1月6日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)商業(yè)地產(chǎn)工作委員會(huì)與RET睿意德在京聯(lián)合發(fā)布《中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)2019/2020年度發(fā)展報(bào)告》，并盤(pán)點(diǎn)2019年中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)八大現(xiàn)象。

　　一、政府紛紛出臺(tái)刺激消費(fèi)大招 商業(yè)營(yíng)商環(huán)境迎來(lái)利好

　　代表事件：2019年8月27日，國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)意見(jiàn)》中，圍繞促進(jìn)流通新業(yè)態(tài)新模式發(fā)展、推動(dòng)傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級(jí)、滿(mǎn)足優(yōu)質(zhì)國(guó)外商品消費(fèi)需求、優(yōu)化市場(chǎng)流通環(huán)境等提出了若干政策措施。

　　關(guān)注理由：2019年國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)錯(cuò)綜復(fù)雜，宏觀經(jīng)濟(jì)整體呈現(xiàn)下行，在拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的“三駕馬車(chē)”中，投資與出口壓力加大，消費(fèi)成為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主要期待。

　　繼國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展流通促進(jìn)商業(yè)消費(fèi)意見(jiàn)》之后，商務(wù)部等多部委及地方政府出臺(tái)一系列提振消費(fèi)政策措施，將建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市、升級(jí)改造步行街、促進(jìn)夜間經(jīng)濟(jì)、發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)等工作提上日程，商業(yè)營(yíng)商環(huán)境整體迎來(lái)利好。

　　各地政府也紛紛出臺(tái)打造國(guó)際消費(fèi)中心城市的相關(guān)政策措施。為培育一批具有國(guó)際國(guó)內(nèi)領(lǐng)先水平的步行街，滿(mǎn)足人民日益增長(zhǎng)的美好生活需求，2019年1月，商務(wù)部下發(fā)《關(guān)于開(kāi)展步行街改造提升試點(diǎn)工作的通知》，決定在北京市王府井等11條街區(qū)開(kāi)展步行街改造提升試點(diǎn)工作。3月，北京市商務(wù)局出臺(tái)《關(guān)于鼓勵(lì)發(fā)展商業(yè)品牌首店的若干措施》，按照規(guī)定，對(duì)在京開(kāi)設(shè)商業(yè)首店的企業(yè)給與資金獎(jiǎng)勵(lì), 措施中提出著力將北京打造成國(guó)際品牌聚集地和本土品牌孵化地，建設(shè)國(guó)際品牌“引進(jìn)來(lái)”和本土品牌“走出去”的鏈接中樞。5月，武漢市商務(wù)局出臺(tái)《全市加快新消費(fèi)引領(lǐng)打造國(guó)際消費(fèi)中心城市三年行動(dòng)計(jì)劃（2019—2021年）》，提出到2021年，形成現(xiàn)代化商業(yè)聚集地、國(guó)際化消費(fèi)目的地、便利化時(shí)尚宜居地，打響“武漢購(gòu)”品牌。9月，深圳市商務(wù)局出臺(tái)《深圳市建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市行動(dòng)計(jì)劃（2019-2021年）》，提出將深圳建設(shè)為消費(fèi)創(chuàng)新的“全球重鎮(zhèn)”、國(guó)際品牌的“重要駐地”、中國(guó)制造的“世界櫥窗”、引領(lǐng)潮流的“時(shí)尚之都”的總體要求。11月，濟(jì)南首次提出發(fā)展首店經(jīng)濟(jì)，發(fā)布《濟(jì)南市支持首店經(jīng)濟(jì)和連鎖經(jīng)營(yíng)發(fā)展的若干措施》。12月16日，成都市在全國(guó)率先高規(guī)格召開(kāi)建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市主題大會(huì)，成都市四大領(lǐng)導(dǎo)班子集體出席，活動(dòng)規(guī)格之高屬各地政府之鮮見(jiàn)，會(huì)議提出建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市“三步走”計(jì)劃。此次會(huì)議發(fā)布了《關(guān)于全面貫徹新發(fā)展理念加快建設(shè)國(guó)際消費(fèi)中心城市的意見(jiàn)（征求意見(jiàn)稿）》，成都將從消費(fèi)場(chǎng)景打造、消費(fèi)制度創(chuàng)新、消費(fèi)環(huán)境優(yōu)化等方面打造國(guó)際消費(fèi)中心城市。

