重慶是一座擁有58棟甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)辦公樓宇、市場(chǎng)存量達(dá)300萬(wàn)平方米數(shù)量級(jí)的城市。對(duì)于體量位列全國(guó)第六的重慶而言，辦公需求、去庫(kù)存向來是市場(chǎng)尤其是業(yè)主方關(guān)注的焦點(diǎn)。長(zhǎng)期以來，業(yè)界的慣性思維總將重慶辦公需求活力的不足歸結(jié)為二產(chǎn)主導(dǎo)、服務(wù)業(yè)發(fā)展相對(duì)滯后的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。事實(shí)并非如此，2020年上半年，重慶三產(chǎn)增加值占GDP比重已達(dá)55.3%，重慶經(jīng)濟(jì)早已由第三產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)。經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整持續(xù)拉動(dòng)重慶企業(yè)辦公需求成長(zhǎng)。需求規(guī)模總量符合經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，那么總量下的結(jié)構(gòu)問題就成為現(xiàn)階段市場(chǎng)需要一探究竟的議題。
要回答這一問題，研究視角必須回歸重慶商業(yè)辦公樓市場(chǎng)與產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)的競(jìng)合關(guān)系。在中國(guó)主要一二線城市，商業(yè)辦公樓是承載樓宇經(jīng)濟(jì)的核心載體，產(chǎn)業(yè)辦公樓是地方經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)特定產(chǎn)業(yè)發(fā)展的試驗(yàn)田，兩者的產(chǎn)業(yè)功能不盡相同。而在重慶，兩者卻具有一定的交疊和同質(zhì)性，進(jìn)而產(chǎn)生一定的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。接下來，本文將梳理商辦與產(chǎn)辦的競(jìng)合關(guān)系，探索重慶辦公樓市場(chǎng)發(fā)展新路徑。
什么是“商辦”與“產(chǎn)辦”？
辦公樓是承載產(chǎn)業(yè)發(fā)展的載體，然而用于辦公樓開發(fā)的土地并非全是商業(yè)用地，工業(yè)用地上開發(fā)的“產(chǎn)業(yè)園區(qū)”或形態(tài)接近商業(yè)辦公樓宇的“產(chǎn)業(yè)辦公樓”都是企業(yè)落戶且可進(jìn)行工商登記注冊(cè)的辦公空間。我們將商業(yè)用地上開發(fā)的辦公樓宇稱作“商業(yè)辦公樓(Commercial Office)”，將工業(yè)用地上開發(fā)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)或滿足企業(yè)辦公功能的樓宇稱作“產(chǎn)業(yè)辦公樓(Industrial Office/Business Park)”。對(duì)于市場(chǎng)而言，商業(yè)辦公樓和產(chǎn)業(yè)辦公樓各有優(yōu)勢(shì)。總體而言，商業(yè)辦公樓主打樓宇經(jīng)濟(jì)，開發(fā)商通過資產(chǎn)管理和后期運(yùn)營(yíng)實(shí)現(xiàn)高租金、高入駐、高收益，而企業(yè)客戶更加多元。相較而言，產(chǎn)業(yè)辦公樓則主要滿足政府區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的訴求，定向引入科技互聯(lián)網(wǎng)、大健康等戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)及其上下游產(chǎn)業(yè)鏈，加速區(qū)域開發(fā)，推動(dòng)城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型升級(jí)。
重慶的產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀
早年北部新區(qū)到后來兩江新區(qū)、重慶自貿(mào)區(qū)的政策帶動(dòng)重慶產(chǎn)業(yè)“一路向北”。經(jīng)過十余年的發(fā)展，光電園板塊已成為重慶辦公樓市場(chǎng)僅次于解放碑CBD和觀音橋CBD兩大核心商務(wù)區(qū)、產(chǎn)業(yè)聚集度最高的板塊。尤其是科技互聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)已在該板塊形成具有競(jìng)爭(zhēng)力的上下游產(chǎn)業(yè)鏈。除此以外，重慶在城西的高新區(qū)、西永以及城南的經(jīng)開區(qū)同樣已發(fā)展出幾個(gè)具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。因此，重慶辦公樓市場(chǎng)和很多城市不同，具有十分鮮明的重慶特色——產(chǎn)業(yè)辦公樓的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與商業(yè)辦公樓趨同，產(chǎn)業(yè)資源“分流”現(xiàn)象嚴(yán)重。
據(jù)仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，重慶甲級(jí)辦公樓與光電園產(chǎn)業(yè)辦公樓的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)相關(guān)性為57.4%；但如果去掉兩個(gè)有明顯傾向性的產(chǎn)業(yè)，即青睞產(chǎn)業(yè)樓宇的科技互聯(lián)網(wǎng)業(yè)和青睞商業(yè)樓宇的傳統(tǒng)金融業(yè)，兩組數(shù)據(jù)的關(guān)聯(lián)性迅速提升至91.9%。房地產(chǎn)建筑、新興金融、零售貿(mào)易的占比的組間差異不到1%。然而，上述行業(yè)在其他城市進(jìn)駐產(chǎn)業(yè)園區(qū)的概率通常遠(yuǎn)低于進(jìn)駐商業(yè)辦公樓。不得不說，重慶的“非園區(qū)型”產(chǎn)業(yè)樓宇與商業(yè)樓宇對(duì)多數(shù)企業(yè)而言差別并不大。
