三季度，香港甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)吸納量連續(xù)出現(xiàn)第四個(gè)負(fù)數(shù)值的季度，為-633,040平方英尺（實(shí)用面積），各區(qū)退租樓面面積為626,000平方英尺，環(huán)比上升8%，空置率升至11.6%，為2005年以來新高，其中九龍西及九龍東分別為16.6%及14.9%，為各區(qū)中最高。

　　在空置率壓力下，租金也連續(xù)第六個(gè)季度下跌，沒有區(qū)域例外，中區(qū)及灣仔/銅鑼灣區(qū)跌幅最大，環(huán)比分別下跌6.3%及5.2%，同比分別下跌16.9%及15.0%，預(yù)計(jì)全年跌幅可分別達(dá)25%及23%。

　　零售物業(yè)空置率飆升至兩位數(shù)

　　盡管三季度放寬了社交管制，但香港零售市場(chǎng)在第三波疫情打擊下表現(xiàn)低迷，第三季首兩個(gè)月零售總額為520億港元，同比下跌18.5%，迫使零物業(yè)市場(chǎng)繼續(xù)下行，不過相較過去幾季的跌幅已有趨穩(wěn)的跡象。

　　各區(qū)零售物業(yè)市場(chǎng)空置率三季度因此仍升至兩位數(shù)，其中銅鑼灣區(qū)空置率上升幅度最大，環(huán)比從7.9%飆升至13.2%，租金也與中環(huán)一起，環(huán)比分別下跌7.9%及7.8%，同比分別下跌41.3%及40.8%，位居所有區(qū)域跌幅的前兩位。

　　三季度，零售物業(yè)主要租賃案例集中在運(yùn)動(dòng)悠閑品牌，可能與消費(fèi)者日漸重視個(gè)人健康，同時(shí)疫情下市民留在家中的時(shí)間更長(zhǎng)，運(yùn)動(dòng)悠閑品牌的需求龐大，有望成為零售市場(chǎng)的新力軍有關(guān)，預(yù)計(jì)疫情過后或成為新趨勢(shì)，主導(dǎo)市場(chǎng)復(fù)蘇速度。

　　住宅市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌

　　三季度，香港住宅市場(chǎng)繼續(xù)下行，新房與二手房成交量環(huán)比下跌6%，但同比上升30%。盡管市場(chǎng)出現(xiàn)疫情急速反彈，可能帶動(dòng)行情反轉(zhuǎn)的觀點(diǎn)，但個(gè)別受歡迎的中小型住宅價(jià)格跌勢(shì)反而出現(xiàn)加大情況，大型住宅平均價(jià)格也下跌至去年年初水平甚至更低。

　　行業(yè)預(yù)計(jì)在剛需、貸款政策放寬、刺激經(jīng)濟(jì)措施出臺(tái)以及利率下行等利好因素影響下，市場(chǎng)將漸趨穩(wěn)定，有望于第三季末輕微回彈，不過鑒于失業(yè)率年末將升至7%，房?jī)r(jià)依然可能在壓力下出現(xiàn)10%的年度下跌幅度。

　　大宗交易成交量大跌六成

　　三季度大宗交易成交額環(huán)比下跌64.3%，年內(nèi)32宗1億港元或以上大額交易中僅10宗為商用物業(yè)交易，顯示出投資者觀望的態(tài)度。

　　在本地、內(nèi)地、海外三類投資者中，內(nèi)地投資者需求相對(duì)較為平穩(wěn)，主導(dǎo)了本季半數(shù)大額成交，是市場(chǎng)的主力；各類物業(yè)中，工業(yè)物業(yè)最為活躍，全棟工業(yè)大廈買賣有不少出現(xiàn)。商鋪市場(chǎng)受疫情打擊，交易量持續(xù)為零。鑒于市場(chǎng)氣氛依舊低迷，今年大宗交易成交或創(chuàng)十年來的最低。

　　總體來看，香港房地產(chǎn)市場(chǎng)今年全年衰退的跡象已經(jīng)非常明確，無(wú)論是租賃還是買賣，交易雙方都需要謹(jǐn)慎行事。

　　來源：戴德梁行

編輯：wangdc