11月17日，《西安市住房租賃試點工作實施方案》正式對外發(fā)布。方案明確，西安市將加快推進政策性租賃住房建設(shè)管理與市場化租賃住房運行管理協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成供給主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，使全體城鎮(zhèn)居民“住有所居、居有所宜”。
在增加租賃住房市場供應(yīng)以及培育規(guī)模化規(guī)范化供應(yīng)主體方面，《方案》計劃2020年至2022年新增高品質(zhì)租賃住房不低于12萬套（間），其中新建、改建租賃住房共計不低于6萬套（間），盤活存量住房不低于6萬套（間）。而到2022年底，培育住房租賃企業(yè)總數(shù)不低于30家，其中房源在1000套（間）或面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化規(guī)�；赓U企業(yè)不少于20家。
西安市住房租賃試點工作實施方案
為落實國務(wù)院辦公廳《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等九部委《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》（建房〔2017〕153號）精神，結(jié)合住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部辦公廳、財政部辦公廳《關(guān)于中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點有關(guān)工作安排的通知》（建辦房函〔2019〕483號）、《西安市申請中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點實施方案》等相關(guān)文件要求，制定本方案。
一、總體要求
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以習(xí)近平新時代中國特色社會主義思想為指導(dǎo)，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中、三中、四中、五中全會精神，認真落實習(xí)近平總書記來陜考察重要講話精神，協(xié)同推進“六穩(wěn)”工作，落實“六�！比蝿�(wù)。堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，準確把握住房居住屬性，以滿足新市民住房需求為出發(fā)點，以重點解決住房租賃市場發(fā)展瓶頸問題為導(dǎo)向，以加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度為目標，多方位推進中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點工作，大力培育和發(fā)展住房租賃市場，構(gòu)建房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制，為建設(shè)“品質(zhì)西安”“宜居西安”提供有力支撐。
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以需定供，優(yōu)化結(jié)構(gòu)。建立租賃住房市場體系，合理測算市場需求，布置增量資源，盤活存量資源；有序增加市場租賃房源供應(yīng)數(shù)量，優(yōu)化租賃住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，實現(xiàn)我市租賃住房供應(yīng)體系多層次、全覆蓋，確保全體居民住有所居。
租購并舉，協(xié)調(diào)發(fā)展。加快建設(shè)住房租賃市場，培育專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)，提升租賃住房供應(yīng)的數(shù)量和質(zhì)量，引導(dǎo)居民形成“先租后買”的合理住房消費觀，建立健全市場管理體系，實現(xiàn)商品住房、政策性租賃住房和市場化租賃住房的有效銜接、協(xié)調(diào)發(fā)展。
以人為本，多措保障。強化政府基本保障作用，政策性租賃住房和公共租賃住房協(xié)同推進，通過新建改建與盤活相結(jié)合的方式，切實解決新畢業(yè)大學(xué)生、新就業(yè)員工、城市基本服務(wù)人員和各類人才的居住問題。
計劃先行，科學(xué)布局。堅持“供需平衡、適當(dāng)超前、總量控制、區(qū)域調(diào)節(jié)”的原則，提前編制租賃住房用地供應(yīng)計劃，合理下達年度建設(shè)任務(wù)，逐步實現(xiàn)職住平衡。
二、總體目標
加快推進政策性租賃住房建設(shè)管理與市場化租賃住房運行管理協(xié)調(diào)發(fā)展，逐步形成供給主體多元、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系，實現(xiàn)我市住房困難有效緩解、住房結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、居住條件明顯改善、管理能級顯著提升的總體目標，使全體城鎮(zhèn)居民“住有所居、居有所宜”。
一是完善住房租賃機制體制。到2022年底，基本建成信息共享、便民高效、監(jiān)管有力的全市住房租賃服務(wù)平臺，形成市—區(qū)—街道—社區(qū)四級聯(lián)動網(wǎng)格化服務(wù)管理體系，形成市場規(guī)則明晰、權(quán)益保障充分的住房租賃保障體系，實現(xiàn)城鎮(zhèn)居民住有所居的目標。
