4月28日，市場(chǎng)已有消息稱(chēng)，金地集團(tuán)與投資者深度溝通，結(jié)果是“維持原利率不變”。至當(dāng)天晚間，金地的一紙公告對(duì)外界傳言進(jìn)行了證實(shí)。

　　根據(jù)金地集團(tuán)發(fā)布的上交所監(jiān)管工作函回復(fù)公告，該公司宣布維持“18金地03”債券的利率不變。同時(shí)，明確此前下調(diào)“18金地03”債券票面利率的行為，“經(jīng)認(rèn)真研究相關(guān)法規(guī)并征求律師意見(jiàn)后認(rèn)為”，該債券的相關(guān)約定“不支持公司單方面下調(diào)本期債券票面利率”。

　　“在此情況下，為了保護(hù)債券投資人利益，回應(yīng)債券投資人的意見(jiàn)和關(guān)切，公司決定本期債券的后續(xù)期限票面利率仍維持原有票面利率不變。”金地如是給出最終決定。

　　金地還表示，就上述事宜給市場(chǎng)造成的不當(dāng)影響深表歉意，表示公司將繼續(xù)秉持誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)的企業(yè)文化，在經(jīng)營(yíng)中平衡兼顧好市場(chǎng)各方利益。

　　致歉的不止金地集團(tuán)，“18金地03”債券的主承銷(xiāo)商、受托管理人中國(guó)國(guó)際金融股份有限公司，也表示就上述事宜給市場(chǎng)造成的不當(dāng)影響“深表歉意”。

　　至此，金地集團(tuán)一筆10億元的三年期公司債券調(diào)降風(fēng)波落下帷幕。

　　但需要指出的是，盡管第三年票面利率未成功下調(diào)至1.50%，金地集團(tuán)亦未打算在原票面利率5.29%的基礎(chǔ)上再做上調(diào)——當(dāng)初的《募集說(shuō)明書(shū)》實(shí)際上也并未約定金地必須在存續(xù)期后1年將利率提升基點(diǎn)。

　　在這場(chǎng)博弈中，投資者未贏，金地也沒(méi)輸?shù)脧氐住?/P>

　　“18金地03”債券為金地集團(tuán)2018年公司債券（第二期）（品種一），發(fā)行總規(guī)模10億元，期限自2018年5月28日至2021年5月27日，票面利率5.29%。

　　今年4月20日，金地集團(tuán)發(fā)布一則公司債券票面利率調(diào)整的公告，宣布“18金地03”債券在存續(xù)期的第二年末（2020年5月27日），根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境，發(fā)行人選擇下調(diào)票面利率，即最后1個(gè)計(jì)息年度的票面利率調(diào)整為1.5%。

　　金地還提出，“18金地03”債券的回售申報(bào)期為4月30日至5月11日（僅限交易日），發(fā)行人委托中證登上海分公司為登記回售的投資人辦理兌付，且不對(duì)本次回售債券進(jìn)行轉(zhuǎn)售，發(fā)行人將于5月28日后，按照相關(guān)規(guī)定辦理回售債券的注銷(xiāo)。

　　金地集團(tuán)當(dāng)時(shí)甫一宣布調(diào)降利率便令投資者嘩然，有投資者已經(jīng)迅速算清楚數(shù)字：利率下降后，金地至少可以少支付約3790萬(wàn)利息。近期1年期國(guó)債收益率報(bào)1.182%，收益率跌至10年新低，照此計(jì)算，金地的公司債也“接近”國(guó)債水平。

　　而明眼人也不難看出，金地集團(tuán)如此冒進(jìn)的利率調(diào)整方式，大概率是期望對(duì)投資者形成壓力，以促使他們?cè)诩s定時(shí)間內(nèi)回售債券。實(shí)際上，從其它公司的處理看，存續(xù)期最后一兩年一般會(huì)上調(diào)利率。

　　在輿論的發(fā)酵下，上交所4月21日便向金地集團(tuán)發(fā)出問(wèn)詢(xún)函，提及金地在當(dāng)初的《募集說(shuō)明書(shū)》約定，本期債券品種一“在存續(xù)期第2年末，公司可選擇調(diào)整票面利率”，“存續(xù)期后1年票面利率為本期債券存續(xù)期內(nèi)前2年票面利率加公司提升的基點(diǎn)”。