　　各地政府針對(duì)國(guó)際消費(fèi)中心城市建設(shè)所推出的相關(guān)政策，預(yù)示著城市正在進(jìn)一步改善商業(yè)營(yíng)商環(huán)境和消費(fèi)環(huán)境，消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的引擎作用將更加突顯。

　　二、SKP新館開(kāi)業(yè)成為現(xiàn)象級(jí)事件 樹(shù)立商場(chǎng)與品牌共創(chuàng)共營(yíng)新示范

　　代表事件：2019年12月北京SKP-S開(kāi)幕成為業(yè)界紛紛朝圣之地，京城消費(fèi)者反響熱烈，開(kāi)業(yè)伊始即推出限流措施。

　　關(guān)注理由：繼SKP店慶創(chuàng)下日銷(xiāo)10億新高成為熱點(diǎn)之后，SKP-S的開(kāi)業(yè)又成為業(yè)界新話(huà)題。SKP-S在開(kāi)業(yè)之前，業(yè)內(nèi)料想其可能是主館的降級(jí)館或溢出館，但是SKP-S以高度的場(chǎng)景式體驗(yàn)、工業(yè)夢(mèng)幻風(fēng)的裝修風(fēng)格、豐富的互動(dòng)藝術(shù)裝置，讓人眼前一亮，無(wú)論其定位、商品、場(chǎng)景無(wú)不令人耳目一新。

　　SKP-S的定位與主館不同，館內(nèi)的商品主要為面向于年輕人與時(shí)尚人群的奢侈品。在與韓國(guó)前衛(wèi)創(chuàng)意團(tuán)隊(duì)GENTLE MONSTER 的共同策劃下，商場(chǎng)以未來(lái)火星空間為主題，穿插了仿生羊等眾多科技場(chǎng)景。LV、GUCCI等奢侈品品牌更破天荒為其定制獨(dú)特商品與店面場(chǎng)景，開(kāi)出中國(guó)區(qū)乃至全球市場(chǎng)獨(dú)有的全新概念店。GUCCI母公司開(kāi)云集團(tuán)董事長(zhǎng)兼首席執(zhí)行官弗朗索瓦-亨利·皮諾(Franois-Henri Pinault)針對(duì)SKP-S亦發(fā)出如此感慨：過(guò)往都是前沿零售品牌在引領(lǐng)商場(chǎng)創(chuàng)新與進(jìn)步，而今SKP-S的開(kāi)幕終于讓行業(yè)也看到了商場(chǎng)引領(lǐng)品牌創(chuàng)新的案例。

　　隨著實(shí)體商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，商業(yè)進(jìn)入“無(wú)創(chuàng)新不商業(yè)”的時(shí)代。事實(shí)上，SKP-S的創(chuàng)新也是基于SKP主館多年來(lái)與品牌共創(chuàng)共營(yíng)的積累、延續(xù)與提升。商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)者在創(chuàng)新的探索過(guò)程中，已不能單純是物業(yè)思維與招租角色，而應(yīng)當(dāng)與品牌方建立命運(yùn)共同體，共同參與創(chuàng)新投入，共同孵化創(chuàng)新業(yè)態(tài)與業(yè)種，進(jìn)入商場(chǎng)與品牌共創(chuàng)共營(yíng)新階段。

　　三、Costco上海店開(kāi)業(yè)會(huì)員數(shù)創(chuàng)全球新高 高性?xún)r(jià)比成消費(fèi)升級(jí)共識(shí)

　　代表事件：2019年8月27日Costco中國(guó)大陸首店亮相遭瘋搶?zhuān)�開(kāi)業(yè)三小時(shí)被迫閉店，開(kāi)業(yè)后會(huì)員數(shù)量創(chuàng)下全球新高。

　　關(guān)注理由：2019年8月27日，美國(guó)著名會(huì)員商店品牌Costco（開(kāi)市客）在上海開(kāi)出中國(guó)大陸首店，銷(xiāo)售場(chǎng)面驚人火爆，許多品牌品類(lèi)被顧客搶購(gòu)一空。Costco上海首店開(kāi)業(yè)前招募收費(fèi)會(huì)員數(shù)量就高達(dá)16萬(wàn)，創(chuàng)下其全球商店?duì)I業(yè)前招募會(huì)員數(shù)量新高，并達(dá)到此前最高紀(jì)錄門(mén)店會(huì)員數(shù)量一倍以上。