二是增加租賃住房市場供應(yīng)。2020年至2022年，新增高品質(zhì)租賃住房不低于12萬套（間），其中新建、改建租賃住房共計不低于6萬套（間），盤活存量住房不低于6萬套（間）。
三是培育規(guī)�；�(guī)范化市場供應(yīng)主體。到2022年底，培育住房租賃企業(yè)總數(shù)不低于30家，其中房源在1000套（間）或面積達到3萬平方米以上的專業(yè)化規(guī)�；赓U企業(yè)不少于20家。
四是搭建住房租賃服務(wù)平臺。2020年底前上線運行西安市住房租賃服務(wù)平臺，將現(xiàn)有住房租賃企業(yè)、中介機構(gòu)等與租賃住房相關(guān)的經(jīng)營主體納入平臺交易范圍，提供房源透明、交易透明、監(jiān)管透明的新型租賃市場服務(wù)。
五是穩(wěn)定住房租金水平。基于居民房價收入比、租金收入比等住房支付能力衡量指標，確定租金價格指數(shù)合理區(qū)間，2020—2022年，各年租賃住房租金漲幅不超過城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增幅。
六是加強住房租賃市場監(jiān)管。建立完善住房租賃行業(yè)綜合監(jiān)管制度，構(gòu)建經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定的住房租賃市場體系。加快完善現(xiàn)存住房租賃企業(yè)報備信息，確保新成立的住房租賃企業(yè)信息報備率達100%。
七是大力促進住房租賃合同網(wǎng)簽備案。著力實現(xiàn)住房租賃合同網(wǎng)簽、備案一體化，推行住房租賃行業(yè)信用體系建設(shè)，建立全市住房租賃市場監(jiān)測分析和預(yù)警體系。至2022年底，新增租賃住房房源和住房租賃合同網(wǎng)簽備案率基本達到100%。
表1 2020—2022年西安市租賃住房年度發(fā)展目標
三、發(fā)展方向
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著眼于國家中心城市、“一帶一路”重要節(jié)點城市的發(fā)展趨勢，充分考慮經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整帶來的重點區(qū)域發(fā)展要求，適應(yīng)資源形勢的變化，服從于城市空間和功能優(yōu)化，結(jié)合區(qū)域特色，因地制宜，重點發(fā)展交通便利、配套完善、設(shè)施齊全的中小戶型、中低租金租賃住房，優(yōu)先發(fā)展軌道交通沿線區(qū)域。形成適當(dāng)發(fā)展城三區(qū)中心城區(qū)，合理規(guī)劃雁塔、長安、未央、灞橋地區(qū)，優(yōu)先扶持高新、經(jīng)開、曲江、浐灞、港務(wù)、航天地區(qū)，長遠規(guī)劃西咸新區(qū)、航空、鄠邑、高陵地區(qū)等，注重建立與職住平衡相適應(yīng)的租賃住房空間戰(zhàn)略。
（二）重點發(fā)展區(qū)域
突出閑置住房經(jīng)提升盤活后進入住房租賃市場。充分認識二環(huán)內(nèi)高密集度居住環(huán)境現(xiàn)狀，引入專業(yè)化住房租賃企業(yè)，重點通過對老舊小區(qū)和棚戶區(qū)進行拆遷改造、環(huán)境綜合整治，收儲社會閑置住房，提升住房內(nèi)在品質(zhì)，著力打造宜居的小戶型租賃住房。城區(qū)內(nèi)老舊住宅小區(qū)密度相對較大的區(qū)域，以存量改造更新為主、增量開發(fā)建設(shè)為輔。
突出城市環(huán)境與居住品質(zhì)和諧發(fā)展。對于居住環(huán)境較好的區(qū)域，結(jié)合區(qū)域特點，合理推進各類住房布局，打造自然與居住環(huán)境相和諧的新型租賃住房模式。提升租賃住房居住品質(zhì)，豐富服務(wù)功能。在承擔(dān)本地區(qū)就業(yè)崗位居住職能的同時，積極探索商務(wù)、休閑、文化、養(yǎng)老等多元化租賃型住房項目的規(guī)劃建設(shè)，打造多種形態(tài)聚集的生活服務(wù)業(yè)，增強區(qū)域輻射帶動力。
突出提高軌道交通沿線住房利用率。通過與軌道交通發(fā)展相銜接，促進地鐵商貿(mào)流動性，推進地鐵上蓋物業(yè)及地鐵沿線租賃型住房規(guī)劃，打通居住區(qū)交通瓶頸，形成帶狀連綿與點狀集聚相結(jié)合的居住布局，促進居住空間與就業(yè)空間的協(xié)調(diào)發(fā)展。
突出住房供應(yīng)的科學(xué)性和前瞻性。對產(chǎn)業(yè)發(fā)展密集區(qū)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃區(qū)，充分利用產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢，以產(chǎn)業(yè)布局為基礎(chǔ)，以滿足產(chǎn)業(yè)員工居住為導(dǎo)向，重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)周邊區(qū)域租賃住房；發(fā)揮國有住房租賃企業(yè)引領(lǐng)帶頭作用，通過新建、配建方式，適度增加高品質(zhì)租賃住房；結(jié)合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃，鼓勵企業(yè)自持租賃住房，增加市場供應(yīng)，提升組團綜合功能，發(fā)揮對中心城區(qū)的居住輸出作用，實現(xiàn)產(chǎn)城融合和職住平衡。