以光電園產(chǎn)業(yè)辦公樓的租戶產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為例，我們發(fā)現(xiàn)與中國(guó)主要城市產(chǎn)業(yè)園區(qū)“相對(duì)單一、以科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)”的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)截然不同，光電園板塊更接近城市商業(yè)辦公樓市場(chǎng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。
重慶企業(yè)為什么考慮一些非傳統(tǒng)核心地段呢？
以光電園板塊為例，我們發(fā)現(xiàn)如下優(yōu)勢(shì)：
交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)。重慶由于兩江四岸、山城地貌的地形特征，“組團(tuán)式”的城市格局形成“多中心”商務(wù)區(qū)和商圈。兩江阻隔導(dǎo)致過江交通容易出現(xiàn)高峰期擁堵，極大增加通勤成本。交通通達(dá)性成為企業(yè)選址越來越看重的條件因素。地處照母山南側(cè)的光電園板塊已開通兩條地鐵線路，且地勢(shì)相對(duì)平坦，與中遠(yuǎn)距離的社區(qū)通勤更快捷，進(jìn)而更受兩江新區(qū)和傾向進(jìn)駐城北的企業(yè)青睞。相比較而言，解放碑盡管有三條地鐵通勤，“半島”的地形格局導(dǎo)致開車擁堵。
租賃成本優(yōu)勢(shì)。在近兩年來，中小微、初創(chuàng)企業(yè)在科技互聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動(dòng)下表現(xiàn)相對(duì)活躍，成為辦公需求的核心動(dòng)力。中小微、初創(chuàng)企業(yè)對(duì)辦公空間成本十分敏感。解放碑CBD甲級(jí)辦公樓租金普遍在100元/平方米/月以上，部分品質(zhì)較低的老舊樓宇租金控制在60-80元/平方米/月。而光電園板塊的產(chǎn)業(yè)樓宇租金可低至50-60元/平方米/月，甲級(jí)品質(zhì)的樓宇可以控制在70-80元/平方米/月以內(nèi)。
政策支持優(yōu)勢(shì)。區(qū)域招商引資對(duì)企業(yè)辦公選址決策影響更甚，補(bǔ)貼、稅收優(yōu)惠等政策力度往往最終左右企業(yè)對(duì)于區(qū)域市場(chǎng)的選擇。光電園板塊一方面坐擁兩江新區(qū)、重慶自貿(mào)區(qū)、中新互聯(lián)互通戰(zhàn)略項(xiàng)目等政策的紅利，另一方面政府平臺(tái)公司的招商引資更符合政府對(duì)戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)的打造方向，因此也更易幫助進(jìn)駐企業(yè)獲得政策支持。因此，包括金融、服務(wù)、零售貿(mào)易、地產(chǎn)等各行各業(yè)的企業(yè)不會(huì)把光電園視作科技產(chǎn)業(yè)的專屬區(qū)域，而是積極與區(qū)域主要開發(fā)企業(yè)合作，達(dá)成進(jìn)駐協(xié)議。
從經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)視角出發(fā)，通過前文的數(shù)據(jù)和論證，重慶市場(chǎng)產(chǎn)業(yè)辦公樓與商業(yè)辦公樓的“競(jìng)合”關(guān)系是由多方面因素共同作用的結(jié)果。因此，重慶經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將帶動(dòng)商業(yè)辦公樓和產(chǎn)業(yè)辦公樓需求端的“同步”提升。換言之，市場(chǎng)研究如果僅僅聚焦商業(yè)辦公樓，猶如管中窺豹，不足以反映重慶產(chǎn)業(yè)發(fā)展的全貌。
仲量聯(lián)行華西區(qū)研究部總監(jiān)朱建輝表示，數(shù)百萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)辦公樓宇存量對(duì)商業(yè)樓宇需求造成的沖擊可想而知，這一‘替代效應(yīng)’帶來的影響遠(yuǎn)勝于‘總量效應(yīng)’�；诖�，商業(yè)樓宇如何提升競(jìng)爭(zhēng)力便成為開發(fā)商在渝持有經(jīng)營(yíng)性辦公物業(yè)的一大考驗(yàn)。核心CBD的區(qū)位優(yōu)勢(shì)、甲級(jí)辦公樓的高品質(zhì)和國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理、綜合體項(xiàng)目的辦公配套、外企與知名企業(yè)的產(chǎn)業(yè)聚焦效應(yīng)等優(yōu)勢(shì)，都不應(yīng)被業(yè)主忽視。我們相信，隨著經(jīng)濟(jì)的逐步穩(wěn)定回升，市場(chǎng)將繼續(xù)釋放頭部企業(yè)和優(yōu)質(zhì)企業(yè)的辦公需求。如何在這一窗口期修煉內(nèi)功，以迎接下一波經(jīng)濟(jì)發(fā)展的機(jī)遇，將決定項(xiàng)目的未來走勢(shì)。
重慶商業(yè)辦公樓與產(chǎn)業(yè)辦公樓市場(chǎng)共同構(gòu)筑經(jīng)濟(jì)發(fā)展與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)的載體基底。未來，重慶商辦市場(chǎng)和產(chǎn)辦市場(chǎng)將加速融合，推動(dòng)重慶辦公樓市場(chǎng)成熟度提升，也為更多進(jìn)駐重慶的企業(yè)提供高品質(zhì)的多元辦公空間，成為拉動(dòng)重慶樓宇經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“兩駕馬車”。
來源：仲量聯(lián)行JLL
編輯：wangdc
