進(jìn)入2020年，限競(jìng)房基本完成穩(wěn)市場(chǎng)、平房?jī)r(jià)、保供給的階段性歷史任務(wù)，不再是北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)主力。因此，不少市場(chǎng)傳言稱(chēng)，2020年是限競(jìng)房“最后的時(shí)代”，明年北京除非出現(xiàn)加碼調(diào)控，否則房?jī)r(jià)必然上漲。
實(shí)際真能如此嗎？數(shù)據(jù)顯示，2020年1-11月限競(jìng)房成交面積為293萬(wàn)㎡，仍占據(jù)整體商品住宅成交面積的48%，此外中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，買(mǎi)房人目前尚可選擇的限競(jìng)房仍多達(dá)5萬(wàn)套，庫(kù)存充裕，其價(jià)格限制屬性對(duì)市場(chǎng)價(jià)格將起到較好的穩(wěn)定作用。
整體來(lái)看，11月份北京房地產(chǎn)市場(chǎng)仍保持比較平穩(wěn)溫和的態(tài)勢(shì)，二手房方面成交結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，價(jià)格基本保持平穩(wěn)。住宅用地市場(chǎng)方面，預(yù)計(jì)全年宅地市場(chǎng)成交量與去年持平。租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌，租金價(jià)格環(huán)比持平，同比下降，房客源成交周期保持高位。
新房市場(chǎng)：限競(jìng)房對(duì)房?jī)r(jià)穩(wěn)定作用持續(xù)
11月商品住宅累計(jì)成交均價(jià)為47908元/㎡，累計(jì)同比上漲2%，與上月持平。長(zhǎng)期來(lái)看，自2018年限競(jìng)房產(chǎn)品入市以來(lái)，成交均價(jià)增速直接從2017年的28%大幅回落至2018年的-3%，且保持增速平穩(wěn)。2020年1-11月限競(jìng)房成交面積為293萬(wàn)㎡，占整體商品住宅成交面積的48%，其價(jià)格限制屬性對(duì)市場(chǎng)價(jià)格起到較好的穩(wěn)定作用。
圖：北京2018年1月-2020年11月成交均價(jià)及其同比 （單位：元/㎡、%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，已經(jīng)入市未預(yù)定的限競(jìng)房套數(shù)有約3萬(wàn)套，而等待入市取證的限競(jìng)房大約還有不到2萬(wàn)套，也就是說(shuō)，買(mǎi)房人目前尚可選擇的限競(jìng)房達(dá)到了5萬(wàn)套。雖然無(wú)法與高峰時(shí)期相比，但這個(gè)數(shù)據(jù)顯然也很可觀(guān)。
關(guān)于2021年北京市場(chǎng)新房的價(jià)格走勢(shì)，貝殼研究院表示，由于今年不限價(jià)地塊供應(yīng)比例提高，建設(shè)用地面積占整體宅地建設(shè)用地面積的比例由去年的48%提升至目前的88%，這也使得市場(chǎng)上出現(xiàn)明年房?jī)r(jià)將走高的預(yù)期，但據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，自2018年限競(jìng)房入市以來(lái)，截止今年11月，限競(jìng)房商品住宅成交了565萬(wàn)㎡，未來(lái)仍有近7成的限競(jìng)房項(xiàng)目等待入市，預(yù)計(jì)明年房?jī)r(jià)大幅上漲的概率不大。
截止11月底，北京商品住宅庫(kù)存面積為1133萬(wàn)㎡，出清周期回落至20個(gè)月。主要原因在于11月成交表現(xiàn)較好，而供應(yīng)面積相對(duì)較低，略低于今年前11月均值，使得出清周期小幅回落。12月供應(yīng)量或?qū)⑸蠞q，從而帶動(dòng)成交量相對(duì)活躍，但考慮到簽約時(shí)間存在一定的滯后性，預(yù)計(jì)年底供應(yīng)端作用將優(yōu)先顯現(xiàn)，12月出清周期或?qū)⑿》L(zhǎng)，但隨著簽約的逐步完成，出清周期后期將保持穩(wěn)定。
二手房市場(chǎng)溫和升溫 景氣度提升
11月北京二手房市場(chǎng)小幅升溫。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，11月北京二手房實(shí)時(shí)成交量環(huán)比增長(zhǎng)約8%，市場(chǎng)繼續(xù)小幅升溫，成交絕對(duì)水平處在下半年以來(lái)高位上。市場(chǎng)反彈幅度弱于去年同期36%的水平，當(dāng)月成交同比增幅收窄至29%，前11月累計(jì)成交同比增長(zhǎng)9.5%。
