2022年春季，一場(chǎng)疫情讓部分地區(qū)的物資在運(yùn)輸途中遇阻，居民正常生活受到影響。目前，隨著防疫政策的有力推進(jìn)，疫情正在得到有效控制。在等待物資配送的過(guò)程中，所有人都意識(shí)到物流已經(jīng)成為關(guān)乎國(guó)計(jì)民生的關(guān)鍵行業(yè)，而其空間載體——物流地產(chǎn)也扮演著至關(guān)重要的角色。
對(duì)于物流地產(chǎn)市場(chǎng)各方參與者而言，過(guò)去的這段“非常時(shí)期”也遇到了“非常挑戰(zhàn)”，仲量聯(lián)行的資深專家就此展開(kāi)深度解讀。
受到本季度新增供應(yīng)回落、疫情反復(fù)等多重因素影響，2022年第一季度全國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)凈吸納量同比下降64%。但短期震蕩并未撼動(dòng)投資者對(duì)于該物業(yè)類別信心，市場(chǎng)情緒審慎樂(lè)觀；
物流地產(chǎn)投資市場(chǎng)的流動(dòng)性將在養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金以及國(guó)家主權(quán)基金等境內(nèi)核心資本的入場(chǎng)后進(jìn)一步提升；投資者格局將呈現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”的局面；
物流地產(chǎn)投資者在區(qū)位部署上應(yīng)采取多元化策略，以避免受防控政策中片區(qū)化管理的掣肘；
后疫情時(shí)代，企業(yè)需謹(jǐn)慎選擇“零庫(kù)存”模式，在選址物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施以及園區(qū)時(shí)，要及早考量周邊環(huán)境、政府開(kāi)發(fā)規(guī)劃等因素；
“倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化”與“端到端的數(shù)據(jù)可視化”這兩種技術(shù)或成為企業(yè)物流在后疫情時(shí)代中制勝的有效手段。
物流地產(chǎn)投資者參考指南
投資者：一季度數(shù)據(jù)表現(xiàn)平平，物流地產(chǎn)前景會(huì)好嗎？哪些地區(qū)的資產(chǎn)值得重點(diǎn)關(guān)注？
在仲量聯(lián)行追蹤的25個(gè)主要物流市場(chǎng)中，2022年第一季度共錄得凈吸納量33萬(wàn)平方米，與去年受益于消費(fèi)快速反彈的第一季度相比下降了64%。一季度的需求放緩主要是源于同比新增供應(yīng)回落以及多地疫情反復(fù)導(dǎo)致的管控等影響。
指南一：國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)基本面企穩(wěn)，高韌性需求或造就物流地產(chǎn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”投資格局
疫情反復(fù)造成國(guó)內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)承壓，國(guó)際上則由于地緣政治和全球通脹壓力等因素而導(dǎo)致不確定性上升，雙重逆風(fēng)疊加或引發(fā)資本避險(xiǎn)情緒；然而，得益于國(guó)內(nèi)穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)基本面，以及市場(chǎng)對(duì)物流地產(chǎn)的高韌性需求，投資者情緒在保持審慎的同時(shí)，對(duì)這一資產(chǎn)類別依舊保持高度關(guān)注，大量資金注入和強(qiáng)韌的市場(chǎng)需求將會(huì)抵消收益緊縮，在通脹預(yù)期下甚至仍有上漲空間。
