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2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)研究報(bào)告
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-3-18 11:42:00
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[提要]當(dāng)前,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)共識(shí)。

  2020年新年伊始,突如其來(lái)的新冠疫情給社會(huì)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)了巨大影響,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)也受到較大沖擊。在此背景下,相關(guān)企業(yè)積極應(yīng)對(duì),在全力抗擊疫情的同時(shí),積極恢復(fù)生產(chǎn),為行業(yè)及經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展做出貢獻(xiàn)。當(dāng)前,商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存,高質(zhì)量發(fā)展已成為行業(yè)共識(shí)。

  2020年,中指研究院結(jié)合在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域多年的研究積累與數(shù)據(jù)基礎(chǔ),啟動(dòng)“2020中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)”研究,旨在發(fā)掘行業(yè)中綜合實(shí)力強(qiáng)、運(yùn)營(yíng)水平高、成長(zhǎng)潛力大的優(yōu)秀企業(yè)群體,鼓勵(lì)企業(yè)理性認(rèn)識(shí)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)律,緊密跟蹤市場(chǎng)變動(dòng)趨勢(shì),在變革中積極創(chuàng)新謀發(fā)展,引領(lǐng)行業(yè)在新環(huán)境下實(shí)現(xiàn)持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展。

  2019年,我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨下行壓力,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也面臨挑戰(zhàn)。2019年,我國(guó)實(shí)現(xiàn)GDP總額99.1萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)6.1%;全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額41.2萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)8.0%,增速均出現(xiàn)放緩。從商業(yè)地產(chǎn)新房市場(chǎng)來(lái)看,2019年全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)工及銷售面積均呈下降態(tài)勢(shì)。在此背景下,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的整體經(jīng)營(yíng)表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)大勢(shì):一方面,城市群/都市圈戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)城市協(xié)同發(fā)展,重點(diǎn)三四線城市消費(fèi)能力提升,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)通過(guò)城市拓展與產(chǎn)品線完善,進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)了規(guī);l(fā)展;另一方面,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)密切關(guān)注市場(chǎng)需求,精準(zhǔn)定位,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展和精細(xì)化運(yùn)營(yíng)提升運(yùn)營(yíng)質(zhì)量,重點(diǎn)項(xiàng)目平均租金及出租率指標(biāo)表現(xiàn)較好;此外,在融資監(jiān)管較嚴(yán)的背景下,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)加強(qiáng)資本整合,并通過(guò)資產(chǎn)證券化等方式擴(kuò)大融資渠道,同時(shí)以高質(zhì)量的運(yùn)營(yíng)為企業(yè)提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流,實(shí)現(xiàn)了穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)。

  規(guī)模表現(xiàn)

  城市拓展與資本整合并舉,推動(dòng)經(jīng)營(yíng)規(guī)模穩(wěn)步壯大

  2019年代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值為377.5萬(wàn)平方米,較2018年增長(zhǎng)19.4%,增速擴(kuò)大1.7個(gè)百分點(diǎn),擴(kuò)張速度小幅增長(zhǎng)。從規(guī)模上看,企業(yè)分化明顯:截至2019年底,萬(wàn)達(dá)商管共運(yùn)營(yíng)管理萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)超過(guò)320家,累計(jì)建筑面積超過(guò)4600萬(wàn)平方米,其它代表企業(yè)持有面積多數(shù)不足1000萬(wàn)平方米,頭部企業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)明顯。

圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積均值及增長(zhǎng)率

  從租金總收入來(lái)看,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值為31.6億元,較2018年增長(zhǎng)20.5%,增速收窄1.9個(gè)百分點(diǎn)。

圖 商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)租金收入均值及增長(zhǎng)率

  商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)持有面積和租金收入的持續(xù)增長(zhǎng),反映出頭部企業(yè)不斷增強(qiáng)的業(yè)務(wù)擴(kuò)張能力。百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)積極拓展、鞏固一二線城市的同時(shí),布局至消費(fèi)能力持續(xù)提升的重點(diǎn)三四線城市,并通過(guò)產(chǎn)品線的延伸,擴(kuò)大客群覆蓋范圍;同時(shí)積極拓寬企業(yè)融資渠道,優(yōu)化資本整合,引領(lǐng)行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。

  經(jīng)營(yíng)質(zhì)量

  互聯(lián)網(wǎng)化與技術(shù)革新助力運(yùn)營(yíng)水平持續(xù)提升

  商業(yè)地產(chǎn)的本質(zhì)在于運(yùn)營(yíng),一般情況下項(xiàng)目的租金和出租率水平能夠直接反映企業(yè)運(yùn)營(yíng)實(shí)力。從代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金來(lái)看,整體呈現(xiàn)上漲的趨勢(shì),但漲幅收窄。2019年,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的平均租金為69.8元/平方米?月,同比增長(zhǎng)0.9%。從結(jié)構(gòu)上看,代表企業(yè)內(nèi)部平均租金水平差異明顯,整體呈階梯狀分布。

