2021年武漢優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)共迎來(lái)5個(gè)項(xiàng)目交付，其中61%位于新興商務(wù)區(qū)。多個(gè)項(xiàng)目受工期影響，入市時(shí)間推遲，全年新增供應(yīng)僅24.4萬(wàn)平方米，同比下降58%。上半年租賃需求活躍，但在第三季度受疫情和行業(yè)政策影響，引發(fā)退租潮；年底租賃需求企穩(wěn)，全年共錄得近37萬(wàn)凈吸納量，超過(guò)疫情前水平。供應(yīng)量下降加上需求回升，全市空置率下降至38.3%，同比下降4.0個(gè)百分點(diǎn)。
行業(yè)需求方面，TMT持續(xù)增長(zhǎng)，穩(wěn)居第一需求，但其細(xì)分行業(yè)正發(fā)生變化，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)新增租賃需求占比超越消費(fèi)互聯(lián)網(wǎng)�！笆奈濉币I(lǐng)數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其推動(dòng)產(chǎn)業(yè)數(shù)字化。借此，TMT行業(yè)將邁向發(fā)展新階段。傳統(tǒng)金融以其行業(yè)韌性釋放穩(wěn)定租賃需求，同時(shí)，資源整合促使行業(yè)內(nèi)部更新。第三方辦公服務(wù)運(yùn)營(yíng)商自2018年后呈收縮態(tài)勢(shì)，2021年再度成為主力租賃需求來(lái)源。主打精裝房源、拎包入住的第三方辦公，成為疫情后企業(yè)控制預(yù)算的首選。
全市整體租金呈下跌趨勢(shì)但跌幅收窄，全年租金指數(shù)同比下跌1.7%。其中，甲級(jí)寫(xiě)字樓跌幅收窄更為明顯，租金表現(xiàn)平穩(wěn)，全年跌幅僅0.6%。相比之下，乙級(jí)寫(xiě)字樓通過(guò)以價(jià)換量的方式去化存量面積，全年跌幅達(dá)2.4%，未來(lái)仍面臨下行壓力。分區(qū)域市場(chǎng)來(lái)看，以建設(shè)大道為代表的核心商務(wù)區(qū)由于市場(chǎng)存量競(jìng)爭(zhēng)激烈，新項(xiàng)目采取更為靈活的租賃策略爭(zhēng)取市場(chǎng)份額，全年租金指數(shù)下跌1.8%。而以中國(guó)光谷為代表的次級(jí)商務(wù)區(qū)，年度租賃需求活躍，帶動(dòng)市場(chǎng)租金企穩(wěn)，全年租金指數(shù)下跌1.6%，租金表現(xiàn)高于全市平均水平。
2021年武漢零售物業(yè)市場(chǎng)共迎來(lái)7個(gè)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，包括位于航空路核心商圈的武漢恒隆廣場(chǎng)和K11購(gòu)物藝術(shù)中心HK I。超過(guò)7成新增供應(yīng)位于非核心商圈，其中漢陽(yáng)區(qū)域在經(jīng)歷了五年供應(yīng)空白后，首次迎來(lái)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)。優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目供應(yīng)加劇存量市場(chǎng)升級(jí)，全年錄得魯巷廣場(chǎng)、凱德新民眾樂(lè)園、漢街萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、光谷國(guó)際廣場(chǎng)閉店改造，武漢國(guó)際廣場(chǎng)完成局部升級(jí)。截至2021年第四季度末，全市零售物業(yè)總存量推升至718萬(wàn)平方米。四季度新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目表現(xiàn)亮眼，品牌調(diào)整活躍促使全市空置率水平下降至8.5%，同比下降0.8個(gè)百分點(diǎn)。全市購(gòu)物中心首層平均租金止跌企穩(wěn)，租金指數(shù)同比上漲0.8%。其中新開(kāi)業(yè)項(xiàng)目拉動(dòng)核心商圈租金回升，租金指數(shù)同比上升1.3%。