物流地產(chǎn)依然是大宗交易市場(chǎng)上的熱門標(biāo)的資產(chǎn)。就在上周，亞洲最大的REITs領(lǐng)展完成了一項(xiàng)長(zhǎng)三角物流資產(chǎn)組合收購(gòu)；本周，新創(chuàng)建集團(tuán)（00659.HK）發(fā)布了公告收購(gòu)Goodman China(Western) 股份，從而獲得六項(xiàng)分別位于成都和武漢項(xiàng)目的物流倉(cāng)儲(chǔ)物業(yè)的權(quán)益；也再次印證了此類物業(yè)的“魅力”。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人龐樹(shù)東表示，以往物流地產(chǎn)市場(chǎng)的主流核心參與者以外資背景為主，而隨著物流行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的戰(zhàn)略要義日益凸顯，物流地產(chǎn)愈發(fā)受到了境內(nèi)核心資本的關(guān)注。我們預(yù)測(cè)，未來(lái)國(guó)內(nèi)的養(yǎng)老基金、保險(xiǎn)基金以及國(guó)家主權(quán)基金會(huì)將更多地參與其中，這將進(jìn)一步提升物流地產(chǎn)市場(chǎng)的流動(dòng)性；此外，我們觀察到，這些機(jī)構(gòu)參與者在資產(chǎn)的持有、投資與運(yùn)營(yíng)層面，呈現(xiàn)了愈發(fā)整合的趨勢(shì)，長(zhǎng)期看來(lái)，未來(lái)將形成‘強(qiáng)者愈強(qiáng)’的格局。
指南二：區(qū)位布置需多元化，非一線物流中心城市有土地成本優(yōu)勢(shì)
在不確定性“常態(tài)化”的背景下，投資者與開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目區(qū)位的選擇上需趨于多元化，以規(guī)避疫情防控帶來(lái)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。就具體區(qū)位而言，長(zhǎng)三角的合肥、南京及周邊的一些城市，大灣區(qū)的花都、肇慶，中山，以及中西部地區(qū)的西安、鄭州等非一線物流樞紐城市都值得納入考慮范疇。此外，由于一線物流樞紐城市的供地政策趨于收緊，且部分地方政府對(duì)新項(xiàng)目提高了準(zhǔn)入門檻，對(duì)投強(qiáng)和稅收也有較高的要求，因此，二線市場(chǎng)以及當(dāng)前處于“價(jià)格低洼”的子市場(chǎng)（如廣東江門）建議加以關(guān)注。
仲量聯(lián)行華南區(qū)產(chǎn)業(yè)與物流服務(wù)部總監(jiān)張寧表示，現(xiàn)階段，大灣區(qū)非物流中心城市仍有土地成本優(yōu)勢(shì)，加上高標(biāo)庫(kù)稀缺，區(qū)域內(nèi)相對(duì)外圍城市的倉(cāng)儲(chǔ)物流市場(chǎng)將迎來(lái)機(jī)會(huì)。
指南三：餐飲、零售、第三方物流后勁待發(fā)，政策利好令需求保持高位
一季度，餐飲、零售與第三方物流由于疫情管控等影響，使得高標(biāo)庫(kù)的去化速度放緩，但中長(zhǎng)期來(lái)看，全國(guó)一線城市的供應(yīng)量依舊緊張；此外，基本面上，我國(guó)的消費(fèi)需求與消費(fèi)者行為并未出現(xiàn)扭轉(zhuǎn)性的變化，市場(chǎng)需求穩(wěn)中有升；政策面上，4月10日印發(fā)的《中共中央國(guó)務(wù)院關(guān)于加快建設(shè)全國(guó)統(tǒng)一大市場(chǎng)的意見(jiàn)》中，明確提出“促進(jìn)現(xiàn)代流通體系建設(shè)，降低全社會(huì)流通成本”，在基本面與政策面的雙重利好背景下，物流地產(chǎn)需求將依然保持旺盛。
仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)投資及資本市場(chǎng)部董事韓蕾表示，我們也觀察到，在長(zhǎng)三角與大灣區(qū)，在政策支持下，一些老舊存量工業(yè)項(xiàng)目也在積極尋求升級(jí)和轉(zhuǎn)型的機(jī)會(huì)，以滿足于不斷更新迭代的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)以及供應(yīng)鏈流通行業(yè)的需求，以順應(yīng)發(fā)展趨勢(shì)，實(shí)現(xiàn)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。
