在大量優(yōu)質(zhì)土地的刺激之下，2020年二季度全國土拍熱情高漲、熱點(diǎn)城市地價明顯上漲，上海更是多次刷新年內(nèi)最高成交單價。下半年以來，為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，深圳、南京、寧波、東莞等城市均在7月收緊了調(diào)控政策，從供應(yīng)端發(fā)力，減少優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量。在此影響下，7月土地市場熱度已出現(xiàn)回落，土地成交量價回調(diào)，溢價率也較6月出現(xiàn)下滑趨勢。為對接下來的土地市場走勢進(jìn)行預(yù)判，下文將結(jié)合近期供地規(guī)模、供地質(zhì)量和政策導(dǎo)向等指標(biāo)進(jìn)行綜合分析，找出那些在下半年更值得關(guān)注的城市。

　　供地規(guī)模：7月土地供應(yīng)環(huán)比降幅近兩成

　　創(chuàng)下疫情緩解以來月度新低

　　受調(diào)控政策升級的影響，7月份大部分城市推地節(jié)奏放緩，全月土地供應(yīng)量較6月減少近兩成，整體土地供應(yīng)建面為24252萬平方米，創(chuàng)下今年3月以來的新低。

　　分能級城市來看，一線和三四線城市供應(yīng)均明顯減少，尤其是一線城市，供應(yīng)規(guī)模不及6月一半，僅有391萬平方米，主要是由于北京和廣州7月供應(yīng)劇減所致；三四線城市供應(yīng)環(huán)比減少了19%，一方面是由于阜陽、佛山、惠州等熱點(diǎn)三線城市供應(yīng)節(jié)奏大幅放緩所致，一方面也是由于疫情影響下，上半年三四線城市供地節(jié)奏偏激進(jìn)，供地完成情況較好，進(jìn)入下半年土地供應(yīng)趨于保守。

　　而二線城市7月土地供應(yīng)量與6月基本持平，環(huán)比微增3%。但各城市市場表現(xiàn)不一，分化嚴(yán)重。一方面，杭州、南京、蘇州、福州等熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)急劇減少，7月全月供應(yīng)量均不足100萬平方米，尤其是蘇州、杭州兩城，全月土地供應(yīng)均不足30萬平方米，熱點(diǎn)城市中僅寧波、合肥等城市7月供應(yīng)表現(xiàn)突出，兩城土地供應(yīng)量均超200萬平方米，環(huán)比6月均實(shí)現(xiàn)翻番；另一方面，中西部城市土地供應(yīng)量均相對較高，其中重慶、西安和貴陽均超過了750萬平方米。二線兩類城市的冷熱不均被中和，整體表現(xiàn)反而相對平穩(wěn)。

　　城市分化：京、杭、寧等熱點(diǎn)城市供應(yīng)劇減

　　上半年供應(yīng)節(jié)奏較慢的濟(jì)南、鄭州、廈門推地節(jié)奏加快

　　在CRIC重點(diǎn)監(jiān)測的30個一二線城市中，有17個城市因供應(yīng)節(jié)奏調(diào)整導(dǎo)致7月土地掛牌量不及上月，占比超過一半。尤其是蘇州、大連、長春、杭州、海口、北京等城市7月土地供應(yīng)建面跌幅均在70%以上，此外，上月供應(yīng)比較突出、供應(yīng)建面超200萬平方米的武漢、石家莊、廣州、蘭州、太原5城環(huán)比減幅也在40%以上。前兩月優(yōu)質(zhì)土地集中供應(yīng)的南京7月供應(yīng)量較下跌超4成，因此，7月份一二線城市的成交規(guī)模大概率會下滑。

　　推地量環(huán)比上漲的典型城市有濟(jì)南、鄭州、西安、南昌、重慶、寧波、貴陽、合肥和廈門，這類城市大都是上半年供地節(jié)奏較慢的城市，以7月土地供應(yīng)建面同比增幅最突出的濟(jì)南為例，2020年上半年市本級宅地供應(yīng)僅75公頃，按照《濟(jì)南市本級2020年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》全年623公頃的宅地計(jì)劃供應(yīng)量來測算，上半年完成率僅有12%，供地節(jié)奏十分緩慢，再加上疫情之下地方政府財政壓力較大，下半年供地節(jié)奏加快也在意料之中。重慶、西安、合肥、廈門等均是這類城市，上半年宅地供應(yīng)均低于全年的四成，近期推地節(jié)奏有加快的跡象。