突出科學(xué)規(guī)劃具有保留價值的老廠區(qū)廠房，經(jīng)改造更新后發(fā)展租賃住房，發(fā)揮再利用價值。以城市總體規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃為指引，對于具有歷史沉淀價值的廠區(qū)、老廠房，在保留原有印記打造特色街區(qū)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)通過改建方式增加租賃住房供應(yīng)，提高區(qū)域活躍度。
積極培育發(fā)展校園周邊住房租賃市場，以規(guī)范市場秩序為導(dǎo)向，加強對存量租賃市場的治理，利用改建、盤活等方式新增集約式租賃住房，在解決教育居住問題同時，統(tǒng)籌發(fā)展教育配套產(chǎn)業(yè)，促進教住協(xié)同發(fā)展。
統(tǒng)籌規(guī)劃商貿(mào)密集區(qū)、步行街區(qū)、特色街區(qū)周邊租賃住房發(fā)展，提供個性化、品質(zhì)化住房租賃服務(wù)，促進商圈人員流動性，進一步激發(fā)商圈經(jīng)濟活力，提升經(jīng)濟效益。
合理配置醫(yī)療機構(gòu)及科研院所周邊租賃住房供應(yīng)，充分考慮租住人群工作特征，堅持租住就近、交通便捷、配套完善的原則，利用新建、改建等方式增加租賃住房，滿足多元化租住需求。
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高度重視人才戰(zhàn)略對城市發(fā)展的重要性，以滿足各類人才多層次住房需求為目標，注重住房的使用效率和居住品質(zhì)，充分體現(xiàn)人文關(guān)懷，增加公共社交空間，提升社區(qū)空間品質(zhì)，提供專業(yè)化住房租賃服務(wù)，營造環(huán)境適宜的租住環(huán)境。
充分考慮產(chǎn)業(yè)工人、醫(yī)療教育科研等領(lǐng)域職工階段性住房需求，以促進職住平衡、產(chǎn)城融合為出發(fā)點，強化產(chǎn)業(yè)、醫(yī)療、教育的居住配套，加強住房租賃戰(zhàn)略實施與政府產(chǎn)業(yè)升級、職工安居保障需求深度融合，注重人居環(huán)境質(zhì)量和物業(yè)服務(wù)水平提升，為城市發(fā)展提供相應(yīng)的居住功能支撐。
高度關(guān)懷城市基礎(chǔ)服務(wù)人員租住需求，選擇交通、生活便利區(qū)域，統(tǒng)籌建設(shè)藍領(lǐng)公寓，解決城市運轉(zhuǎn)所必須的保潔、保安、餐飲、物業(yè)等服務(wù)性行業(yè)外來務(wù)工人員租房難問題，提高城市凝聚力和親和力。
充分認識新市民、外來務(wù)工人員對城市經(jīng)濟發(fā)展的重要作用，樹立“長租即長住，長住即安家”的理念，注重多維度的租賃住房需求，在解決基本居住的同時，提高新市民、外來務(wù)工人員的城市融入度。
四、具體措施
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1．增加租賃住房用地供應(yīng)。推進土地供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，將租賃住房用地納入用地供應(yīng)計劃，優(yōu)化住房用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，確保租賃住房用地與年度目標任務(wù)總量相適應(yīng)。試點期間市住建部門依據(jù)財政部、住建部年度績效考核任務(wù)指標編制本市年度租賃住房建設(shè)計劃，按照區(qū)域租賃住房需求，分解下達至各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)，由其根據(jù)各自計劃任務(wù)在年度土地供應(yīng)中優(yōu)先安排租賃住房土地供應(yīng)并組織實施。在土地“招拍掛”時，設(shè)置“建成后的住宅租賃經(jīng)營期不低于十年”的條件，經(jīng)營期內(nèi)不得以租代售，經(jīng)營期滿后方可上市銷售。市資源規(guī)劃部門對各區(qū)政府、開發(fā)區(qū)管委會上報的租賃住房用地應(yīng)加快審批供應(yīng)，土地出讓金可采取分期繳納方式（首期不低于50%，二期半年內(nèi)繳清）。新建租賃住房戶均面積為60平方米左右，最大不超過90平方米。（牽頭單位：市資源規(guī)劃局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市住建局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
2．引導(dǎo)我市企業(yè)、大專院校利用自有居住用地，統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)一批符合產(chǎn)業(yè)員工、青年教師等群體居住需求的租賃型住房。擁有自有居住用地的企業(yè)或大專院校參與租賃住房建設(shè)、投資和經(jīng)營的，按照相關(guān)建設(shè)程序完成建設(shè)并達到入住條件的，經(jīng)區(qū)級住建部門初審后，納入我市租賃住房平臺項目庫統(tǒng)一管理。鼓勵利用自有居住用地新建租賃住房的戶型面積控制在90平方米以下。（牽頭單位：市資源規(guī)劃局、市住建局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市國資委、市投資局、市教育局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
