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購(gòu)物中心活力至今未恢復(fù)至去年同期水平
http://m.naohuainiu.cn房訊網(wǎng)2020-12-10 14:06:03
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[提要]2020年,受疫情等諸多方面的因素影響,導(dǎo)致購(gòu)物中心總體數(shù)據(jù)下滑。后疫情時(shí)代,城市購(gòu)物中心的活力已經(jīng)處于明顯恢復(fù)的趨勢(shì),但至今還未恢復(fù)至2019年同期水平。

  購(gòu)物中心是實(shí)體商業(yè)的主要力量,能最大程度反映實(shí)體商業(yè)的經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀,其發(fā)展力亦是宏觀經(jīng)濟(jì)大勢(shì)。2020年,受疫情等諸多方面的因素影響,導(dǎo)致購(gòu)物中心總體數(shù)據(jù)下滑。后疫情時(shí)代,城市購(gòu)物中心的活力已經(jīng)處于明顯恢復(fù)的趨勢(shì),但至今還未恢復(fù)至2019年同期水平。

  1、開(kāi)業(yè)數(shù)量不及預(yù)期

  2020年購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)率再創(chuàng)新低。

  一二線城市依舊是購(gòu)物中心的集中地,2020年全國(guó)商場(chǎng)計(jì)劃開(kāi)業(yè)數(shù)量超過(guò)1000家。從地區(qū)來(lái)看,華東是重點(diǎn)區(qū)域,開(kāi)業(yè)數(shù)量達(dá)347座,占全國(guó)34.22%,預(yù)計(jì)新開(kāi)店的規(guī)模,5萬(wàn)-10萬(wàn)平方的購(gòu)物中心居多。

  但實(shí)際開(kāi)店數(shù)量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及預(yù)期。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示,2020年上半年購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)率僅20.1%。下半年在疫情逐漸趨緩的情況下,開(kāi)業(yè)情況可謂逐步轉(zhuǎn)好,預(yù)計(jì)全年開(kāi)業(yè)率介于32%-42%之間。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年前三季度,購(gòu)物中心(面積≥2萬(wàn)平方米)新開(kāi)業(yè)的數(shù)量為169家。1月份,共有39家新的購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)。受疫情的影響,2-4月,每月只有1家購(gòu)物中心新開(kāi)業(yè),之后逐漸好轉(zhuǎn),但5-8月每月的開(kāi)店數(shù)量均沒(méi)有超過(guò)20家。從9月份開(kāi)始,購(gòu)物中心大規(guī)模開(kāi)店,共計(jì)69家。其中廣東省開(kāi)店的數(shù)量最多,共有28家,2名-5名分別為江蘇、浙江、四川和湖南。

 

  從開(kāi)業(yè)面積來(lái)看,2020年新開(kāi)業(yè)的購(gòu)物中心的面積為1821.55萬(wàn)平方米。廣東省購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)面積為648萬(wàn)平方米,占總開(kāi)業(yè)面積的35.5%。江蘇省購(gòu)物中心的開(kāi)業(yè)面積為216.61萬(wàn)平方米,位列第二。第3-5名為四川省、湖南省和浙江省。

  疫情延緩大多數(shù)商家實(shí)體店擴(kuò)張計(jì)劃。疫情過(guò)后,一些品牌需要重整旗鼓,解決資金周轉(zhuǎn)壓力。未來(lái)存在很多不確定性,比如疫情的再次爆發(fā)、消費(fèi)模式的不斷轉(zhuǎn)變等。品牌方提高了風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí),更加傾向于選擇謹(jǐn)慎的經(jīng)營(yíng)策略,他們更傾向于縮減開(kāi)支,節(jié)約成本,這在一定程度上影響了品牌方的拓店策略。

  調(diào)查結(jié)果顯示,67%的品牌擱置了2020年原本的拓店計(jì)劃,36%的品牌在疫情期間有關(guān)店或終止租約的行動(dòng)

  2、疫情期間,租戶與業(yè)主共克時(shí)艱

  租金是品牌方在資金方面的主要支出之一。疫情期間,超千家購(gòu)物中心主動(dòng)提出減免租金、物業(yè)費(fèi)等政策,以減輕場(chǎng)內(nèi)租戶的壓力,與品牌方共擔(dān)損失,共同渡過(guò)難關(guān)。國(guó)家也推出了減免租金的政策,要求各中央企業(yè)要按照相關(guān)文件要求,嚴(yán)格執(zhí)行房屋所在地對(duì)經(jīng)營(yíng)出現(xiàn)困難的服務(wù)業(yè)小微企業(yè)和個(gè)體工商戶的房租減免政策,至少免除上半年3個(gè)月房屋租金。

