在國(guó)內(nèi)疫情趨于穩(wěn)定的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)也從停擺、斷崖式下跌的行情中走出來(lái)，并以超預(yù)期的速度穩(wěn)步復(fù)蘇。

　　相對(duì)住宅市場(chǎng)而言，非住宅市場(chǎng)反而壓力相當(dāng)大，疫情帶來(lái)的壓力將持續(xù)數(shù)年。辦公樓整體供過(guò)于求，未來(lái)三年，一線(xiàn)城市供應(yīng)量將持續(xù)增加，去化速度放緩的同時(shí)，租金和出租率將出現(xiàn)不同程度的下降。

　　CAIC重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市的辦公市場(chǎng)數(shù)據(jù)顯示，2020年前兩個(gè)季度，重點(diǎn)城市辦公市場(chǎng)平均租金連續(xù)普遍下行，繼2018年四季度至今，重點(diǎn)城市平均租金已連續(xù)8個(gè)季度呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。北京租金環(huán)比降幅最大為4.5%，但仍以11.2元/㎡/天的價(jià)格繼續(xù)領(lǐng)跑全國(guó)辦公市場(chǎng)，上海和杭州“以?xún)r(jià)換量”效果最為明顯，出租率迎來(lái)小幅回升。

　　平均租金連續(xù)8個(gè)季度下跌

　　受經(jīng)濟(jì)增速放緩，貿(mào)易爭(zhēng)端的影響，自2018年四季度起，一線(xiàn)城市整體辦公市場(chǎng)一直處于下行態(tài)勢(shì)，2020年，新冠疫情的爆發(fā)進(jìn)一步加重了這一下跌態(tài)勢(shì)，至二季度，一線(xiàn)城市平均租金已連續(xù)8個(gè)季度下跌。

　　2020年一季度一線(xiàn)城市平均租金降幅超前5個(gè)季度的租金平均降幅2.1%，達(dá)到2.5%；出租率下跌1.2%，不但高于前5個(gè)季度的出租率平均跌幅0.7%，創(chuàng)2019年一季度以來(lái)的最大降幅。二季度重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市辦公市場(chǎng)平均租金依然普遍下行，但降幅出現(xiàn)收窄趨勢(shì)。

　　受疫情影響，一線(xiàn)城市平均租金集體下跌，北上深平均租金水平創(chuàng)三年最低，北京環(huán)比降幅最大為4.5%，廣州表現(xiàn)最好與上季度持平。重點(diǎn)二線(xiàn)城市中南京、杭州、重慶均表現(xiàn)較為穩(wěn)定，其中重慶平均租金逆勢(shì)環(huán)比小幅上漲0.7%至2.8元/㎡/天。

　　分城市來(lái)看，廣州得益于市場(chǎng)基本面較為健康，并且當(dāng)前廣州市場(chǎng)資產(chǎn)價(jià)值較低于其他一線(xiàn)城市，處在價(jià)值洼地，因此，資產(chǎn)價(jià)值波動(dòng)較小。

　　北京市場(chǎng)整體租金遠(yuǎn)高于其他一線(xiàn)城市，隨著空置率日益上漲，疊加疫情二次爆發(fā)影響，整體市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況波動(dòng)較大。

　　上海市場(chǎng)化程度較高，因此受到疫情影響的反應(yīng)也更為明顯，整體資產(chǎn)價(jià)值略高于其他城市，投資回報(bào)率略低于北京，因此價(jià)值波動(dòng)僅次于北京。

　　值得一提的是上廣深的租金差已逐漸縮小為近幾年的最小值，與北京脫離成為第二梯隊(duì)，重點(diǎn)二線(xiàn)城市的平均租金均處于第三梯隊(duì)，與一線(xiàn)城市差距依然明顯。