3．統(tǒng)籌增加政策性租賃住房供應(yīng)。建立完善政策性租賃住房體系，有效增加政策性租賃住房實物供應(yīng)，更好解決我市新市民階段性住房需求。各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會應(yīng)統(tǒng)籌規(guī)劃政策性租賃住房實物供應(yīng)，可選擇在交通條件便捷、生活設(shè)施完善的區(qū)域及規(guī)劃產(chǎn)業(yè)發(fā)展密集區(qū)域，通過在商品房開發(fā)住宅用地“招拍掛”時，設(shè)定競拍地塊內(nèi)產(chǎn)權(quán)無償移交政府的租賃住房面積條件配建租賃住房，原則上配建租賃住房應(yīng)獨立成棟，由政府納入政策性租賃住房統(tǒng)一運營管理。（牽頭單位：市資源規(guī)劃局、市住建局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市國資委，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
4．鼓勵企業(yè)自持運營租賃住房。引導(dǎo)社會企業(yè)引入專業(yè)化住房租賃機構(gòu)開展合作經(jīng)營，將自有閑置住房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房供應(yīng)。積極探索租賃住房供應(yīng)和土地競拍新模式，在產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，可選擇一定規(guī)模的擬出讓國有建設(shè)用地，在土地“招拍掛”競價時，當(dāng)出讓價達到最高限價時，可采取競價企業(yè)自持租賃性住房配建面積，增加租賃住房供應(yīng)，企業(yè)自持年限不低于十年，自持期間只租不售。（牽頭單位：市資源規(guī)劃局、市住建局；責(zé)任單位：市發(fā)改委，各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會、西安城投集團、西安水務(wù)集團、國網(wǎng)西安供電公司）
5．促進閑置房產(chǎn)資源再利用。為滿足區(qū)域住房需求，在符合城市土地利用整體規(guī)劃和區(qū)域功能定位的前提下，經(jīng)房屋屬地區(qū)縣、開發(fā)區(qū)相關(guān)部門批準，允許在不改變土地性質(zhì)、用途和房屋主體結(jié)構(gòu)，并滿足房屋質(zhì)量、消防、環(huán)保等基本要求的條件下，按照相關(guān)要求，通過完善配套設(shè)施、調(diào)整戶型、提升品質(zhì)等方式改建閑置商業(yè)用房、工業(yè)廠房等為集約式租賃住房，改建后的租賃住房在經(jīng)營期內(nèi)可享受民用水電價格標準，戶型面積應(yīng)控制在45平方米以下，不得分戶登記、不得分割銷售。（牽頭單位：市住建局、市資源規(guī)劃局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市應(yīng)急管理局、市國資委，各區(qū)縣政府、各開發(fā)區(qū)管委會、西安城投集團、西安水務(wù)集團、國網(wǎng)西安供電公司）
6．盤活存量閑置住房。鼓勵專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)以收購、長期租用、受托經(jīng)營等方式籌集閑置住房用作租賃房源。鼓勵個人、社會機構(gòu)將產(chǎn)權(quán)明晰、功能完善、質(zhì)量合格的存量住房經(jīng)品質(zhì)提升后投入住房租賃市場。引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)引入專業(yè)化住房租賃機構(gòu)開展合作經(jīng)營，將閑置商品住房轉(zhuǎn)變?yōu)樽赓U住房供應(yīng)。（牽頭單位：市住建局、市資源規(guī)劃局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市國資委，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
7．發(fā)展地鐵上蓋、交通樞紐周邊租賃住房項目建設(shè)。各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)可通過加強規(guī)劃統(tǒng)籌、完善政策配套，促進土地資源的集約利用、城市功能結(jié)構(gòu)的優(yōu)化提升，選擇生產(chǎn)生活便利、租賃需求集中的地鐵上蓋及交通樞紐區(qū)域建設(shè)租賃住房，促進城市區(qū)域平衡、適度集中發(fā)展。鼓勵軌道交通樞紐站點半徑800米內(nèi)的新建商品住房用地配建租賃住房，項目配建比例由各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)結(jié)合本區(qū)域租賃住房需求確定。企業(yè)配建租賃住房自持年限應(yīng)不低于十年，自持期滿后方可對外銷售。（牽頭單位：市住建局、市資源規(guī)劃局、市軌道集團；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市國資委）