  由于政策的指引,國(guó)內(nèi)品牌方普遍享受了來(lái)自業(yè)主方的租金減免優(yōu)惠。從減租方式來(lái)看,有租金全免和租金減半兩種方式,包括物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi)的減免,大多數(shù)商場(chǎng)執(zhí)行商戶租金(可能含物業(yè)費(fèi)、推廣費(fèi))減半的優(yōu)惠政策。

  從減租時(shí)間范圍來(lái)看,時(shí)間長(zhǎng)短不一,短則一周左右,最長(zhǎng)則兩個(gè)月左右。根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)整理的16家企業(yè)中,有7家企業(yè)免除一個(gè)月以上的全部租金,有6家企業(yè)免除半個(gè)月的租金,以及3家企業(yè)免除7-10天的租金。租金減半的16家企業(yè)中,龍湖商業(yè)減免的時(shí)間最長(zhǎng),多達(dá)68天。剩余的15家企業(yè)中,租金減半的企業(yè)從7天到31天不等,其中有5家企業(yè)租金減半時(shí)間超過(guò)20天。

 

  3、租金、營(yíng)業(yè)額雙降

  租金是商場(chǎng)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)功力的重要考核指標(biāo)。隨著半年業(yè)績(jī)的出爐,商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在疫情下的表現(xiàn)也得以更多地呈現(xiàn)。在疫情影響下,大多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)上半年的收入出現(xiàn)下降。

  2020年上半年,華潤(rùn)置地的租金收入為62.5億元,超過(guò)2019年整年的租金收入為91.50億元的68%,華潤(rùn)商業(yè)也在疫情期間減免了9天的全部租金。排名第二的是萬(wàn)達(dá)商管,或許是受到減免租戶一個(gè)月租金的影響,2020年上半年的租金為59.61億元,與2019年的351.48億元相差甚遠(yuǎn)。排名3-5位的是凱德集團(tuán)、印力集團(tuán)和恒隆地產(chǎn)。

  購(gòu)物中心是實(shí)體商業(yè)的主體力量,受新冠疫情影響,為配合抗疫、防疫需要,減少人員聚集,許多購(gòu)物中心明確發(fā)出閉店聲明,因此購(gòu)物中心銷售額受到較大沖擊。根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2020年3月購(gòu)物中心銷售額下降最多,同比下降33.7%。隨著疫情逐漸得到控制,4月份購(gòu)物中心商鋪開(kāi)業(yè)情況持續(xù)改善,銷售額降速略有回落。

  在統(tǒng)計(jì)的10家購(gòu)物中心中,除了萬(wàn)達(dá)商管以外,剩余購(gòu)物中心的銷售額逐年遞增。但2020年上半年的銷售額,均未達(dá)到2019年銷售額的一半。2020年上半年,印力集團(tuán)的銷售額排名第一,為1463.5億元。

  4、REITs/CMBS發(fā)行規(guī)模下降收并購(gòu)市場(chǎng)不活躍

  商業(yè)地產(chǎn)已然進(jìn)入存量管理時(shí)代,REITs/類REITs產(chǎn)品的逐漸落地,將提振投資者對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的信心,對(duì)購(gòu)物中心運(yùn)營(yíng)者來(lái)說(shuō),也不失為一種激勵(lì)。

  2020年前三季度發(fā)行的22個(gè)CMBS產(chǎn)品中,以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的CMBS有5只,占總數(shù)量的23%,發(fā)行金額為87.88億元,占總體金額的27%。2020年發(fā)行的類REITs產(chǎn)品共12個(gè),其中以購(gòu)物中心為基礎(chǔ)標(biāo)的的類REITs有3只,占比25%,發(fā)行金額為95.85億元,占總體金額的44%。

  而2019年前三季度,以購(gòu)物中心為底層資產(chǎn)的CMBS/類REITs產(chǎn)品共有27只,發(fā)行總金額為472.89億元。與2019年前三季度相比,不論是發(fā)行數(shù)量還是發(fā)行金額均有大幅下降。

  據(jù)不完全統(tǒng)計(jì),2020年上半年有12例購(gòu)物中心收購(gòu)事件,遍布全國(guó)各地。收購(gòu)方的企業(yè)性質(zhì)也不大相同,有國(guó)企、基金、信托和上市公司等。除了南海怡豐城和昆明愛(ài)琴海購(gòu)物公園兩個(gè)項(xiàng)目沒(méi)有披露收購(gòu)金額之外,剩余10個(gè)項(xiàng)目的收購(gòu)金額為132.97億元,相較于2019年上半年的288.41億元,大幅下降。

  綜上所述,2020年購(gòu)物中心整體市場(chǎng)行情大不如前,無(wú)論是租金規(guī)模、開(kāi)業(yè)情況還是租金、銷售額均呈下降趨勢(shì)。資本市場(chǎng)也不活躍,三個(gè)季度的REITs、CMBS和收購(gòu)規(guī)模不及2019年上半年的規(guī)模。

  來(lái)源:地產(chǎn)資管網(wǎng)

編輯:wangdc

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