèi)多種業(yè)態(tài)互利共贏，園區(qū)外跨區(qū)的數(shù)據(jù)共享與聯(lián)動。
2.基礎(chǔ)設施
基礎(chǔ)設施是運營管理的基本保障，智慧園區(qū)中的基礎(chǔ)設施向數(shù)字化和多樣化方向發(fā)展，達到萬物互聯(lián)的最佳狀態(tài)，提升能源管理、優(yōu)化交通水平、創(chuàng)造安全環(huán)境。傳統(tǒng)的園區(qū)由于絕大多數(shù)基礎(chǔ)設施陳舊老化，有線和無線等多張網(wǎng)絡獨立部署，基礎(chǔ)設施彼此不能相互關(guān)聯(lián)共同服務。智慧化園區(qū)的基礎(chǔ)設施通過端側(cè)智能化、端側(cè)無線化、網(wǎng)絡融合化，對園區(qū)范圍內(nèi)安全、交通、能源等方面進行實時監(jiān)測、信息收集和聯(lián)合控制。例如，當有外部人員來訪時，人臉識別系統(tǒng)采集信息反饋給交通系統(tǒng)，交通系統(tǒng)可以根據(jù)人員身份進行路線導航、規(guī)劃停車位，并將訪客記錄利用網(wǎng)絡及時傳輸?shù)狡髽I(yè)的終端上。
3.數(shù)字平臺系統(tǒng)
數(shù)字平臺將成為技術(shù)和產(chǎn)業(yè)彼此交織、相互作用的助推劑，是判斷園區(qū)智慧化發(fā)展程度的核心評價指標，成熟的智慧園區(qū)需要具備云端部署層、聯(lián)結(jié)層和使能層。傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)由于缺少信息采集與上報標準，導致企業(yè)間協(xié)調(diào)難度大，不能由共同的利益驅(qū)動行為的產(chǎn)生，其結(jié)果是無法建立統(tǒng)一的基礎(chǔ)信息數(shù)據(jù)采集庫和智能數(shù)據(jù)分析整理系統(tǒng)，難于實現(xiàn)各產(chǎn)業(yè)資源與數(shù)據(jù)的共享。智慧化園區(qū)的建立需要打破這些屏障，建立云層、聯(lián)結(jié)層和使能層。其中云層包括公有云、私有云和混合云，聯(lián)結(jié)層則為音視頻平臺、定位系統(tǒng)、大數(shù)據(jù)平臺等，使能層包括數(shù)據(jù)使能、業(yè)務使能和集成使能等。通過云端與聯(lián)結(jié)層各平臺進行對接，支持平臺發(fā)揮作用并收集信息，最后通過使能層對數(shù)據(jù)信息進行分析、開發(fā)、應用，達到匯集各企業(yè)優(yōu)勢、支持戰(zhàn)略計劃設定的目標。
4.智能生產(chǎn)系統(tǒng)
智能生產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)企業(yè)層面智慧化的評價標準，其中智能制造、云端辦公、預測性判斷可以成為分析園區(qū)是否具備智慧化生產(chǎn)系統(tǒng)的判斷指標。傳統(tǒng)園區(qū)的生產(chǎn)方式由于缺少技術(shù)、資金和園區(qū)的配套設施的支持，多表現(xiàn)為依靠人力為主的機械化生產(chǎn)，而智慧化園區(qū)則應利用基礎(chǔ)設施、數(shù)字平臺和高新技術(shù)為企業(yè)培育智慧生產(chǎn)的發(fā)育土壤。在智慧生產(chǎn)方面，園區(qū)要實現(xiàn)智能制造，應用智能倉儲、智能糾偏、智能檢驗等，用機器代替人力，提高生產(chǎn)效率和產(chǎn)量。運用云端辦公，進行云招聘、云展覽、云會議等，跨越時間和空間距離，實現(xiàn)人與人、人與事的廣泛接觸。此外，智慧化園區(qū)還要具備預測性判斷的能力，利用數(shù)字平臺傳遞的信息洞察未來發(fā)展趨勢，提前預判可能產(chǎn)生的機會和威脅。
5.智能服務系統(tǒng)
智慧服務體系是提升用戶體驗感和滿意度的重要保障，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)智慧化發(fā)展的最終結(jié)果是實現(xiàn)公共服務、政務服務和特殊服務的全方位供給。傳統(tǒng)的園區(qū)重視物理設施建設，缺少對用戶的關(guān)注，無法感知人們的需求。而產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的智慧化進程中應把握以人為本的建設原則。在智慧服務體系中，一是要具備公共服務功能，包括社會保障、企業(yè)服務、物業(yè)服務、文化服務等，讓園區(qū)內(nèi)的群體都能享受到平等的保障性服務；二是要具備政務服務功能，包括信息公開、網(wǎng)上辦理、一站式政務平臺等，能夠快速對接政府主管部門，減少行政成本；三是要具有特殊服務體系，包括物流服務、金融服務、健康服務等，該類服務可以針對不同園區(qū)內(nèi)企業(yè)的特點進行個性化設置。