　　針對(duì)Costco全球收費(fèi)會(huì)員已超過(guò)9000萬(wàn)的可觀數(shù)量，不少人將其成功簡(jiǎn)單理解為會(huì)員制收費(fèi)的成功，事實(shí)上會(huì)員收費(fèi)模式在中國(guó)十分普遍，甚至有過(guò)度泛化乃至濫化勢(shì)頭。Costco的成功最主要之處，在于其商品的獨(dú)特性、高品質(zhì)、高性?xún)r(jià)比。Costco總的SKU僅有同等規(guī)模大賣(mài)場(chǎng)的近三分之一，進(jìn)口商品占比達(dá)六成，其中一成為自有品牌，且常常采用與知名頭部品牌聯(lián)名的方式推出，對(duì)商品品質(zhì)把控非常嚴(yán)苛。其盈利模式也是只掙會(huì)費(fèi)，不加成本之外的毛利，其商品與模式均體現(xiàn)了鮮明的差異化，因而深受消費(fèi)者喜愛(ài)。

　　在中國(guó)商業(yè)普遍去零售轉(zhuǎn)體驗(yàn)的背景下，Costco中國(guó)堅(jiān)持以純零售為主，沒(méi)有任何餐飲、兒童等體驗(yàn)類(lèi)業(yè)態(tài)，也給予業(yè)界一個(gè)鮮明的啟示：商業(yè)創(chuàng)新的本質(zhì)還是要回歸“好商品”，高性?xún)r(jià)比才是消費(fèi)升級(jí)背景下的新共識(shí)。

　　四、海底撈市盈率遠(yuǎn)超阿里巴巴 服務(wù)成為市場(chǎng)價(jià)值新增長(zhǎng)極

　　代表事件：2019年8月海底撈創(chuàng)始人張勇，以138億美元身價(jià)晉升新加坡首富。9月海底撈市盈率一度高達(dá)近百倍，幾乎是頂級(jí)互聯(lián)網(wǎng)公司騰訊、阿里巴巴的3倍之多。

　　關(guān)注理由：海底撈的高市盈率，承載著市場(chǎng)對(duì)其增長(zhǎng)潛力的高度期待�；疱佂ǔ１灰暈椴惋嬓袠I(yè)中技術(shù)含量并不高的品類(lèi)，而海底撈作為傳統(tǒng)火鍋餐飲業(yè)態(tài)的代表企業(yè)，被資本市場(chǎng)追捧的背后，是業(yè)界對(duì)海底撈以極致服務(wù)為核心競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)模式的認(rèn)可。商業(yè)品牌的價(jià)值增長(zhǎng)，是由極致化的服務(wù)和高品質(zhì)的產(chǎn)品雙輪驅(qū)動(dòng)，而在過(guò)往，服務(wù)的價(jià)值常常被低估。如今，在消費(fèi)升級(jí)的背景下，消費(fèi)者對(duì)產(chǎn)品和服務(wù)均有了更高期待，工匠式的產(chǎn)品和服務(wù)，成為商業(yè)創(chuàng)新中一種另類(lèi)的差異化。

　　極致化的服務(wù)，為海底撈在商業(yè)上帶來(lái)巨大成功。同時(shí)，依托強(qiáng)大客流量、高翻臺(tái)率，海底撈贏得市場(chǎng)的同時(shí)，也獲得了在租金談判方面極強(qiáng)的議價(jià)能力，其租金在銷(xiāo)售中的占比，僅為餐飲行業(yè)平均水平的三分之一。海底撈極致化服務(wù)的成功案例，無(wú)疑為傳統(tǒng)服務(wù)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)指引了方向。