圖  商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均租金及同比

  從出租率來(lái)看,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的表現(xiàn)較為穩(wěn)定。2019年,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目平均出租率為93.3%,與2018年持平。各代表企業(yè)重點(diǎn)項(xiàng)目的平均出租率差異相對(duì)較小,基本都維持在90%以上。

  隨著消費(fèi)進(jìn)入個(gè)性化時(shí)代,捕捉并促使?jié)撛诘南M(fèi)轉(zhuǎn)化為最終的購(gòu)買(mǎi)行為,已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)面臨的一項(xiàng)挑戰(zhàn)。為了加快適應(yīng)市場(chǎng)的這種變化,越來(lái)越多的商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)不斷通過(guò)“互聯(lián)網(wǎng)”業(yè)務(wù)升級(jí)產(chǎn)品及服務(wù)。同時(shí),隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸進(jìn)入精細(xì)化發(fā)展階段,在精準(zhǔn)把握消費(fèi)需求的基礎(chǔ)上,打造體驗(yàn)式文娛消費(fèi)、開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)IP資源等內(nèi)容正成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向。

  從商業(yè)地產(chǎn)代表企業(yè)在購(gòu)物中心等商業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看,以下幾點(diǎn)值得關(guān)注:互聯(lián)網(wǎng)化發(fā)展,商業(yè)模式不斷優(yōu)化;精細(xì)化運(yùn)營(yíng)升級(jí),體驗(yàn)式文娛+超級(jí)IP不斷發(fā)展。其中,以萬(wàn)達(dá)商管、華潤(rùn)置地、大悅城控股、蘇寧置業(yè)等為標(biāo)桿的代表企業(yè)積極探索“互聯(lián)網(wǎng)+”模式,精準(zhǔn)獲客持續(xù)引流,同時(shí)以精細(xì)化運(yùn)營(yíng)來(lái)提升消費(fèi)者體驗(yàn),提高自有品牌形象,保持行業(yè)領(lǐng)先優(yōu)勢(shì)。

  成長(zhǎng)性

  布局潛力城市與核心區(qū)域,穩(wěn)步提升可持續(xù)增長(zhǎng)空間

  2019年,全國(guó)商辦用地推出及成交規(guī)模同比均小幅增長(zhǎng),成交樓面均價(jià)小幅下跌。2019年,全國(guó)300城商辦用地推出規(guī)劃建筑面積2.88億平方米,同比增長(zhǎng)2.7%;商辦用地成交規(guī)劃建筑面積2.2億平方米,同比增長(zhǎng)0.6%;商辦用地成交樓面均價(jià)為2281元/平方米,同比微跌0.5%;商辦用地平均溢價(jià)率為8.4%,同比上升0.8個(gè)百分點(diǎn)。

圖  2015-2019年300城商辦用地推出及成交規(guī)劃建筑面積

  2019年,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)平均新增商辦用地規(guī)劃建筑面積為78.8萬(wàn)平方米,同比上升18%,投資有所增長(zhǎng)。2019年城市布局中,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)在一線城市的土儲(chǔ)規(guī)模占比縮減至4.6%;二線城市新增商辦用地占比增長(zhǎng)至37.6%,較上年提高9.8個(gè)百分點(diǎn);三四線城市占比為57.7%,但占比較上年有所回落。

圖 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2018年、2019年新增商辦用地分布

  2019年,百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)新增商辦用地較多的城市主要有鹽城、珠海、昆明、舟山等二線及三四線城市,其中長(zhǎng)三角及珠三角區(qū)域仍是布局熱點(diǎn)。

圖 百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2019年新增商辦用地城市分布

  穩(wěn)健性

  長(zhǎng)短期負(fù)債結(jié)構(gòu)優(yōu)化,融資創(chuàng)新獲突破

  2019年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率均值上升至73.8%,較2018年提高1.0個(gè)百分點(diǎn)。盡管自2014年至今,商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率呈持續(xù)上升態(tài)勢(shì),但商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率尚在可控范圍內(nèi)。代表企業(yè)以較穩(wěn)定的租金收入作為經(jīng)營(yíng)保障,整體仍保持穩(wěn)健運(yùn)行。

圖  百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2014-2019年資產(chǎn)負(fù)債率均值

  從短期負(fù)債水平來(lái)看,2019年商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率均值分別為1.35和0.55,較上一年分別下降0.05和0.02。近年來(lái),商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的流動(dòng)性水平有所下降,短期變現(xiàn)能力及償債能力均降低,短期負(fù)債壓力略有增加。在融資環(huán)境趨緊的背景下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在調(diào)整中長(zhǎng)期資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)的同時(shí),也應(yīng)重視短期現(xiàn)金安全,防范資金風(fēng)險(xiǎn)。