8．統(tǒng)籌推進老舊小區(qū)經(jīng)改造后發(fā)展租賃住房。選擇租賃需求旺盛區(qū)域的老舊小區(qū)改造項目，在老舊小區(qū)市政配套基礎(chǔ)設(shè)施、環(huán)境及配套設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等房屋外部品質(zhì)改造提升的基礎(chǔ)上，與居民協(xié)商一致后，引入專業(yè)化租賃企業(yè)統(tǒng)一收儲，將住房經(jīng)內(nèi)部改造提升后對外經(jīng)租，提升老舊小區(qū)全生命周期品質(zhì)。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
9．推動直管公房租賃模式轉(zhuǎn)型升級。清理、整合現(xiàn)有直管公有住宅房源，將閑置房源經(jīng)整修改造、品質(zhì)提升后用于市場化住房租賃，對直管公有非住宅符合住宅條件的，可以按規(guī)定改建為租賃住房。支持直管公有房產(chǎn)管理企業(yè)進行重組整合，開展專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃經(jīng)營，鼓勵其通過購買、改建等方式籌集房源，探索直管公房實行市場化租賃新模式。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
10．引導(dǎo)城中村、棚戶區(qū)安置用房經(jīng)提升改造后增加小戶型、低租金房源供應(yīng)。支持城中村集體經(jīng)濟組織繼受單位參與住房租賃市場發(fā)展，通過成立住房租賃企業(yè)或委托專業(yè)化的住房租賃企業(yè)，利用城中村改造后的閑置住房，經(jīng)品質(zhì)提升改造后，開展集約化、規(guī)�；》孔赓U業(yè)務(wù)，供應(yīng)租金穩(wěn)定、居住舒適的租賃房源。（牽頭單位：市資源規(guī)劃局、市城改事務(wù)中心；責(zé)任單位：市住建局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
（二）培育專業(yè)化、規(guī)�；》孔赓U企業(yè)
1．組建國有住房租賃公司。依托現(xiàn)有國有企業(yè)組建市、區(qū)兩級國有住房租賃公司，充分發(fā)揮國有企業(yè)的引領(lǐng)和帶動作用，通過有效增加市場主體，引入市場競爭機制，提高租賃住房建設(shè)品質(zhì)、完善配套設(shè)施、提升服務(wù)水平，切實改善居民居住條件，推動住房租賃市場高質(zhì)量發(fā)展。（牽頭單位：市國資委、市安居集團；責(zé)任單位：市住建局、市市場監(jiān)管局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
2．扶持發(fā)展多種所有制的住房租賃企業(yè)。鼓勵具有一定運營經(jīng)驗和一定規(guī)模運營團隊的民營和混合所有制企業(yè)將住房租賃納入經(jīng)營范疇，開展規(guī)模化、集約化的住房租賃業(yè)務(wù)，形成各類型住房租賃企業(yè)優(yōu)勢互補、協(xié)同發(fā)展的良好局面。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用，引導(dǎo)住房租賃企業(yè)入會，通過加大行業(yè)內(nèi)的交流和互助，不斷提高企業(yè)管理和服務(wù)水平。（牽頭單位：市住建局、市市場監(jiān)管局；責(zé)任單位：市國資委、市民政局、市稅務(wù)局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
3．發(fā)展住房租賃衍生服務(wù)機構(gòu)。鼓勵從事項目投資研究、裝修設(shè)計、環(huán)保監(jiān)測、家政服務(wù)、金融服務(wù)、物業(yè)管理等經(jīng)營業(yè)務(wù)的機構(gòu)為住房租賃市場提供專業(yè)服務(wù)，促進市場主體更加緊密的合作，不斷完善住房租賃市場生態(tài)產(chǎn)業(yè)鏈。（牽頭單位：市住建局、市市場監(jiān)管局；責(zé)任單位：市商務(wù)局、市生態(tài)環(huán)境局、市金融工作局）
�。ㄈ┙⒔∪》孔赓U交易服務(wù)平臺
1．建立全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺。充分利用“互聯(lián)網(wǎng)＋”和大數(shù)據(jù)技術(shù)，構(gòu)建全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺，通過與西安市社會治理綜合指揮信息平臺對接，實現(xiàn)市、區(qū)、街道、社區(qū)四級網(wǎng)格化監(jiān)管和服務(wù)體系。通過房源信息發(fā)布、房源核驗、租賃合同網(wǎng)上簽約備案等措施，強化住房租賃交易安全，實現(xiàn)住房租賃交易全流程監(jiān)管。利用住房租賃管理平臺大數(shù)據(jù)指導(dǎo)租金評估、監(jiān)測租賃市場、完善租賃政策。（牽頭單位：市住建局、市大數(shù)據(jù)局；責(zé)任單位：市公安局、市市場監(jiān)管局、市資源規(guī)劃局）
2．建立平臺信息審核和住房租賃信息發(fā)布制度。對申請進入平臺發(fā)布租賃信息的住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)及從業(yè)人員真實有效身份進行審查、登記，建立檔案，定期核實更新，對收集的用戶信息嚴格保密。建立住房租賃信息發(fā)布制度，制定住房租賃信息發(fā)布規(guī)則和審核標準，要求企業(yè)在平臺展示的房屋圖片與實際相符，并明碼標價；不得發(fā)布法律、法規(guī)禁止出租的房源信息。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：市資源規(guī)劃局）