6.安全運營系統(tǒng)
安全運營系統(tǒng)是維持高度數(shù)字化園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)生活秩序的保障功能，智慧化的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)應具備安全管理、安全技術(shù)和安全運營的保障功能。傳統(tǒng)園區(qū)具有以人防為主、被動響應和重建設輕運營等特點，而智慧化產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)要實現(xiàn)立體化、可視化的安全運營系統(tǒng)。首先，設定安全管理體系，明確橫縱組織結(jié)構(gòu)、責任分工和應急預案；二是建立安全技術(shù)體系，針對數(shù)字信息要保障網(wǎng)絡安全、平臺安全和終端安全，針對人身安全要保證生產(chǎn)安全、生活安全并且能夠及時處理突發(fā)危機；最后，打通安全運營體系，實時監(jiān)測評估園區(qū)整體的運行情況并針對數(shù)據(jù)進行評估，輔助決策者做出判斷。
三、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)智慧化發(fā)展趨勢
全球正在經(jīng)歷一場深刻的技術(shù)變革，它將打破和重塑傳統(tǒng)的國家、城市和園區(qū)的發(fā)展邏輯，推動國家、城市和園區(qū)向智慧化轉(zhuǎn)型。面向未來，作為城市基本單元的園區(qū)，以智慧化發(fā)展標準為建設目標，將會呈現(xiàn)全聯(lián)接、全融合、全智能的發(fā)展趨勢。
�。ㄒ唬岸恕脚_—應用”全聯(lián)接
未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的智慧化發(fā)展將形成“端—平臺—應用”三層架構(gòu)的網(wǎng)絡式全聯(lián)接，實現(xiàn)萬物互聯(lián)。在園區(qū)內(nèi)部，通過云端基礎(chǔ)設備的終端之間互相感應聯(lián)通，共同提供服務，并將數(shù)字信號發(fā)送給所屬的平臺系統(tǒng)整合分析，最后將綜合信息傳遞給應用層，支持業(yè)務增殖和創(chuàng)新與智能化的服務項目。在園區(qū)外部，園區(qū)與園區(qū)之間的三層架構(gòu)也可以實現(xiàn)互聯(lián)互通，開展跨地域的合作，形成“縱向解耦，橫向聯(lián)通”的產(chǎn)業(yè)園區(qū)網(wǎng)絡。
（二）“人—物—事”全融合
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和園區(qū)的全聯(lián)接使元素之間相互影響，彼此交融，具有“人—物—事”全融合的發(fā)展趨勢，實現(xiàn)萬物感知。產(chǎn)業(yè)園區(qū)是由不同屬性的元素組成，包含有生命特征的人，無生命特征的機器，也包含人們的行為所產(chǎn)生的已發(fā)生和將要發(fā)生的事件等等。未來的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)通過智慧化的調(diào)整實現(xiàn)全聯(lián)接，人、事、物借助全聯(lián)接的雙向通道，由內(nèi)而外輸出觀點和行為，由外向內(nèi)吸收信息和影響，提高元素之間的溝通和互動，打破彼此界限相互融合。在人、事、物各要素的全融合中，打造“1＋1>2”的效應，實現(xiàn)價值的再造。
�。ㄈ爸巧a(chǎn)—智服務—智生活”全智能
全聯(lián)結(jié)和全融合為全智能提供了運行框架和基本組件，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)能夠像一個生命體一樣自我學習、自我更新、自我演進，呈現(xiàn)“智生產(chǎn)—智服務—智生活”全智能的發(fā)展趨勢，實現(xiàn)萬物智能。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)與園區(qū)的現(xiàn)階段建設已經(jīng)不僅僅局限于為經(jīng)濟的發(fā)展打造智生產(chǎn)，更重視體驗感的滿足開發(fā)智生活和智服務。并且未來生產(chǎn)、生活、服務的智能化鏈條可以模糊城市劃分的地理界限，帶動產(chǎn)業(yè)與城市之間的相互融合，實現(xiàn)城市的高度統(tǒng)籌布局。
（中房智庫研究員 中央財經(jīng)大學 陳熙）
來源：中國房地產(chǎn)網(wǎng)
編輯：wangdc
