CBRE世邦魏理仕10月22日在鄭州召開媒體發(fā)布會(huì)，發(fā)布《2021年三季度鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，解析鄭州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)最新發(fā)展?fàn)顩r與趨勢(shì)。各大鄭州及河南當(dāng)?shù)刂髁髅襟w相關(guān)記者出席了本次發(fā)布會(huì)，與CBRE專家展開熱烈交流與討論。
作為國(guó)家中心城市，鄭州立足中原經(jīng)濟(jì)發(fā)展的戰(zhàn)略支點(diǎn)，2020年實(shí)現(xiàn)GDP突破萬(wàn)億、人口過(guò)千萬(wàn)，昂然晉級(jí)特大城市行列。在持續(xù)推進(jìn)招商引資和質(zhì)效提升下，鄭州商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)新一輪升級(jí)。2021年三季度，鄭州寫字樓市場(chǎng)凈吸納量顯著提升，北龍湖寫字樓有序入市；零售市場(chǎng)迎來(lái)更多城市首店，新能源汽車、特色餐飲拓展強(qiáng)勁；加快構(gòu)建數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展新生態(tài)，聚力打造中部地區(qū)數(shù)字“第一城”，推進(jìn)數(shù)字、產(chǎn)業(yè)、城市融合發(fā)展。
優(yōu)質(zhì)寫字樓市場(chǎng)
全市凈吸納量顯著提升，北龍湖寫字樓有序入市
2021年三季度，鄭州共錄得高鐵商務(wù)區(qū)的海匯中心5號(hào)樓、新發(fā)展科創(chuàng)大廈，龍子湖區(qū)的金潮大廈、清華華商大廈、豫鹽大廈，以及CBD區(qū)域的鑫苑國(guó)際中心6個(gè)新項(xiàng)目入市，總計(jì)新增供應(yīng)量25.71萬(wàn)平方米。
三季度全市凈吸納量顯著提升，共錄得14.26萬(wàn)平方米，從租賃交易的行業(yè)分類來(lái)看，生物醫(yī)藥、專業(yè)服務(wù)及保險(xiǎn)行業(yè)表現(xiàn)活躍。整體空置率較上半年小幅上升1.99個(gè)百分點(diǎn)至18.1%，各商務(wù)區(qū)的空置率對(duì)比發(fā)現(xiàn)，高鐵商務(wù)區(qū)、中央商務(wù)區(qū)、龍子湖的空置率均有所增加，主要原因均有新項(xiàng)目入市，大量新增房源待去化；花園路片區(qū)及金水路片區(qū)的供需相對(duì)平衡。全市平均租金報(bào)價(jià)錄得每月每平方米103.7元，較2021年上半年上漲2%，其中甲級(jí)寫字樓的租金水平有4%的降幅，乙級(jí)寫字樓有5%的增幅。
CBRE鄭州顧問(wèn)及交易服務(wù)|辦公樓部經(jīng)理王磊表示，未來(lái)，鄭州寫字樓市場(chǎng)的新增供應(yīng)量將會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，由于政府招商引資政策的引導(dǎo)及寫字樓辦公的集聚性，新增供應(yīng)將主要集中在鄭東新區(qū)，常西湖新區(qū)因其定位也承接了部分定向產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移和搬遷。而隨著龍湖副CBD、運(yùn)河兩岸、鄭州東站東廣場(chǎng)、龍子湖、中原科技城等區(qū)域新建寫字樓的持續(xù)入市，鄭州寫字樓市場(chǎng)的租金價(jià)格差將會(huì)持續(xù)縮減。從租賃類型來(lái)看，未來(lái)企業(yè)搬遷和新進(jìn)所占比例較大，且隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展的持續(xù)性和多樣性，專業(yè)服務(wù)類企業(yè)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)持續(xù)進(jìn)入鄭州市場(chǎng)，搬遷和新進(jìn)的占比將逐漸趨于平衡。
優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)市場(chǎng)