3．推行租賃合同網(wǎng)簽備案制度。積極推行住房租賃合同網(wǎng)上簽約和備案制度，住房租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在規(guī)定期限內(nèi)，將住房租賃合同通過西安市住房租賃服務(wù)平臺進行備案登記，保障住房租賃相關(guān)方合法權(quán)益，承租人可以持備案的住房租賃合同按照有關(guān)規(guī)定依法享受基本公共服務(wù)和便利。各類經(jīng)營主體和個人可按規(guī)定享受相關(guān)稅收優(yōu)惠和財政獎補政策。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：市公安局、市教育局、市民政局、市衛(wèi)生健康委、市市場監(jiān)管局、住房公積金管理中心）
4．建立住房租賃信用管理體系。在全市統(tǒng)一的住房租賃服務(wù)平臺中，建立經(jīng)紀機構(gòu)、住房租賃企業(yè)及從業(yè)人員等各類住房租賃市場主體的信用管理體系，建立“紅名單”和“黑名單”制度，強化住房租賃信用管理，定期公布住房租賃經(jīng)營主體信用信息，通過多部門信息共享，形成守信聯(lián)合激勵和失信聯(lián)合懲戒機制。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：市工信局、市大數(shù)據(jù)局、市公安局、市市場監(jiān)管局、市稅務(wù)局）
5．提供住房租賃交易資金監(jiān)管服務(wù)。為租賃當(dāng)事人提供住房租賃交易資金監(jiān)管服務(wù)。住房租賃企業(yè)應(yīng)在監(jiān)管合作銀行開立我市唯一的企業(yè)住房租賃交易資金監(jiān)管專用賬戶，分賬核算�？顚Ｓ茫苊鈵阂饪丝垩航�、隨意挪用租金行為，保障租賃雙方的資金安全，維護當(dāng)事人合法權(quán)益。（牽頭單位：市住建局；配合單位：市金融工作局、人行西安分行營管部、監(jiān)管合作銀行）
�。ㄋ模┕膭钭》孔赓U消費
1．完善住房租賃基本公共服務(wù)政策。結(jié)合實際情況，適時研究出臺符合條件的承租人享受與本地居民同樣的基本公共服務(wù)政策措施，建立非本地戶籍承租人居住證權(quán)利清單，逐漸擴大承租人權(quán)利，逐步實現(xiàn)“租購?fù)瑱?quán)”的社會保障機制。（牽頭單位：市公安局、市教育局、市民政局、市衛(wèi)生健康委；責(zé)任單位：市人社局、市住建局、市市場監(jiān)管局、住房公積金管理中心等）
2．明確租賃各方的權(quán)利義務(wù)。規(guī)范住房租賃市場行為，大力推行住房租賃合同示范文本，明確租賃雙方權(quán)利義務(wù)，保護租賃當(dāng)事人的合法權(quán)益，保障承租人居住穩(wěn)定，引導(dǎo)租賃當(dāng)事人依托住房租賃服務(wù)平臺實現(xiàn)網(wǎng)上簽約，落實登記備案制度。（牽頭單位：市市場監(jiān)管局、市住建局；責(zé)任單位：各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
3．加大住房公積金對租賃住房的支持力度。住房公積金繳存職工在西安市行政區(qū)域內(nèi)家庭無房產(chǎn)信息并租住納入住房租賃服務(wù)平臺管理房屋的，按照西安地區(qū)上年人均月平均房租水平的12倍設(shè)定每年提取限額。積極推進住房公積金按月轉(zhuǎn)賬支付房租，降低租房提取申請門檻，簡化租房提取材料。（牽頭單位：住房公積金管理中心；責(zé)任單位：市住建局）
4．落實稅收優(yōu)惠政策。對依法登記備案的住房租賃企業(yè)、機構(gòu)和個人，嚴格按照《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號）等政策規(guī)定，給予稅收優(yōu)惠政策支持。根據(jù)區(qū)域住房租賃市場發(fā)展需要，可依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定適時加大稅收支持力度。（牽頭單位：市稅務(wù)局；責(zé)任單位：市財政局）
（五）加大住房租賃政策扶持
1．加大行政審批政策支持。政府各相關(guān)部門要落實“放管服”改革的總體要求，梳理新建、改建、改造租賃住房項目立項、規(guī)劃、建設(shè)、竣工驗收、運營管理等規(guī)范性程序，建立快速審批通道，為住房租賃企業(yè)和個人辦理行政審批相關(guān)事宜提供便利，進一步優(yōu)化工作流程，減少中間環(huán)節(jié)，提高審批監(jiān)管的效率。（牽頭單位：市行政審批局；責(zé)任單位：市級相關(guān)部門，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會等）
2．積極搭建融資平臺。鼓勵金融機構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，向住房租賃企業(yè)提供信貸支持以及多元化的金融解決方案。支持房地產(chǎn)企業(yè)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)、住房租賃企業(yè)結(jié)合自身運營現(xiàn)狀和財務(wù)需求，通過試點房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）等方式融資。（牽頭單位：市金融工作局；責(zé)任單位：市發(fā)改委、市財政局、市國資委）
（六）加強住房租賃市場監(jiān)管