　　五、購(gòu)物中心試行會(huì)員收費(fèi) 客群運(yùn)營(yíng)趨向精準(zhǔn)化

　　代表事件：2019年第一季度，西單大悅城、朝陽(yáng)大悅城、合生匯分別推出各自會(huì)員收費(fèi)體系。

　　關(guān)注理由：2019年，西單大悅城推出Joy+會(huì)員，朝陽(yáng)大悅城上線(xiàn)V+會(huì)員，合生匯發(fā)布商業(yè)社交化超級(jí)用戶(hù)服務(wù)平臺(tái) “POPO·PUB”。頭部購(gòu)物中心試水會(huì)員收費(fèi)，成為商業(yè)地產(chǎn)數(shù)字化進(jìn)程中的一大創(chuàng)新舉措。除了基本的積分換錢(qián)、換禮、停車(chē)等“常規(guī)操作”，運(yùn)營(yíng)商通過(guò)與商戶(hù)合作推出咖啡升杯、打折券等權(quán)益，還與外部合作伙伴進(jìn)行跨界合作，為會(huì)員提供機(jī)場(chǎng)快速安檢、機(jī)票購(gòu)買(mǎi)折扣等場(chǎng)外權(quán)益。會(huì)員收費(fèi)制度施行近一年以來(lái)，大悅城兩項(xiàng)目轉(zhuǎn)化付費(fèi)會(huì)員約2萬(wàn)人，帶動(dòng)銷(xiāo)售超過(guò)6300萬(wàn)元；截至12月30日，合生商業(yè)付費(fèi)會(huì)員開(kāi)卡量達(dá)35萬(wàn)張，占總會(huì)員開(kāi)卡量的27.78%，復(fù)購(gòu)率達(dá)到40%。付費(fèi)會(huì)員制成為提升消費(fèi)者粘性和獲取SKU級(jí)別交易數(shù)據(jù)的重要利器，并極大釋放場(chǎng)內(nèi)商戶(hù)的價(jià)值。

　　購(gòu)物中心試行會(huì)員收費(fèi)，也標(biāo)志著頭部購(gòu)物中心對(duì)于客群運(yùn)營(yíng)從“求多”到“求準(zhǔn)”轉(zhuǎn)變，這一收費(fèi)制度對(duì)于客群運(yùn)營(yíng)的精細(xì)化要求程度較高，一方面對(duì)會(huì)員客群的畫(huà)像標(biāo)簽要求更為細(xì)分且精準(zhǔn)，另一方面也需要探知會(huì)員客群在其它消費(fèi)場(chǎng)景下的消費(fèi)數(shù)據(jù)，建立全面立體的多維畫(huà)像，從而更深度服務(wù)會(huì)員客群。

　　六、網(wǎng)紅帶貨成電商新玩法 虛火背后難掩電商流量增長(zhǎng)困局

　　代表事件：雙11期間，李佳琦、薇婭兩大頭部帶貨主播業(yè)內(nèi)估計(jì)實(shí)現(xiàn)超10億交易額。

　　關(guān)注理由：李佳琦、薇婭直播間在雙11頂峰時(shí)期觀看量高達(dá)3500萬(wàn)，業(yè)內(nèi)估計(jì)兩人分別實(shí)現(xiàn)超10億交易額，成為2019年的現(xiàn)象級(jí)營(yíng)銷(xiāo)事件。“李佳琦”現(xiàn)象對(duì)諸多實(shí)體商業(yè)從業(yè)者造成了一定心理影響，但熱鬧背后也折射出電商流量增長(zhǎng)模式所面臨的困局。從傳統(tǒng)電商平臺(tái)以低價(jià)獲取流量的運(yùn)營(yíng)模式，升級(jí)為全網(wǎng)低價(jià)+網(wǎng)紅IP+明星IP的模式，其需要在商品低價(jià)模式的基礎(chǔ)之上，疊加親和力的高顏值“鄰家大哥哥/姐姐”人設(shè)、強(qiáng)感染力的推薦話(huà)術(shù)、抽獎(jiǎng)等即時(shí)性激勵(lì)機(jī)制，以及明星網(wǎng)紅的粉絲群體。所以，電商網(wǎng)紅營(yíng)銷(xiāo)本質(zhì)上僅是獲取流量的營(yíng)銷(xiāo)方法變種。流量獲取模式不斷疊加升級(jí)的背后，也反映了電商的無(wú)奈。自身缺乏獨(dú)特IP的品牌，如要采用網(wǎng)紅帶貨的模式實(shí)現(xiàn)高額銷(xiāo)售則要犧牲商品的利潤(rùn)，對(duì)于品牌商來(lái)說(shuō)，這依舊是場(chǎng)賠本賺吆喝的游戲，商業(yè)品牌幻想依靠網(wǎng)紅帶貨獲得商業(yè)的成功，顯然是高難度且難以持續(xù)的。

