“疫情反復(fù)和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整不斷為青島的商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)挑戰(zhàn)和機(jī)遇。辦公樓市場(chǎng)方面，新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)正成為引領(lǐng)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的主要驅(qū)動(dòng)力。” 仲量聯(lián)行中國(guó)區(qū)首席戰(zhàn)略官兼華北區(qū)董事總經(jīng)理張瑩表示。零售地產(chǎn)方面，疫情防控短暫升級(jí)阻斷客流到訪，數(shù)字化轉(zhuǎn)型的提前部署助力實(shí)體商業(yè)平穩(wěn)過(guò)渡。

　　辦公樓市場(chǎng)

　　TMT行業(yè)發(fā)展韌性和活力增強(qiáng)，推動(dòng)辦公市場(chǎng)需求擴(kuò)容提質(zhì)。2022年第一季度，青島辦公樓市場(chǎng)整體凈吸納量約為4.3萬(wàn)平方米，高于過(guò)去十年一季度凈吸納量均值的12%。新興商務(wù)區(qū)新項(xiàng)目交付帶來(lái)的增量需求成為推高凈吸納量的主要原因。從行業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，TMT行業(yè)正引領(lǐng)辦公市場(chǎng)需求的穩(wěn)步增長(zhǎng)，但是在宏觀經(jīng)濟(jì)放緩以及政策監(jiān)管趨嚴(yán)的影響下，行業(yè)內(nèi)部的結(jié)構(gòu)性調(diào)整加劇、風(fēng)口持續(xù)轉(zhuǎn)換。例如，互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)下的在線教育、社區(qū)團(tuán)購(gòu)等細(xì)分領(lǐng)域加速退場(chǎng)，而應(yīng)用軟件、IT服務(wù)、通訊設(shè)備等傳統(tǒng)的科技企業(yè)，以及跨境電商、人工智能、社交網(wǎng)絡(luò)等新興的數(shù)字經(jīng)濟(jì)正表現(xiàn)出較強(qiáng)的增長(zhǎng)動(dòng)力，在不同商務(wù)區(qū)的甲級(jí)和乙級(jí)辦公樓市場(chǎng)中均有積極布局。

　　一季度兩個(gè)新項(xiàng)目交付，為市場(chǎng)帶來(lái)約7萬(wàn)平方米的新增供應(yīng)。位于金家?guī)X金融區(qū)的青鐵華潤(rùn)城2號(hào)樓，以及位于李滄區(qū)的信聯(lián)天地5號(hào)樓于一季度投入使用，推高全市整體辦公樓市場(chǎng)存量至548萬(wàn)平方米，并小幅推高市場(chǎng)整體空置率至31.0%。青鐵華潤(rùn)城項(xiàng)目依托便利的交通資源，具備了高效互聯(lián)、可持續(xù)發(fā)展的辦公產(chǎn)品特征；信聯(lián)天地項(xiàng)目作為李滄區(qū)目前優(yōu)質(zhì)辦公產(chǎn)品的代表，極大地提升了區(qū)域整體商務(wù)氛圍及辦公環(huán)境，帶動(dòng)周邊中小型創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的辦公升級(jí)需求。

　　疫情反復(fù)暫緩市場(chǎng)成交，租金水平穩(wěn)中看跌。一季度整體市場(chǎng)平均有效租金為81元/平方米/月，環(huán)比下降0.3%，同比下降2.7%。甲級(jí)市場(chǎng)平均有效租金為116元/平方米/月，環(huán)比下降1.1%，同比下降4.4%。3月份青島疫情升級(jí)，使得短期內(nèi)租賃問(wèn)詢量受到影響，市場(chǎng)成交下滑引發(fā)風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)憂情緒上升，市場(chǎng)預(yù)期對(duì)租金反彈的信心仍不足。