1．建立健全管理體制機制。加快全市住房租賃管理體制改革，理順住房租賃管理與城市建設(shè)管理、房地產(chǎn)管理、人口管理、社會治安管理等關(guān)系，加強對住房租賃市場的監(jiān)測和管理，并建立各相關(guān)部門和各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會等多部門聯(lián)合監(jiān)管體制，落實屬地管理職責(zé)，共同促進我市住房租賃市場健康發(fā)展。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：市級相關(guān)部門，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
2．嚴厲查處住房租賃違法違規(guī)行為。持續(xù)開展違法違規(guī)租賃行為綜合治理工作，嚴厲查處未經(jīng)金融監(jiān)管部門批準設(shè)立的機構(gòu)開展個人“租金貸”業(yè)務(wù)。完善多部門聯(lián)合執(zhí)法機制，加大執(zhí)法力度，維護住房租賃各方合法權(quán)益，確保人民群眾財產(chǎn)安全。（牽頭單位：市住建局、市市場監(jiān)管局、市公安局；責(zé)任單位：市金融工作局，各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
3．強化租賃住房安全管理。租賃住房項目改建應(yīng)符合房屋安全、消防安全等標準，改建項目應(yīng)按程序報建審批。任何單位與個人，不得將存在安全隱患的房屋用于住房租賃。租賃住房裝修應(yīng)符合國家《民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范》等相關(guān)規(guī)定。（牽頭單位：市住建局；責(zé)任單位：市應(yīng)急管理局、市資源規(guī)劃局）
4．提升行業(yè)自律管理水平。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的管理作用，完善住房租賃行業(yè)執(zhí)業(yè)規(guī)范和行為準則，建立從業(yè)人員培訓(xùn)機制，加強行業(yè)自律管理，引導(dǎo)企業(yè)依法經(jīng)營、誠實守信、公平交易。（牽頭單位：市民政局、市住建局；責(zé)任單位：市市場監(jiān)管局、市工信局、市公安局）
5．完善住房租賃矛盾化解機制。建立住房租賃糾紛調(diào)解機制，化解住房租賃矛盾，維護住房租賃秩序，有效保障租賃雙方權(quán)益，降低租賃糾紛處理時間及處理成本，引導(dǎo)建立穩(wěn)定的租賃關(guān)系。充分發(fā)揮街道、社區(qū)等基層組織作用，加強住房租賃的網(wǎng)格化管理，促進社區(qū)綜合整治和住房租賃管理同步發(fā)展。（牽頭單位：市司法局；責(zé)任單位：各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會）
五、資金使用
（一）使用要求
專項獎補資金實行財政預(yù)算編制項目庫管理制度，資金設(shè)立、下達、分配、項目儲備、申報、審核、預(yù)算編制、細化、調(diào)整、績效評價等通過項目庫管理系統(tǒng)實施，按照地方財政專項獎補資金項目庫管理要求和程序編制預(yù)算。
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包括新建改建盤活租賃住房、培育專業(yè)化規(guī)�；》孔赓U企業(yè)、支持住房租賃企業(yè)自持經(jīng)營、支持住房租賃企業(yè)多元化融資、充實國有住房租賃企業(yè)資本金、建設(shè)與優(yōu)化租賃平臺、開展租賃政策研究、建設(shè)存量房源信息庫、建設(shè)租賃企業(yè)和經(jīng)紀機構(gòu)數(shù)據(jù)庫等。享受獎補資金的新建（含配建）、改建、品質(zhì)化提升盤活項目應(yīng)符合本方案規(guī)定的戶型面積要求，規(guī)模不少于50套（間）或建筑面積不少于3000平方米。
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1．支持新建、改建租賃住房，按新建、改建面積給予獎補。新建項目獎補標準最高不超過1500元/平方米；改建項目獎補標準最高不超過1200元/平方米。
2．支持盤活存量住房用于租賃。閑置住房經(jīng)品質(zhì)化提升作為租賃住房，且項目具有一定規(guī)模、相對集中，按每平方米不超過300元標準給予補貼。
3．推行租賃合同網(wǎng)簽備案。租賃企業(yè)將房源信息錄入我市租賃服務(wù)平臺進行網(wǎng)簽合同備案，并按要求接受我市資金監(jiān)管的給予適當(dāng)網(wǎng)簽備案獎補。經(jīng)紀機構(gòu)代理經(jīng)租個人房源并通過平臺進行網(wǎng)簽合同備案的給予適當(dāng)網(wǎng)簽備案獎補。每套（間）房每一個備案期限內(nèi)只可申請1次租賃合同備案獎補。
4．支持住房租賃企業(yè)自持經(jīng)營。對出租自持房源的住房租賃企業(yè)，房源實際出租并通過西安住房租賃服務(wù)平臺網(wǎng)簽備案的，對自持房源出租面積按每平方米每年100元標準進行經(jīng)營獎補。
5．支持企業(yè)規(guī)范化經(jīng)營，依照我市住房租賃企業(yè)信用信息相關(guān)管理辦法，對年度信用評級A+和A級企業(yè)給予信用獎補。
6．支持住房租賃企業(yè)多元化融資。對住房租賃企業(yè)成功發(fā)行一年以上專項用于住房租賃的企業(yè)債券及資產(chǎn)支持債券，由地方財政給予適當(dāng)獎補。對新建租賃住房項目開發(fā)建設(shè)貸款給予適當(dāng)貸款貼息，由地方財政給予一定資金支持。