圖  百?gòu)?qiáng)代表企業(yè)2014-2019年流動(dòng)比率與速動(dòng)比率均值

  2019年,針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境未見(jiàn)寬松,在各類融資渠道監(jiān)管從嚴(yán)的背景之下,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)傳統(tǒng)融資渠道,如開(kāi)發(fā)貸款等方式獲得資金的難度增大,“類REITs”、CMBS(商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持證券)等資產(chǎn)證券化模式受到商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)更多關(guān)注。作為資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)方面最有潛力的方向之一,商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化主要通過(guò)債權(quán)、物權(quán)、股權(quán)相關(guān)的基礎(chǔ)資產(chǎn)來(lái)獲得融資,從而實(shí)現(xiàn)可持續(xù)的現(xiàn)金流。其中CMBS作為債權(quán)投資工具,對(duì)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的參與度較低,收益僅來(lái)自于租金收益,而REITs收益不僅僅來(lái)自租金收益,也來(lái)自于資產(chǎn)增值。

圖  房地產(chǎn)企業(yè)2018-2019年類REITs和CMBS發(fā)行情況

  趨勢(shì)展望

  零售商業(yè)線上線下融合發(fā)展、全渠道模式構(gòu)建成為行業(yè)趨勢(shì)。電商沖擊疊加疫情影響,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)一步加大了線上渠道的拓展和優(yōu)化升級(jí),并進(jìn)一步推動(dòng)整合商戶資源,完善線上、線下全渠道體系的構(gòu)建。未來(lái),在大數(shù)據(jù)等技術(shù)創(chuàng)新的不斷推動(dòng)下,商業(yè)地產(chǎn)的全渠道運(yùn)營(yíng)模式將在“互聯(lián)網(wǎng)+”時(shí)代不斷完善。

  社區(qū)商業(yè)價(jià)值獲得提升,“線上化”+“上門(mén)化”+“復(fù)合化”+“無(wú)接觸服務(wù)”正成為行業(yè)標(biāo)配。社區(qū)商業(yè)已經(jīng)成為商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要產(chǎn)品線,且在疫情背景下其商業(yè)價(jià)值獲得快速提升。一方面,社區(qū)商業(yè)借助線上平臺(tái)資源,搶占線上市場(chǎng),并提供安全放心的上門(mén)化服務(wù);另一方面,多元業(yè)態(tài)組合仍是社區(qū)商業(yè)發(fā)展的主流,未來(lái)社區(qū)商業(yè)服務(wù)老年人和兒童的業(yè)態(tài)比重或?qū)⒃黾印?/P>

  構(gòu)建綠色運(yùn)營(yíng)體系,商辦物業(yè)管理和衛(wèi)生、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)將逐步升級(jí)。消費(fèi)者對(duì)于線下體驗(yàn)要求的不斷提高,推動(dòng)著商業(yè)地產(chǎn)逐漸向精細(xì)深耕運(yùn)營(yíng)的發(fā)展階段轉(zhuǎn)變。尤其受2020年新冠疫情影響,構(gòu)建綠色運(yùn)營(yíng)體系已經(jīng)成為一種發(fā)展趨勢(shì)。而綠色生態(tài)建筑、新技術(shù)應(yīng)用以及安全衛(wèi)生的物業(yè)管理體系逐漸成為商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)配置與升級(jí)的重點(diǎn)方向。

  商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)有望開(kāi)啟拆分上市潮。未來(lái),商業(yè)地產(chǎn)的核心能力將是其運(yùn)營(yíng)服務(wù)能力,也是資本市場(chǎng)認(rèn)可的重要指標(biāo)。近年來(lái),商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)管理業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)大且日益成熟,頭部企業(yè)進(jìn)入快速擴(kuò)張階段,已經(jīng)具備分拆條件。隨著寶龍商業(yè)等優(yōu)秀商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商陸續(xù)登陸資本市場(chǎng),預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)服務(wù)提供商逐漸走向分拆上市的道路。

  結(jié)語(yǔ)

  2019年,在“房住不炒”的基調(diào)下,房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨于理性。同時(shí),經(jīng)濟(jì)下行壓力逐季增大,商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)受到一定程度的影響,投資、開(kāi)工、銷售增速均有所放緩。然而商業(yè)地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)危中尋機(jī)、穩(wěn)中求變,持續(xù)擴(kuò)大規(guī)模、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、提質(zhì)增效、穩(wěn)健運(yùn)行,緊抓時(shí)代變革、砥礪前行,奏響時(shí)代強(qiáng)音。

  展望未來(lái),變局依然存在,但不破不立,不止不行。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以高質(zhì)量開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為根基,以提供全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)為發(fā)展,打造行業(yè)新生態(tài),方能立于不敗之地。社會(huì)飛速發(fā)展,科技日新月異,新的時(shí)代賦予商業(yè)地產(chǎn)新的使命。百?gòu)?qiáng)企業(yè)應(yīng)緊跟時(shí)代潮流,本著給人民群眾帶來(lái)美好生活的不變初心,肩負(fù)振興消費(fèi)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的使命;在強(qiáng)化自身的同時(shí)引領(lǐng)行業(yè)穩(wěn)步前行,為時(shí)代發(fā)展貢獻(xiàn)力量。

  來(lái)源:中指研究院

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