　　七、寶龍商業(yè)成功上市 資管公司成為資本市場(chǎng)新寵

　　代表事件：2019年12月30日，寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)（股票代碼09909.HK）成功在港掛牌上市，成為內(nèi)地首家赴港上市的輕資產(chǎn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)服務(wù)商。

　　關(guān)注理由： 12月19日，保利地產(chǎn)物管公司保利物業(yè)和時(shí)代中國(guó)控股旗下時(shí)代鄰里在港上市。12月30日，寶龍地產(chǎn)旗下寶龍商業(yè)正式在港上市。在經(jīng)濟(jì)下行、流動(dòng)性趨緊的環(huán)境下，輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成為商業(yè)地產(chǎn)公司新的業(yè)務(wù)方向，一方面商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較低，另一方面也可以借助新店拓展留住既有團(tuán)隊(duì)。而對(duì)于缺乏運(yùn)營(yíng)管理人才與能力的商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主而言，引入優(yōu)秀的輕資產(chǎn)管理不僅有品牌效應(yīng)，而且可以有效提高經(jīng)營(yíng)管理水平，進(jìn)而提升資產(chǎn)價(jià)值。因此紅星美凱龍旗下愛(ài)琴海、世紀(jì)金源方圓薈、星河商置COCO Park等多家知名商業(yè)地產(chǎn)商都同時(shí)進(jìn)入了輕資產(chǎn)管理領(lǐng)域，并設(shè)定了資本化目標(biāo)。寶龍商業(yè)是其中率先跑出的第一家公司，它的成功上市給商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)管理公司帶來(lái)更大的鼓舞。此外，輕資產(chǎn)公司資本化也可能推動(dòng)行業(yè)內(nèi)部洗牌，集中度必將會(huì)進(jìn)一步提高。

　　八、經(jīng)濟(jì)下行商業(yè)資產(chǎn)交易趨熱 流動(dòng)性仍限一二線(xiàn)城市

　　代表事件：11月融創(chuàng)中國(guó)收購(gòu)云南城投集團(tuán)持有的環(huán)球世紀(jì)及時(shí)代環(huán)球各51%股權(quán)。

　　關(guān)注理由：2019年3月，瑞士合眾集團(tuán)聯(lián)手財(cái)團(tuán)13.4億美元收購(gòu)位于北京中關(guān)村地區(qū)的鼎好大廈，力圖通過(guò)重新定位和改造實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值的提升；8月，金隅集團(tuán)以51.87億競(jìng)拍購(gòu)得北京亞奧板塊知名商務(wù)綜合體盤(pán)古大觀；8月，北京世茂工三以21.87億元的價(jià)格再次流拍，這一價(jià)格較第一次拍賣(mài)下調(diào)1.13億元，與第二次拍賣(mài)價(jià)格持平，已遠(yuǎn)低于其估價(jià)水平；12月，西安曲江文旅收購(gòu)西安知名本土商業(yè)品牌世紀(jì)金花。

　　在經(jīng)濟(jì)下行的宏觀經(jīng)濟(jì)背景下，商業(yè)資產(chǎn)的交易卻呈現(xiàn)趨熱局面。一方面，在上述交易案例中，我們能夠清晰地看到商業(yè)資產(chǎn)交易價(jià)格的回調(diào)，這直接刺激了投資機(jī)構(gòu)的購(gòu)買(mǎi)；另一方面，商業(yè)資產(chǎn)的交易也呈現(xiàn)冷熱不均的局面，整體交易主要集中于一二線(xiàn)城市，其中在商業(yè)資產(chǎn)交易市場(chǎng)，上海已連續(xù)3年超過(guò)千億規(guī)模；北京投資市場(chǎng)大宗成交集中涌現(xiàn)，2019年前三季度成交總額超過(guò)500億元人民幣，已超出2018年全年總值。全國(guó)其他地區(qū)大宗交易案例主要集中于成都、重慶、武漢、西安等知名的二線(xiàn)大城市。從交易活躍度和成交額來(lái)看，2019年的商業(yè)資產(chǎn)交易均表現(xiàn)趨熱，投資機(jī)構(gòu)對(duì)于中國(guó)經(jīng)濟(jì)的未來(lái)增長(zhǎng)情況，尤其是一二線(xiàn)城市的商業(yè)地產(chǎn)紅利仍保持積極的預(yù)期。

　　來(lái)源：36氪

編輯：wangdc