　　金地集團(tuán)不僅未按當(dāng)初約定“提升”利率基點(diǎn)，反倒將票面利率“調(diào)降”379個(gè)基點(diǎn)。現(xiàn)代企業(yè)的契約關(guān)系最終糾正了這種行為。

　　盡管這場(chǎng)資本運(yùn)作最終未成功，但金地集團(tuán)對(duì)于“借新還舊”以及債務(wù)結(jié)構(gòu)的重視仍值得關(guān)注。僅從融資成本看，相比于2018年，截止2019年末金地的綜合融資成本僅為4.99%，因此將高于平均數(shù)的到期債券進(jìn)行替換，也有了必然的理由。

　　金地在2019年年報(bào)中也強(qiáng)調(diào)，公司的融資成本優(yōu)勢(shì)是由于“不斷優(yōu)化整體債務(wù)結(jié)構(gòu)”。

　　觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，去年金地集團(tuán)持有貨幣資金451.42億元；資產(chǎn)負(fù)債率75.40%，實(shí)際資產(chǎn)負(fù)債率為 67.16%，凈負(fù)債率為 60.24%。

　　但需要關(guān)注的是，截止去年底金地集團(tuán)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債328.10億元，同比增長(zhǎng)296.92%，主要系一年內(nèi)到期還款的長(zhǎng)期借款和債券增加；短期借款32.96億元，同比增長(zhǎng)24.5%，增長(zhǎng)最多的是信用借款，從18.78億元升至28.15億元。

　　粗略按在手現(xiàn)金計(jì)算，金地的現(xiàn)金短債比僅約為1.25。

　　4月28日金地集團(tuán)一季度報(bào)告還顯示，期內(nèi)公司營(yíng)業(yè)收入73.38億元，同比下降33.98%；歸屬于母公司凈利潤(rùn)12.92億元，同比下降13.73%；歸屬于母公司的扣非凈利潤(rùn)則僅為3.29億元，同比下降77.3%。

　　同時(shí)，一季度金地集團(tuán)經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~為-85.75億元，上年末為-48.23億元。受整體疫情影響，該公司一季度新開(kāi)工、竣工面積分別下降12%、34%。

　　現(xiàn)金流及債務(wù)方面，一季度金地集團(tuán)籌資活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為77.67億元，同比增長(zhǎng)63.22%，主要是債券融資增多。

　　具體而言，觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體統(tǒng)計(jì)，前三個(gè)月金地集團(tuán)發(fā)行了4筆超短期融資券，發(fā)行規(guī)模40億元，利率2.60%-2.83%不等；同時(shí)4月3日發(fā)行20億元中期票據(jù)，利率3.05%-3.55%。

　　此外，3月底金地還宣布成功發(fā)行1.11億元長(zhǎng)租公寓ABS。同時(shí)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該公司還申請(qǐng)發(fā)行一筆110億元的小公募債，目前仍未獲得上交所通過(guò)。

　　這反映出金地集團(tuán)進(jìn)入2020年抓住融資利率下行進(jìn)行了密集發(fā)債，反過(guò)來(lái)仍凸顯了到期債務(wù)所造成的壓力。截止3月底，該公司短期借款微升至33.22億元，一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債則增長(zhǎng)17.06%至384.09億元。

　　一季度末金地集團(tuán)現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額為434.48億元，同比增長(zhǎng)5.39%，以此粗略估算，該公司的現(xiàn)金覆蓋債務(wù)能力較2019年底有所減弱。

　　2019年金地簽約銷(xiāo)售金額突破2100億元，這被視為公司重啟擴(kuò)張步伐的一個(gè)階段性成就，在此基礎(chǔ)上，今年迎著疫情仍實(shí)現(xiàn)282.1億元銷(xiāo)售，同時(shí)近期還在東莞、舟山、廣州、蘇州、杭州等城市加緊拿地，背后是對(duì)規(guī)模和利潤(rùn)持續(xù)增長(zhǎng)的渴望。

　　但如何在業(yè)務(wù)規(guī)模不斷擴(kuò)張、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制之間實(shí)現(xiàn)兼顧平衡，這對(duì)于金地仍是一個(gè)難題。正如凌克近期在致股東函里總結(jié)的那句：2020年機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存。

　　來(lái) 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)

　　編 輯：chenhong