根據(jù)CAIC監(jiān)測(cè)顯示，2020 年 H1，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額錄得 947 億元人民幣，同比下跌 40% ，環(huán)比下跌 11% 。其中，上海錄得 486 億元人民幣交易，重奪城市榜首；業(yè)態(tài)方面，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公業(yè)態(tài)最受青睞，成交金額占比超 60% ；受疫情影響，外資決策層難以入境，上半年內(nèi)資主導(dǎo)大宗市場(chǎng)，自用型買家占比提升明顯。
成交分析
疫情影響投資決策 市場(chǎng)成交同比下降40%
新冠疫情下宏觀經(jīng)濟(jì)不確定性加劇，市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒高漲，機(jī)構(gòu)投資決策放緩。2020 年上半年，中國(guó)內(nèi)地大宗物業(yè)投資交易總額錄得 947 億元人民幣，同比下跌 40% ，環(huán)比下跌 11% 。
2015-2020年中國(guó)內(nèi)地大宗市場(chǎng)成交金額（億元）
受各國(guó)“封關(guān)”影響，外資機(jī)構(gòu)決策層難以入境，造成交易延滯，導(dǎo)致外資投資占比下降。但上半年外資凈投資額依然為正，表明外資依然看好中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)。此外，單筆成交額同比大幅下降，意味著大量投資者采取了相對(duì)保守的策略，以小金額投資試水，市場(chǎng)信心不足。
外資凈投資額變化情況（億元）
城市分析
上海重奪城市榜首 成交量占內(nèi)地大宗市場(chǎng)半壁江山
受新冠疫情影響，市場(chǎng)觀望情緒升溫，機(jī)構(gòu)投資決策趨于保守，資金愈發(fā)向核心城市集中。2020 年上半年，京滬兩地的大宗物業(yè)投資交易總額錄得 793 億元人民幣，占比高達(dá) 84% ；其中，僅上海就錄得 486 億元人民幣，占比超 50% 。
近年來(lái)上海一直都是全國(guó)交易活躍度最高的城市，歷年大宗成交額均高居全國(guó)首位。但去年受中美貿(mào)易戰(zhàn)影響，外資在滬投資明顯回落，導(dǎo)致全年成交額被北京反超。今年以來(lái)，隨著中美貿(mào)易摩擦的降溫，以摩根士丹利為代表的外資機(jī)構(gòu)重返上海市場(chǎng)，海通證券、上海銀行、平安信托等內(nèi)資機(jī)構(gòu)也表現(xiàn)活躍。內(nèi)外資交易同時(shí)回升帶動(dòng)上海大宗市場(chǎng)回暖，上半年力壓北京，再度登頂城市榜首。
業(yè)態(tài)分析
擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公業(yè)態(tài)最受青睞
在新冠疫情全球擴(kuò)散的宏觀背景下，大宗市場(chǎng)投資者收購(gòu)策略呈現(xiàn)中性偏謹(jǐn)慎，避險(xiǎn)保值情緒略有加深。2020 年上半年，擁有穩(wěn)定現(xiàn)金流的辦公/研發(fā)辦公類物業(yè)成交最為火熱，成交金額與成交單數(shù)占比均超過(guò) 60% 。去年市場(chǎng)成交金額最高的綜合體物業(yè)則在今年上半年大幅降溫，成交單數(shù)及成交金額雙降。疫情下?lián)碛兄苓吘用裣麆傂栀M(fèi)支撐的社區(qū)商業(yè)更受投資者歡迎，但此類項(xiàng)目單筆成交額普遍較低，導(dǎo)致零售物業(yè)成交單數(shù)占比上漲，但成交金額占比卻出現(xiàn)下降。
2019H1&2020H1成交物業(yè)類型比例（按照成交金額）
2019H1&2020H1成交物業(yè)類型比例（按照成交單數(shù)）
由于新冠疫苗的研發(fā)進(jìn)展緩慢，疫情在下半年可能仍有反復(fù)，市場(chǎng)避險(xiǎn)情緒或?qū)⒀永m(xù)。在辦公方面，科技企業(yè)集聚、產(chǎn)業(yè)政策利好的商務(wù)園辦公或可作為投資首選；在零售方面，由于中長(zhǎng)期回暖態(tài)勢(shì)明顯，小體量的社區(qū)商業(yè)有望成為市場(chǎng)歡迎的投資標(biāo)的。
買賣雙方
內(nèi)資主導(dǎo)大宗市場(chǎng) 自用型買家占比提升明顯
▌內(nèi)資主導(dǎo)大宗市場(chǎng)，美韓資本外流，新加坡資本大舉加倉(cāng)