使用者優(yōu)化選址、供應(yīng)鏈參考指南
企業(yè)：倉(cāng)庫(kù)被封了、供應(yīng)鏈斷了怎么辦？
疫情管控下，部分地區(qū)的園區(qū)或倉(cāng)庫(kù)關(guān)停，進(jìn)而導(dǎo)致部分企業(yè)供應(yīng)鏈中斷……因此，對(duì)于物流地產(chǎn)使用者而言，是時(shí)候重新檢視和調(diào)整倉(cāng)庫(kù)選址以及供應(yīng)鏈策略以適應(yīng)“新常態(tài)”。
指南四：供應(yīng)鏈策略“彈性”至上，謹(jǐn)慎“零庫(kù)存”
疫情以來(lái)，供應(yīng)鏈彈性（Resilience）逐步取代成本優(yōu)化因素，已經(jīng)成為企業(yè)供應(yīng)鏈考量的第一因素。供應(yīng)鏈彈性是指企業(yè)在面對(duì)突發(fā)事件時(shí)，供應(yīng)鏈能夠恢復(fù)的程度與速度。以某車企為例，其無(wú)法順利復(fù)產(chǎn)的原因與其采取的“零庫(kù)存”模式有關(guān)。在非常時(shí)期，該企業(yè)上游供應(yīng)商以及再上游供應(yīng)商面臨原材料斷供、物流不穩(wěn)定和交付延遲的風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定的供應(yīng)端無(wú)從談起，“零庫(kù)存”模式就此失效。此外，該企業(yè)零部件供應(yīng)商多位于江蘇、浙江等疫情外溢風(fēng)險(xiǎn)較高的長(zhǎng)三角區(qū)域，且缺乏備選供應(yīng)商，這也進(jìn)一步降低了該企業(yè)供應(yīng)鏈的彈性。
仲量聯(lián)行大中華區(qū)供應(yīng)鏈及物流解決方案總監(jiān)錢敏表示，后疫情時(shí)代，‘零庫(kù)存’策略可能不再長(zhǎng)期有效。我們建議客戶重新審視庫(kù)存目標(biāo)，工廠與物流倉(cāng)庫(kù)的需求面積；此外，我們鼓勵(lì)企業(yè)客戶結(jié)合卡拉杰克模型與供應(yīng)商感知模型對(duì)供應(yīng)商進(jìn)行分類，對(duì)強(qiáng)相互關(guān)系供應(yīng)商形成戰(zhàn)略聯(lián)盟，共同商討選址位置，長(zhǎng)期共建；對(duì)缺乏強(qiáng)相互關(guān)系的供應(yīng)商則需要考引入競(jìng)爭(zhēng)和替代。規(guī)劃選址策略時(shí)還需考慮替代供應(yīng)商的位置布局以及供應(yīng)鏈上下游的集群情況，以確保企業(yè)在應(yīng)對(duì)突發(fā)情況時(shí)留有備選。
指南五：選址要有前瞻性，提前考量物流園區(qū)周邊環(huán)境、當(dāng)?shù)卣?guī)劃
在后疫情時(shí)代，傳統(tǒng)觀念中的區(qū)位優(yōu)勢(shì)也可能成為不確定性因素。部分物流園區(qū)在早期選址時(shí)，所在地區(qū)尚未成熟開(kāi)發(fā)；隨著時(shí)間推移以及市政規(guī)劃的演變，一些企業(yè)周邊出現(xiàn)了商務(wù)區(qū)或住宅區(qū)，人口密度不斷增長(zhǎng)。由于防疫政策的片區(qū)化管理，進(jìn)而變相地增加了企業(yè)園區(qū)被關(guān)停的風(fēng)險(xiǎn)。因此建議在對(duì)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施選址時(shí)，還需充分了解園區(qū)附近的環(huán)境以及未來(lái)規(guī)劃了，及早規(guī)避不確定性帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。除此以外，在異地選址時(shí)，企業(yè)還需了解自身所在的行業(yè)在當(dāng)?shù)卣?guī)劃中的定位，進(jìn)而知曉自身是否會(huì)是優(yōu)先復(fù)工復(fù)產(chǎn)的企業(yè)，以最大程度減少損失。以上海為例，4月16日，上海市經(jīng)信委出臺(tái)首批復(fù)工復(fù)產(chǎn)企業(yè)“白名單”，666家企業(yè)中，37%的企業(yè)屬于汽車及配套行業(yè)，29%的企業(yè)則屬于醫(yī)療衛(wèi)生行業(yè)。