　　重點(diǎn)城市出租率開(kāi)始逐步復(fù)蘇

　　在整體租金持續(xù)回調(diào)的背景下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的7城中，廣州、重慶、上海和杭州的出租率企穩(wěn)回升，雖然環(huán)比漲幅均在1%以下，但可以視為其辦公市場(chǎng)在經(jīng)歷了一季度疫情沖擊后逐步復(fù)蘇的信號(hào)。

　　對(duì)比各地租金和出租率變化，上海和杭州的辦公租賃市場(chǎng)的調(diào)整較為合理迅速，在一定程度的下調(diào)租金后取得了出租率的小幅回升。廣州市場(chǎng)環(huán)比變化最小最為穩(wěn)定，北京、深圳、南京的平均租金和出租率仍持續(xù)雙降，但降幅較明顯收窄，預(yù)測(cè)三季度各城市辦公租賃市場(chǎng)指標(biāo)可達(dá)到更為合理的平衡關(guān)系。

　　上海辦公租賃空置存量目前最高

　　除了租金與出租率之外，辦公租賃空置存量情況也是衡量各大城市辦公室很重要的指標(biāo)。

　　CAIC監(jiān)測(cè)的一線(xiàn)和重點(diǎn)二線(xiàn)城市數(shù)據(jù)顯示，截至2020二季度，上海辦公租賃空置存量最高為312.2萬(wàn)平方米，廣州最低為26萬(wàn)平方米，北京和深圳空置存量較為接近。

　　以各城市近一年的月均凈吸納量為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，截至2020年二季度從去化周期來(lái)看（此處去化周期計(jì)算不包含未來(lái)新增供應(yīng)），廣州去化周期最短為18月，雖然廣州去化速度為一線(xiàn)城市中最低，2019年月均凈吸納量為1.5萬(wàn)平方米， 但由于其相對(duì)合理的供需結(jié)構(gòu)，租賃空置存量近年一直也處于低位。

　　去化周期最長(zhǎng)的是南京，為103個(gè)月，南京的去化速度為監(jiān)測(cè)7城中最低，雖然51.5萬(wàn)平方米的租賃空置存量在重點(diǎn)一線(xiàn)城市中屬于低位，但僅0.5萬(wàn)平方米的月均凈吸納量呈現(xiàn)出辦公租賃需求端催生不足，市場(chǎng)活力較低。

　　深圳以4.2萬(wàn)平方米的月均凈吸納量排在第一位，且近5年保持高位穩(wěn)定去化。深圳辦公市場(chǎng)空置率高企，主要是因?yàn)榇罅砍掷m(xù)新增供應(yīng)，但其活力依然充足，創(chuàng)新型中小企業(yè)為去化主力。

　　上海和北京分別以3.7萬(wàn)平方米和3.2萬(wàn)平方米緊隨其后。而南京2019年的辦公租賃市場(chǎng)需求催生較弱，月均凈吸納量?jī)H為0.5萬(wàn)平方米。

　　在整體租金持續(xù)回調(diào)的背景下，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的7個(gè)城市中，廣州、重慶、上海和杭州的出租率已出現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，雖環(huán)比漲幅不高，均在1%以下，但明顯釋放出逐步復(fù)蘇的信號(hào)。

　　未來(lái)三年，隨著一線(xiàn)城市供應(yīng)量持續(xù)增加，辦公樓整體供過(guò)于求，市場(chǎng)情況仍舊不容樂(lè)觀(guān)。分城市來(lái)看，深圳未來(lái)供應(yīng)要占到當(dāng)前總體存量的80%以上，上海在30%多。由于未來(lái)整體辦公室市場(chǎng)的供應(yīng)量加大，市場(chǎng)將會(huì)繼續(xù)面臨較大壓力，去化速度也將進(jìn)一步放緩，北上廣深去化周期分別為16年、11年、10年和30年，預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)期，租金和出租率還會(huì)出現(xiàn)不同程度的下降。

　　來(lái)源：丁祖昱評(píng)樓市

編輯：wangdc