為遏制境外輸入病例的快速上升態(tài)勢(shì)，外交部聯(lián)手移民局于今年 3 月 26 日發(fā)布公告，自 3 月 28 日起暫停外國(guó)人持目前有效來(lái)華簽證和居留許可入境。這一“封關(guān)”政策致使外資機(jī)構(gòu)決策層無(wú)法來(lái)華，投資決策滯后，導(dǎo)致在上半年中美貿(mào)易摩擦降溫的情況下，外資投資總額依然不高。2020 年上半年，內(nèi)資占比高達(dá) 74% ，主導(dǎo)了大宗市場(chǎng)走向；外資占比僅為 26% 。
2020H1內(nèi)資/外資占比
2020 年上半年，新加坡元對(duì)人民幣匯率持續(xù)走高，以人民幣計(jì)價(jià)的中國(guó)內(nèi)地物業(yè)資產(chǎn)對(duì)新加坡投資機(jī)構(gòu)而言收購(gòu)成本逐步走低。以 GIC（新加坡政府投資公司）為首的新加坡資本大舉加倉(cāng)，其中 GIC 以 80.46 億元收購(gòu) LG 雙子座大廈創(chuàng)上半年單筆成交金額最高紀(jì)錄。
此外，以基匯資本、AEW 為代表的港資、英資在也先后落子中國(guó)內(nèi)地。而隨著 LG 雙子座大廈、鐵獅門晶耀前灘項(xiàng)目的不斷變現(xiàn)，美韓資本呈現(xiàn)出外流態(tài)勢(shì)。
2020H1境外資本流入/流出情況（億元人民幣）
▌地產(chǎn)基金加倉(cāng)謹(jǐn)慎，自用型買家占比提升明顯
2020 年上半年，以中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)為代表的自用型企業(yè)市場(chǎng)表現(xiàn)相對(duì)活躍，成交額占比 20% ，為各類買家之首。以海通證券、上海銀行、平安信托為代表的信托/銀行/券商類買家也先后抄底寫字樓資產(chǎn)作為總部辦公。而受避險(xiǎn)情緒影響，地產(chǎn)基金上半年投資謹(jǐn)慎，成交額占比僅為 17% 。此外，疫情下企業(yè)債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)增加，信達(dá)資管、東方資管等不良資產(chǎn)管理公司也于上半年進(jìn)入市場(chǎng)，若疫情延續(xù)，下半年此類買家成交額占比或?qū)⒗^續(xù)提升。
2020H1成交物業(yè)買家比例（按照成交金額）
盡管新冠疫情對(duì)大多數(shù)行業(yè)都造成了一定程度的沖擊，但以國(guó)企為主的能源行業(yè)所受影響較輕，以中國(guó)長(zhǎng)江三峽集團(tuán)、廣電集團(tuán)、陜西能源為代表的的能源類企業(yè)上半年投資活躍，投資物業(yè)類型以辦公為主，也包含了成大廣場(chǎng)等綜合體項(xiàng)目。
此外，在二季度疫情得到控制的情況下，斯凱奇、TST等部分表現(xiàn)優(yōu)異的消費(fèi)品企業(yè)業(yè)務(wù)擴(kuò)張，先后在上海收購(gòu)獨(dú)棟辦公自用。
▌房地產(chǎn)行業(yè)受疫情影響明顯，開(kāi)發(fā)商成大宗市場(chǎng)最大賣方
受疫情影響，上半年新房銷售額同比降幅明顯，而 2020 年是房企債券到期高峰， 95 家房企年內(nèi)到期債券達(dá)到 5000 億元以上。償債壓力之下，開(kāi)發(fā)商不斷出售商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)換取現(xiàn)金流，上半年出售資產(chǎn)總金額占比高達(dá) 60% ，為大宗市場(chǎng)最大賣方。此外，部分行業(yè)受疫情沖擊明顯，企業(yè)被迫出售自用型物業(yè)以緩解資金壓力，以海航集團(tuán)、康美藥業(yè)為代表的自用型企業(yè)也為上半年的大宗市場(chǎng)提供了大量待售標(biāo)的。
2020H1成交物業(yè)賣家比例（按照成交金額）
與大部分企業(yè)高度依賴于某一行業(yè)不同，綜合類企業(yè)規(guī)模龐大，涉足領(lǐng)域較多，抗風(fēng)險(xiǎn)能力更強(qiáng)，其出售自用型物業(yè)并非是為了減輕債務(wù)壓力，而是出于其他業(yè)務(wù)考量。2020 年上半年， LG 集團(tuán)為了確保全球經(jīng)濟(jì)不確定性背景下的流動(dòng)性，并為其未來(lái)的引擎增長(zhǎng)提供資金，以 80 億元的價(jià)格出售北京的 LG 雙子座大廈；華潤(rùn)集團(tuán)基于“母公司孵化戰(zhàn)略”以關(guān)聯(lián)交易的方式向華潤(rùn)置地出售萬(wàn)象匯資產(chǎn)包。
交易清單