奢侈品牌加碼鄭州市場(chǎng)，新能源汽車、特色餐飲拓展強(qiáng)勁
2021年前三季度，鄭州零售物業(yè)市場(chǎng)累計(jì)新增39.5萬(wàn)平方米，僅第三季度便實(shí)現(xiàn)新開5個(gè)項(xiàng)目，主要分布于鄭州周邊近郊（滎陽(yáng)、中牟、鞏義），如首次進(jìn)入鄭州市場(chǎng)的新城吾悅廣場(chǎng)，引進(jìn)的206個(gè)品牌中有近150個(gè)為區(qū)域首進(jìn)品牌，“三首層”的商業(yè)規(guī)劃也為項(xiàng)目的后續(xù)經(jīng)營(yíng)注入更多新鮮活力。此外，在本季度開業(yè)的鄭州杉杉奧特萊斯購(gòu)物廣場(chǎng)二期，犧牲部分商業(yè)面積改為停車場(chǎng)功能的舉措，也體現(xiàn)出在購(gòu)物體驗(yàn)等環(huán)節(jié)對(duì)顧客的關(guān)懷。
受“7·20特大自然災(zāi)害”及新冠疫情的二次反復(fù)，使得市場(chǎng)在第三季度經(jīng)受了較大考驗(yàn)，加之“雙減”政策的發(fā)布，社區(qū)型/區(qū)域型購(gòu)物中心均受到不同程度的影響。市場(chǎng)整體空置率上升至9.6%。租金方面，得益于新能源汽車的開店迅猛及奢侈品、化妝品等高端品類銷售的持續(xù)升溫，使得本季度核心商圈的首層平均租金上升至每天每平方米45.2元，季度同比上升17.1%。
整體新增需求方面，服飾（40%）和美妝個(gè)護(hù)（30.3%）表現(xiàn)突出。奢侈品牌加碼鄭州市場(chǎng)快速擴(kuò)張，LVMH、Kering等已進(jìn)駐鄭州市場(chǎng)的奢侈品集團(tuán)開始在本地納入更多品牌，同時(shí)加大了線下渠道投入，快閃店、時(shí)裝秀和社群活動(dòng)等多樣化形式備受青睞。餐飲業(yè)態(tài)方面，外來(lái)餐飲首店更加青睞核心商圈項(xiàng)目，海底撈旗下新創(chuàng)子品牌苗師兄鮮炒雞開出2家門店，來(lái)自西安的餐飲品牌“太食獸”、“蘭湘子”開始布局鄭州市場(chǎng)，網(wǎng)紅茶飲和咖啡品牌也持續(xù)加碼，深圳精品創(chuàng)意咖啡Akimbo首進(jìn)鄭州，星巴克和奈雪開店持續(xù)加密。體驗(yàn)業(yè)態(tài)方面，作為疫后重建末端，體驗(yàn)業(yè)態(tài)復(fù)蘇壓力較大，新增需求以新穎娛樂(lè)類的夜店、酒館及Live House為主，而新能源汽車前三季度拓展迅猛，其中核心商圈新增6個(gè)新能源品牌合計(jì)8家店，預(yù)計(jì)下半年將向次級(jí)商圈拓展。
新能源汽車品牌選址主要有三個(gè)考量因素：可視性強(qiáng)、試駕方便、市中心位置。CBRE建議，行業(yè)內(nèi)知名的新能源汽車企業(yè)仍具備提升商場(chǎng)科技感、吸引年輕消費(fèi)者和承租能力相對(duì)更高等優(yōu)勢(shì)，建議業(yè)主將其視為租戶首選。而對(duì)于尚處概念階段或尚未實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定營(yíng)收的新興品牌則應(yīng)審慎決策。若無(wú)法尋得理想店鋪，尚未實(shí)現(xiàn)較高或穩(wěn)定銷量的新品牌可以考慮開設(shè)快閃店，該模式租賃成本較低且具有靈活性，容易獲得關(guān)注從而打開市場(chǎng)。
CBRE鄭州分公司副總經(jīng)理兼鄭州及西安顧問(wèn)及交易服務(wù)|商業(yè)部董事張桐表示，預(yù)計(jì)今年第四季度鄭州商業(yè)市場(chǎng)將有36.7萬(wàn)平方米新增供應(yīng)，主要聚焦在成熟區(qū)域存量改造。未來(lái)，隨著城市的進(jìn)一步發(fā)展和頭部商業(yè)運(yùn)營(yíng)商的進(jìn)入，將大幅提升鄭州商業(yè)的綜合開發(fā)及運(yùn)營(yíng)品質(zhì)。同時(shí)，市場(chǎng)平均租金水平也將有序回落至合理水平。
加快構(gòu)建數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展新生態(tài)，聚力打造中部地區(qū)數(shù)字“第一城”