零售業(yè)態(tài)引領(lǐng)新增需求回暖。年內(nèi)錄得LOUIS VUITTON、DIOR、GUCCI、SAINT LAURENT等奢侈品品牌武漢二店開(kāi)業(yè)。Alexander McQUEEN、GOLDEN GOOSE、GENTLE MONSTER等國(guó)際零售品牌開(kāi)設(shè)武漢首店。買手店及集合店在武漢布局，年內(nèi)錄得LOOKNOW、KNOWIN潮流集合店武漢首店開(kāi)業(yè)，引領(lǐng)Z世代消費(fèi)潮流。
餐飲品牌拓店熱度不減。繼長(zhǎng)沙網(wǎng)紅茶飲品牌茶顏悅色在武漢全面擴(kuò)張后，中式糕點(diǎn)品牌虎頭局渣打餅行與墨茉點(diǎn)心局均在各大商圈布局門(mén)店。人氣咖啡品牌Tim Hortons、MANNER COFFEE、M Stand以及輕餐品牌wagas均在武漢開(kāi)設(shè)首店。除此之外，餐飲品牌內(nèi)部業(yè)態(tài)融合趨勢(shì)愈發(fā)明顯，“日咖夜酒”的全時(shí)段運(yùn)營(yíng)模式成為品牌探索熱點(diǎn)。
CBRE武漢分公司董事總經(jīng)理王祎表示，2022年，武漢優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來(lái)逾90萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，其中不乏企業(yè)天地A1、綠地中心、首地財(cái)富中心等地標(biāo)型項(xiàng)目，新一輪供應(yīng)高峰隨之而來(lái)。高供應(yīng)量將在短期使空置率承壓，但數(shù)字經(jīng)濟(jì)引導(dǎo)科技新媒體行業(yè)釋放租賃需求，金融、專業(yè)服務(wù)、消費(fèi)服務(wù)等傳統(tǒng)行業(yè)韌性發(fā)展，預(yù)計(jì)租賃需求將穩(wěn)步回升。零售市場(chǎng)將迎來(lái)武漢大悅城、武漢萬(wàn)象城、武商夢(mèng)時(shí)代等優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，多個(gè)新興商圈將迎來(lái)首個(gè)具有區(qū)域影響力的項(xiàng)目入市，零售氛圍將進(jìn)一步提升。
2021年武漢大宗交易市場(chǎng)共錄得交易7筆，全年交易總額達(dá)31.1億元，同比上漲96.5%，超過(guò)疫情前水平。從成交類型上看，投資者對(duì)于優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓物業(yè)依然保持關(guān)注，超過(guò)半數(shù)成交來(lái)自寫(xiě)字樓相關(guān)物業(yè)，成交金額占比達(dá)83.7%。與此同時(shí)，投資者對(duì)工業(yè)物流、零售物業(yè)、數(shù)據(jù)中心的關(guān)注度不斷攀升。從投資者類型來(lái)看，內(nèi)資買家占據(jù)主力地位。同時(shí)，外資地產(chǎn)基金公司年內(nèi)活躍，成為投資市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)。
以武漢為代表的強(qiáng)二線城市，作為長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶上重要的交通樞紐中心，憑借豐富的資源和龐大的產(chǎn)業(yè)能量，疫情后以加速度重回主賽道，武漢城市經(jīng)濟(jì)圈也以3萬(wàn)億的成績(jī)躋身全國(guó)省域城市圈第一。CBRE投資及資本市場(chǎng)部助力新世界集團(tuán)與新加坡投資機(jī)構(gòu)，達(dá)成武漢光谷新世界項(xiàng)目的合作，代表著國(guó)際資本對(duì)武漢市場(chǎng)的高度認(rèn)可，向市場(chǎng)釋放出積極的投資信號(hào)。
CBRE華中區(qū)投資及資本市場(chǎng)部副董事熊倩芬表示，武漢正處在政策窗口期，其新舊動(dòng)能的轉(zhuǎn)換、科創(chuàng)人才的涌入以及宏觀政策的加持，都將進(jìn)一步提升城市的能級(jí)和品質(zhì)。產(chǎn)業(yè)、企業(yè)與人才的流入將傳導(dǎo)為市場(chǎng)的活躍度，提振不動(dòng)產(chǎn)的流動(dòng)性。其中，提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的甲級(jí)寫(xiě)字樓、長(zhǎng)租公寓、零售及倉(cāng)儲(chǔ)物流資產(chǎn)將會(huì)是投資者重點(diǎn)尋求的投資標(biāo)的。
來(lái)源：CBRE世邦魏理仕
編輯：wangdc