7．充實國有住房租賃企業(yè)資本金。對有新建、改建租賃住房項目納入中央財政支持住房租賃市場發(fā)展試點的市屬國有住房租賃企業(yè)，采取補充注入資本金方式，充實企業(yè)資本，壯大企業(yè)規(guī)模，補助資金來源為市級財政資金。
六、績效考核
績效評價以預(yù)算年度為周期，對預(yù)算年度內(nèi)各區(qū)縣、開發(fā)區(qū)住房租賃市場發(fā)展試點資金管理、資金投入和使用情況、項目管理、項目效益和服務(wù)對象滿意度情況進行評價。
績效評價遵循以下原則：
（一）目標導(dǎo)向、依規(guī)評價。以住房租賃市場發(fā)展試點目標任務(wù)為基礎(chǔ)，以相關(guān)法律法規(guī)和住房租賃市場發(fā)展試點政策規(guī)定為評價依據(jù)。
�。ǘ┛茖W(xué)規(guī)范、分級實施。按照全面實施預(yù)算績效管理的相關(guān)精神，市級主管部門根據(jù)試點工作實施階段，科學(xué)合理下達評價指標，相關(guān)實施單位、區(qū)縣及開發(fā)區(qū)規(guī)范開展績效評價工作。
�。ㄈ┛陀^公正、公開透明。績效評價工作堅持實事求是、從客觀實際出發(fā)，以真實的數(shù)據(jù)和資料為基礎(chǔ)，按照公開、公平、公正的原則開展。
七、實施步驟
試點啟動階段（2020年7月—10月）。研究出臺住房租賃支持政策體系，制定租賃市場規(guī)范管理辦法，建立租賃信用管理體系，細化租賃用地和建設(shè)計劃。
試點實施階段（2020年11月—2022年12月）。啟動一批租賃住房項目建設(shè)，整合盤活存量住房租賃房源，培育市場主體，持續(xù)加強住房租賃市場規(guī)范管理，充分發(fā)揮租賃信用系統(tǒng)的監(jiān)管作用。
試點總結(jié)階段（2022年12月—2023年1月）。各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會和市級各部門將三年試點工作開展情況上報工作專班，工作專班就西安市開展中央財政支持住房租賃市場發(fā)展的情況形成經(jīng)驗材料，上報住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部。
經(jīng)驗推廣階段（2023年2月以后）。結(jié)合三年試點工作情況，逐步形成我市多主體供給、多渠道保障、經(jīng)營服務(wù)規(guī)范、租賃關(guān)系穩(wěn)定并可持續(xù)發(fā)展的住房租賃市場體系。以此為基礎(chǔ)，堅持租賃住房供應(yīng)和商品住房供應(yīng)同步發(fā)展，建立我市多層次住房供應(yīng)體系，推進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，著力實現(xiàn)人民群眾“住有所居，居有所宜”的目標。
八、工作要求
（一）提高思想認識，加強組織領(lǐng)導(dǎo)
西安市住房租賃試點工作專班作為全市發(fā)展住房租賃市場的統(tǒng)籌機構(gòu)，負責(zé)全面部署并組織實施試點工作，研究解決工作中遇到的重大問題。工作專班辦公室設(shè)在市住建局，負責(zé)按照試點要求和分工，落實各項任務(wù)，創(chuàng)新開展工作。
各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會和市級相關(guān)部門要提高思想認識，切實落實相關(guān)任務(wù)，確保試點工作扎實有效推進。
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各區(qū)縣政府、開發(fā)區(qū)管委會要切實履行住房租賃市場管理屬地主體責(zé)任，監(jiān)督相關(guān)部門做好轄區(qū)內(nèi)企業(yè)平臺開戶、合同平臺簽約、房屋租賃登記備案、監(jiān)督執(zhí)法及糾紛調(diào)處等工作，督促租賃各方當(dāng)事人遵守住房租賃管理有關(guān)規(guī)定，加強對住房租賃情況的日常檢查。要充分發(fā)揮街道、社區(qū)等基層組織作用，落實住房租賃網(wǎng)格化管理，實現(xiàn)住房租賃管理服務(wù)的全覆蓋。
（三）強化考核管理，推動任務(wù)落實
建立貫穿預(yù)算編制、執(zhí)行、監(jiān)督全過程的預(yù)算績效評價考核體系。制定專項獎補資金績效評價目標，統(tǒng)一組織開展專項獎補資金績效評價考核。建立財政獎補考評體系，跟蹤管理財政獎補資金使用情況，及時、全面實施評價考核。對工作推進慢、財政獎補資金使用效率低、實施效果達不到預(yù)期的企業(yè)及時縮減、取消財政獎補額度；對工作進度快、財政獎補資金使用效率高、實施效果明顯的企業(yè)在后續(xù)項目申報中予以優(yōu)先考慮。
（四）加強宣傳引導(dǎo)，營造良好氛圍
加強對住房租賃市場相關(guān)政策法規(guī)的宣傳和解讀，充分利用報刊、電視、網(wǎng)絡(luò)等媒體，全方位、廣角度、多形式、多渠道宣傳住房租賃市場發(fā)展狀況和相關(guān)政策，及時消除群眾的疑慮，解決群眾提出的問題，引導(dǎo)群眾轉(zhuǎn)變住房消費觀念，穩(wěn)定市場預(yù)期。健全網(wǎng)上輿情監(jiān)測機制，壓實網(wǎng)絡(luò)平臺主體責(zé)任，加強對各類市場主體、研究機構(gòu)發(fā)布住房租賃市場信息的規(guī)范管理，依法嚴處散布謠言、惡意炒作等違法違規(guī)行為，營造發(fā)展住房租賃良好輿論環(huán)境。