　　多數(shù)未來(lái)供應(yīng)分布于非核心商務(wù)區(qū)。2022-2023年青島非核心商務(wù)區(qū)的新增供應(yīng)量超過(guò)50萬(wàn)平方米，占這兩年供應(yīng)總量的76%，主要分布于嶗山、市北、李滄的新興商務(wù)板塊。仲量聯(lián)行青島商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)曲巖萍表示：“越來(lái)越多生活空間、商務(wù)空間等不同功能業(yè)態(tài)的融合交錯(cuò)，在小生態(tài)圈中達(dá)成都市資源的高效集約，將帶來(lái)城市多中心發(fā)展機(jī)遇�！�

　　零售地產(chǎn)市場(chǎng)

　　疫情防控短暫升級(jí)阻斷客流到訪，或成實(shí)體商業(yè)分水嶺。3月中旬暫停堂食的限制政策一經(jīng)發(fā)布，青島實(shí)體商業(yè)再次受到短暫沖擊，以餐飲、兒童和體驗(yàn)類業(yè)態(tài)首當(dāng)其沖。相較于2020年首次疫情爆發(fā)，青島實(shí)體商業(yè)此次經(jīng)驗(yàn)更加豐富，多數(shù)餐飲品牌和超市迅速將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)戰(zhàn)線上，積極有效地降低了客流下滑帶來(lái)的負(fù)面影響。同時(shí)，在過(guò)去兩年加速房地產(chǎn)科技和數(shù)據(jù)化布局的實(shí)體商業(yè)在本輪疫情中顯得更加應(yīng)對(duì)有力，通過(guò)線上直播、社群營(yíng)銷等多種渠道保證其項(xiàng)目平穩(wěn)過(guò)渡。然而沒(méi)有及時(shí)轉(zhuǎn)型的商業(yè)項(xiàng)目則出現(xiàn)明顯退租閉店情況。

　　西海岸新區(qū)迎來(lái)一個(gè)新增供應(yīng)入市。位于西海岸辛安板塊的西海岸萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（總建筑面積62,600平方米）于近期交付運(yùn)營(yíng)，引入多個(gè)首進(jìn)山東及青島的餐飲品牌，極大地輻射了周邊的年輕居住客群。由于較高開(kāi)業(yè)率，市場(chǎng)整體空置率并未受到波動(dòng)，維持于7.6%，環(huán)比持平。全市優(yōu)質(zhì)零售地產(chǎn)市場(chǎng)存量升至482萬(wàn)平方米。

　　市場(chǎng)租金保持穩(wěn)定，但全年回彈預(yù)期下降。一季度全市優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)平均租金為227元/平方米/月，環(huán)比持平，同比僅微降0.1%。盡管疫情反復(fù)對(duì)租金的負(fù)面影響在一季度尚未全面顯現(xiàn)，但部分經(jīng)營(yíng)受挫的項(xiàng)目業(yè)主明顯對(duì)市場(chǎng)信心不足，影響全年租金預(yù)期下調(diào)1.2個(gè)百分點(diǎn)，預(yù)計(jì)全年整體租金水平將大概率維持平穩(wěn)。

　　房地產(chǎn)科技將持續(xù)推動(dòng)實(shí)體商業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型。疫情防控帶來(lái)的全民居家隔離再度引發(fā)市場(chǎng)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)科技迭代的關(guān)注。線上商場(chǎng)、社群配送等手段可以短期彌補(bǔ)傳統(tǒng)消費(fèi)場(chǎng)景被阻隔的損失，通過(guò)房地產(chǎn)科技全維度賦能于硬件、運(yùn)營(yíng)、服務(wù)、設(shè)計(jì)等各個(gè)領(lǐng)域，并將消費(fèi)者在疫情后重新拉回購(gòu)物中心才是未來(lái)實(shí)體商業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)之計(jì)，我們預(yù)計(jì)已在數(shù)字化轉(zhuǎn)型方面做好部署的項(xiàng)目將引領(lǐng)青島零售物業(yè)市場(chǎng)蝶變更新。

　　來(lái)源：仲量聯(lián)行

編輯：wangdc