在數(shù)智化浪潮中，鄭州市提出了城市發(fā)展新戰(zhàn)略，力求加快構(gòu)建數(shù)字經(jīng)濟(jì)發(fā)展新生態(tài)，聚力建設(shè)中部地區(qū)數(shù)字“第一城”。
CBRE河南區(qū)域戰(zhàn)略顧問(wèn)部負(fù)責(zé)人宗長(zhǎng)浩表示，鄭州應(yīng)以國(guó)家中心城市建設(shè)為統(tǒng)攬，以中國(guó) （河南）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)鄭州片區(qū)、鄭洛新國(guó)家自主創(chuàng)新示范區(qū)等國(guó)家戰(zhàn)略和載體平臺(tái)為支撐，積極布局?jǐn)?shù)智產(chǎn)業(yè)，打造‘?dāng)?shù)字鄭州’產(chǎn)業(yè)生態(tài)聯(lián)盟，推進(jìn)數(shù)字、產(chǎn)業(yè)、城市融合發(fā)展。
CBRE認(rèn)為， 鄭州數(shù)智經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點(diǎn)內(nèi)容將主要涵蓋新型智慧城市建設(shè)、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化轉(zhuǎn)型、樓宇示范及數(shù)智服務(wù)。在城市區(qū)域規(guī)劃布局上，應(yīng)發(fā)揮優(yōu)勢(shì)因地制宜，形成錯(cuò)位發(fā)展、相互支撐的數(shù)智經(jīng)濟(jì)格局。其中，高新區(qū)定位數(shù)智經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新發(fā)展區(qū)，大力發(fā)展人工智能、云計(jì)算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)等產(chǎn)業(yè)；南部片區(qū)定位特色數(shù)智產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，聚焦于數(shù)字建模、軟件研發(fā)、智能建筑、智慧工地、智能終端等；鄭東新區(qū)定位數(shù)智經(jīng)濟(jì)發(fā)展核心區(qū)，集中建設(shè)大數(shù)據(jù)分析與應(yīng)用、人工智能、信息安全、數(shù)字治理、智慧城市等。
與此同時(shí)，數(shù)智經(jīng)濟(jì)的發(fā)展也將推動(dòng)鄭州打造樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展樣板體系，這要求各區(qū)域板塊在發(fā)展樓宇經(jīng)濟(jì)中，應(yīng)充分契合數(shù)智經(jīng)濟(jì)企業(yè)的核心需求，滿足數(shù)智企業(yè)健康、靈活、場(chǎng)景化訴求，推進(jìn)樓宇的整體數(shù)字化和智能化升級(jí)，聚焦樓宇運(yùn)營(yíng)的智慧化升級(jí)服務(wù)配套，構(gòu)建“數(shù)智化+物業(yè)服務(wù)”、“數(shù)智化+樓宇設(shè)施”、“數(shù)智化+節(jié)能”、“數(shù)智化+安全”的綜合管理技術(shù)體系。
CBRE鄭州及西安分公司董事總經(jīng)理李健表示，數(shù)智經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)是以數(shù)字技術(shù)為核心驅(qū)動(dòng)，數(shù)字產(chǎn)業(yè)化與產(chǎn)業(yè)數(shù)字化相互耦合協(xié)同下，加速社會(huì)經(jīng)濟(jì)智能化的新型經(jīng)濟(jì)形態(tài)。在時(shí)代發(fā)展與政策利好的推動(dòng)下，積極以‘?dāng)?shù)字鄭州’建設(shè)推進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的‘?dāng)?shù)字蝶變’，高質(zhì)量建設(shè)‘強(qiáng)富美高’新鄭州。
來(lái)源：世邦魏理仕
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