　　供應(yīng)結(jié)構(gòu)：優(yōu)質(zhì)地塊占比明顯減少

　　但福州、廈門、寧波依然有較多優(yōu)質(zhì)好地入市

　　由于熱點(diǎn)城市相繼升級調(diào)控，熱點(diǎn)城市土地供應(yīng)量減少的同時，供應(yīng)優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度也發(fā)生了些許變化。我們以高總價（出讓總價超過10億元）的土地幅數(shù)占比和高單價（起拍單價超過1萬元/平方米）的土地幅數(shù)占比來看，7月份出讓地塊中高總價地塊占比為3.1%，較6月份下降了1個百分點(diǎn)，起拍單價超過1萬元/平方米高單價地塊的比例較6月份也下降了0.3個百分點(diǎn)，僅有2.4%，這也說明7月重點(diǎn)城市掛牌的土地中優(yōu)質(zhì)地塊明顯減少，優(yōu)質(zhì)宅地將會越發(fā)稀缺。

　　除京、滬兩城因樓板價普遍較高（大都超1萬元/平方米外）使得優(yōu)質(zhì)地塊占比指標(biāo)相對較高外，其余城市中廈門、福州、佛山、武漢、寧波、成都、長沙、南寧、天津、紹興等10個城市優(yōu)質(zhì)地塊占比也相對較高，均在3成以上。其中，福州和廈門的比例都達(dá)到了100%，福州7月供應(yīng)7宗宅地，分別位于鼓樓、晉安、倉山區(qū)，其中有4宗起拍價均在10億元，其余三宗起拍單價均在1.3萬元/平方米，其中位于鼓樓區(qū)的榕宗地2020-38號地塊采用“限地價、控房價、競自持社會租賃住房建筑面積”方式出讓，起始價9700萬元，起拍單價超2.5萬元/平方米，最高限制價格12700萬元，盡管面積較小，但由于區(qū)位優(yōu)越、配套完善，競拍之激烈可以預(yù)見。

　　廈門7月也供應(yīng)4宗優(yōu)質(zhì)宅地，將于8月21日出集中出讓，其中1宗位于島內(nèi)湖里區(qū)，建筑面積5.3萬平方米，起拍總價21.45億元，起拍樓面價40472元/平方米，地塊再次啟用了“限房價、限地價、競配建”的競價方式，未來建設(shè)的商品住宅銷售均價不得超過7.08萬元/平方米，該地屬于五緣灣片區(qū)，是島內(nèi)宜居度最高的板塊之一，交通、商業(yè)、教育配套完善，是島內(nèi)不可多得的優(yōu)質(zhì)宅地。

　　另外，寧波、南京、佛山也有多宗地塊值得關(guān)注。以寧波為例，在掛牌的20宗宅地中，有9宗高質(zhì)量地塊，多位于鄞州區(qū)、江北區(qū)、奉化區(qū)、海曙區(qū)等熱門區(qū)域；其中位于江北區(qū)文創(chuàng)港核心區(qū)的宅地，起拍價就高達(dá)30億元，平均樓板價也超過1萬元/平方米，地塊條件十分優(yōu)越。

　　市場預(yù)判：地市熱度大概率下滑

　　福州、廈門、寧波等城市仍可重點(diǎn)關(guān)注

　　綜上，在政策收緊的大環(huán)境之下，土地市場供求兩端均在不同程度的降溫。就土地掛牌量來看，7月土地供應(yīng)環(huán)比降幅近兩成，創(chuàng)下3月份疫情恢復(fù)以來的新低，京、杭、寧等熱點(diǎn)城市供應(yīng)劇減；在供應(yīng)量減少的同時，優(yōu)質(zhì)地塊的供應(yīng)比例也有明顯下降，全月起拍樓板價最高的地是位于廈門湖里的一宗宅地，起拍樓板價為40472元/平方米，相比上月虹口、楊浦起拍樓板價均在6萬+，土地質(zhì)量可以看出有明顯的降低，地市熱度大概率會繼續(xù)下滑。

　　在接下來的土拍中，結(jié)合各城市的供地規(guī)模、供地質(zhì)量等方面來看，有以下兩類城市值得房企關(guān)注：

　　最值得關(guān)注的當(dāng)屬福州、廈門、寧波等優(yōu)質(zhì)地塊持續(xù)入市的城市。一方面，這些城市供應(yīng)量整體還維持在相對較高水平，同時大規(guī)模的土地供應(yīng)中仍有多宗素質(zhì)較佳的優(yōu)質(zhì)地塊入市，接下來布局優(yōu)質(zhì)區(qū)域的機(jī)會較多。因此，在這些優(yōu)質(zhì)土地占比高同時熱度也比較高的城市，也還需仔細(xì)測算拿地成本，避免后期利潤空間不足的風(fēng)險。

　　此外，上半年供應(yīng)節(jié)奏較慢的濟(jì)南、鄭州、西安近期推地節(jié)奏明顯加快，并且其中不乏優(yōu)質(zhì)地塊，也可重點(diǎn)關(guān)注。即使是普通地塊，在大規(guī)模供地下，競爭壓力也會比較小，拿地成功的概率較大，對于有意愿在這些城市布局的企業(yè)，可擇機(jī)進(jìn)入。

　　來源：克而瑞地產(chǎn)研究

編輯：wangdc