CBRE世邦魏理仕日前發(fā)布2021年香港房地產(chǎn)市場回顧與2022年展望預(yù)計，香港商鋪和工業(yè)物業(yè)市場的租賃需求將有所上升，以致租金和資本值可回暖和有所增長，但寫字樓市場受到即將到來的井噴式供應(yīng)的影響，租金在過去兩年急劇下降后，今年內(nèi)大概率只可回穩(wěn)出現(xiàn)明顯回升的機(jī)會較低。

　　2021年第四季度寫字樓租賃市場于上季度相對淡靜，但2021年全年寫字樓新租務(wù)成交按年增長83%至38萬平方米，不過這僅占疫情前2019年總量的78%。而銀行、金融和保險公司占全年新增租賃活動的25%。

　　盡管租賃勢頭有所改善，2021年第四季度的凈吸納量仍為(負(fù))15,000平方米，連續(xù)第9個季度出現(xiàn)負(fù)吸納量，延續(xù)本地房地產(chǎn)歷史上最長的下行周期。九龍東是在2021年唯一錄得全年正凈吸納量的地區(qū)。

　　全年整體空置率上升1.3個百分點(diǎn)，從2020年12月的9.9%上升至2021第四季度的11.2%�？偪罩脴敲婷娣e達(dá)到84.5萬平方米，再創(chuàng)歷史新高。2021年第四季度整體租金按季下降1.1%，全年租金下跌7.3%，較2020年17.4%的年跌幅大為改善。

　　CBRE香港顧問及交易服務(wù)|辦公樓部負(fù)責(zé)人馮詩慧表示，盡管新冠變種病毒奧米克隆病毒有社區(qū)傳播風(fēng)險，但如果香港能與內(nèi)地在年內(nèi)恢復(fù)部分通關(guān)，寫字樓市場的租賃勢頭將有望進(jìn)一步改善。特區(qū)經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)穩(wěn)定增長，加上內(nèi)地企業(yè)租賃需求改善，將使租金跌幅速度較2021年相對放緩，但空置率較高和新供應(yīng)入市的壓力下，難見寫字樓租金反彈。預(yù)計2022年甲級寫字樓租金將基本保持穩(wěn)定，但在一些空置率較高的地區(qū)，租金可能繼續(xù)微跌。

　　商鋪?zhàn)赓U市場氣氛在2021年下半年有所改善，因此第四季度整體街鋪空置率按季下降2.3個百分點(diǎn)至14.4%。當(dāng)中以尖沙咀地區(qū)空置率跌幅最大，按季下跌4.3個百分點(diǎn)至15.9%。整體空置率全年下跌1.3個百分點(diǎn)。

　　2021年商鋪?zhàn)赓U活動主力由餐飲、時裝及相關(guān)品牌，以及化妝品店帶動，占2021年租賃交易的70%以上，其中餐飲業(yè)的份額占比接近50%。

　　由于空置率相對較高，改善的租賃勢頭并未見第四季度的租金有大幅增長。街鋪?zhàn)饨鹪诘谒募径缺憩F(xiàn)持平，而全年街鋪?zhàn)饨鹪鲩L為1.2%。

　　CBRE香港顧問及交易服務(wù)|商鋪部負(fù)責(zé)人溫運(yùn)強(qiáng)表示，2021年期間，餐飲業(yè)仍然是租賃市場中最活躍的行業(yè)，尤其是日本料理。一些針對大眾市場的品牌和日常用品零售商亦比較積極。市場氣氛改善促使部分業(yè)主在租金叫價方面較為強(qiáng)硬。因此，隨著業(yè)主和租戶之間的租金預(yù)期差距擴(kuò)大，空置率可能仍然會維持于高水平。我們預(yù)期2022年街鋪?zhàn)饨饘⑤p微上漲約5%，前提是疫情需要受控，以及社交距離措施不會長時間收緊以導(dǎo)致租賃需求大幅回落。

　　由于可租用空間減少，工業(yè)物業(yè)市場的租賃活動在2021年第四季度相對較慢。第四季度的倉庫空置率進(jìn)一步下降0.7個百分點(diǎn)至2.3%，全年累跌1.3個百分點(diǎn)。駕車直達(dá)和電梯上下的工廈空置率均縮少至3%以下。

　　物流營運(yùn)商在2021年第四季度尤其活躍，本地第三方物流公司占該季度期間最大的三筆租賃交易，總交易面積達(dá)52,000平方米。電子產(chǎn)品公司亦見擴(kuò)張性需求。

　　2021年第四季度的倉庫租金按季上漲1.0%。全年租金增長3.9%，為自2014年以來的最大年度增幅。

　　CBRE香港及交易服務(wù)|工業(yè)及物流部負(fù)責(zé)人黎尚文表示，與2020年相比，2021年全年見到更多的擴(kuò)張需求，其中第三方物流營運(yùn)商 (3PLs) 占2021年租賃活動的50%以上。隨著零售及相關(guān)行業(yè)的復(fù)蘇，來自3PLs的需求會繼續(xù)上升。我們也看到科技和醫(yī)療保健行業(yè)的租賃需求持續(xù)增長。由于可租用空間有限，這將會支持2022年的租金增長，工業(yè)物業(yè)將可能再次成為商業(yè)房地產(chǎn)行業(yè)中表現(xiàn)最好的市場。

　　在2021年第四季度，共錄得226億港元（約185億人民幣）的大額商業(yè)物業(yè)轉(zhuǎn)手，交易額超過7,700萬港元（約6,288萬人民幣），不包括凈地或關(guān)聯(lián)交易。全年總成交額達(dá)796億港元（約651億人民幣），比2020年的528億港元（約431億人民幣）按年增長51%。投資交易總額雖然超過了2019年和2020年的水平，但僅占2017年最高峰水平（1,830億港元/約1,494億人民幣）的43%。

　　工業(yè)物業(yè)仍是備受追捧的資產(chǎn)類別，占2021年第四季度投資額的40%（91億港元/約74億人民幣）。領(lǐng)展在第四季度收購兩項工業(yè)物業(yè)，總額為58億港元（約47億人民幣），是有紀(jì)錄以來最大宗的工業(yè)物業(yè)交易。以全年計，工業(yè)物業(yè)在2021年的交易總額中也占最大份額，占37%。

　　房地產(chǎn)基金和房地產(chǎn)投資信托基金在第四季度總共投資了107億港元（約87億人民幣），占該季投資額的47%。除了積極投資工業(yè)物業(yè)外，其中三個房地產(chǎn)基金共投資32億港元（約26億人民幣）到多個酒店物業(yè)。

　　CBRE香港資本市場部負(fù)責(zé)人甄浚岷表示，經(jīng)濟(jì)前景改善、香港疫情受控以及租賃活動逐漸活躍，支持去年投資者對商業(yè)物業(yè)的強(qiáng)勁需求。展望2022年，我們預(yù)計商鋪物業(yè)的租金將進(jìn)一步增長， 吸引投資者尋找增長機(jī)會。至于寫字樓方面，盡管即將出現(xiàn)供應(yīng)熱潮，本地和內(nèi)地投資者可以在租金見底的同時關(guān)注分層寫字樓的投資機(jī)會。此外，我們預(yù)期美國可能加息對投資需求的影響有限，因為流動資金充裕將可以制衡加息對香港所產(chǎn)生的壓力�！�

　　來源：CBRE世邦魏理仕

編輯：wangdc