物流地產(chǎn)擁抱未來(lái)參考指南
業(yè)主及企業(yè)：想要“數(shù)字化、數(shù)智化”，但疫情反復(fù)、“現(xiàn)金為王”，這筆“巨額”投資值得嗎？
本輪疫情中，“物流”及其空間載體——物流倉(cāng)儲(chǔ)的“存在感”前所未有地凸顯：它不僅是政府保供體系中的基礎(chǔ)設(shè)施，也是與商流相輔相成、確保企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)的關(guān)鍵。目前，造成物流遇阻的原因眾多，但必須承認(rèn)的是，“人”及其軌跡是加劇不確定性的一大因素；在疫情防控要求下，“去人工化”和“掌握全局視角”的物流需求大幅攀升，這也為行業(yè)發(fā)展提出新的發(fā)展方向。在此背景下，“倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化”與“端到端的數(shù)據(jù)可視化”這兩種技術(shù)或是助力企業(yè)物流適應(yīng)“新常態(tài)”的有效手段與未來(lái)升級(jí)趨勢(shì)。
指南六：從倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化到數(shù)據(jù)可視化，擁抱智慧物流
在仲量聯(lián)行2020年發(fā)布的《擎動(dòng)未來(lái)十載：中國(guó)物流地產(chǎn)市場(chǎng)格局演進(jìn)》中提到：“科技賦能將成為企業(yè)物流降本增效的助推器�！弊鳛樽詣�(dòng)化物流科技，倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化在有效提升高標(biāo)庫(kù)的空間利用率和作業(yè)效率之余，還可以實(shí)現(xiàn)“以機(jī)器替代人力，進(jìn)而降低不確定性因素”這一優(yōu)勢(shì)，最大程度確保運(yùn)營(yíng)；這一優(yōu)勢(shì)在疫情當(dāng)下人員被管控、勞動(dòng)力供應(yīng)不充足情況下更為凸顯。盡管在短期內(nèi)，倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化會(huì)要求企業(yè)投入大量資金，影響現(xiàn)金流，但是長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，倉(cāng)庫(kù)自動(dòng)化的平均成本低于人工。因此，投資自動(dòng)化、擁抱技術(shù)浪潮，或許是在“新常態(tài)”中掌握主動(dòng)權(quán)的途徑。
疫情期間的不確定性給企業(yè)物流帶來(lái)的還有數(shù)據(jù)整合上的挑戰(zhàn)。“海淘”對(duì)消費(fèi)者來(lái)說(shuō)是心懷期待的體驗(yàn)，但是對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，則是需要整合、打通國(guó)際-國(guó)內(nèi)多種數(shù)據(jù)的場(chǎng)景。目前，諸多企業(yè)尚未實(shí)現(xiàn)物流數(shù)據(jù)的完全整合，而在外部不確定性劇增的大環(huán)境下，端到端的數(shù)據(jù)可視化能力將愈發(fā)重要，具體而言，該能力包含：
·從最前端供應(yīng)商的發(fā)貨情況到終端零售數(shù)據(jù)的完整抓取以及在同一系統(tǒng)中的匯總
·對(duì)事中各節(jié)點(diǎn)的完整數(shù)據(jù)反饋和實(shí)時(shí)預(yù)警建議
·事后分析以及持續(xù)改善的可視化匯總提供
仲量聯(lián)行大中華區(qū)供應(yīng)鏈及物流解決方案總監(jiān)錢敏表示，‘不確定性’成為常態(tài)后加速了企業(yè)物流向自動(dòng)化與數(shù)字化轉(zhuǎn)變的進(jìn)程，這一趨勢(shì)將為第四方物流、相關(guān)科技企業(yè)以及物流地產(chǎn)業(yè)主與其他市場(chǎng)參與者帶來(lái)更多機(jī)遇；主動(dòng)擁抱數(shù)字化與數(shù)智化升級(jí)，則是市場(chǎng)中‘長(zhǎng)期主義者’的智慧之選。
來(lái)源：仲量聯(lián)行
編輯：wangdc