圖：北京鏈家二手房實(shí)時(shí)成交量及環(huán)比走勢(shì)
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
11月，二手房成交結(jié)構(gòu)基本穩(wěn)定，城六區(qū)成交占比70%，具體地，海淀、豐臺(tái)、通州及西城等區(qū)域成交環(huán)比增速靠前，其中西城成交量連續(xù)三個(gè)月向上修復(fù)，已經(jīng)達(dá)到2019年以來(lái)較高位。
此外，二手房?jī)r(jià)格基本平穩(wěn)。11月北京二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.5%，疫后市場(chǎng)的修復(fù)帶動(dòng)價(jià)格上漲，但幅度溫和，近半年價(jià)格環(huán)比波動(dòng)幅度均在0.5%及以?xún)?nèi)，同比上漲4.5%。分城區(qū)看，海淀、昌平兩區(qū)價(jià)格漲幅在1%附近，石景山、大興價(jià)格環(huán)比跌幅約1%，其余城區(qū)價(jià)格變動(dòng)幅度不大。
貝殼研究院表示，當(dāng)前市場(chǎng)潛在需求體量仍保持高位，購(gòu)房者成交節(jié)奏略有加快，預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)延續(xù)溫和升溫態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)景氣度提升，價(jià)格環(huán)比繼續(xù)微幅向上。
租賃市場(chǎng)持續(xù)降溫 租金降幅同比收窄
北京租賃市場(chǎng)成交量環(huán)比下跌，租金水平環(huán)比持平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年11月北京市成交量環(huán)比下降3.8%。北京市租賃成交量在8月達(dá)到年內(nèi)峰值后，從9月轉(zhuǎn)入市場(chǎng)淡季，9、10、11月連續(xù)環(huán)比下降。從租金水平來(lái)看，2020年11月北京市月租金水平為79.5元/平米，與10月基本持平，同比下降2.4%。
圖 2020年1-11月北京租賃住房成交量和平均月租金
數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院
多數(shù)城區(qū)租金環(huán)比下降，東城、昌平、順義和門(mén)頭溝區(qū)有小幅上漲。根據(jù)貝殼研究院的數(shù)據(jù)，2020年11月東城、昌平、順義和門(mén)頭溝區(qū)租金環(huán)比有小幅上漲，其余城區(qū)租金均環(huán)比下降，降幅均在5%以?xún)?nèi)。從同比來(lái)看，順義、房山、門(mén)頭溝和亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)租金有小幅上漲，其余城區(qū)租金均同比下降。
業(yè)主預(yù)期止跌，新增房源掛牌均價(jià)環(huán)比基本持平，但仍保持低位水平。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2020年11月新增房源掛牌均價(jià)為82.6元/平米，環(huán)比基本持平，與去年同期相比下降5.7%。業(yè)主出租心理預(yù)期從6月開(kāi)始四連降，11月開(kāi)始止跌，與10月基本持平，保持低位水平。預(yù)計(jì)12月市場(chǎng)維持低溫運(yùn)行態(tài)勢(shì)，或?qū)⒊掷m(xù)下降。
土地市場(chǎng)：預(yù)計(jì)全年宅地成交量與去年持平
2020年11月宅地市場(chǎng)無(wú)成交，1-11月北京住宅用地市場(chǎng)累計(jì)成交建設(shè)用地面積254萬(wàn)㎡，同比連續(xù)三個(gè)月下滑至-12.4%。近期宅地市場(chǎng)供應(yīng)量較少，近四個(gè)月共6宗宅地供應(yīng)，且計(jì)劃于12月入市，共計(jì)40萬(wàn)㎡，預(yù)計(jì)全年宅地市場(chǎng)成交量將略高于去年1個(gè)百分點(diǎn)，整體與去年持平。
圖：北京2018年1月-2020年11月住宅用地累計(jì)供求面積及成交累計(jì)同比 （單位：萬(wàn)㎡、%）
數(shù)據(jù)來(lái)源：天朗北京房地產(chǎn)信息網(wǎng)、貝殼研究院整理
1-11月商品住宅累計(jì)供應(yīng)面積617萬(wàn)㎡，累計(jì)成交面積610萬(wàn)㎡，供銷(xiāo)比為1，供求均衡。11月累計(jì)供應(yīng)面積同比由正轉(zhuǎn)負(fù)至-4%，連續(xù)兩個(gè)月下滑，但由近三年歷史數(shù)據(jù)來(lái)看，12月供應(yīng)端均出現(xiàn)翹尾現(xiàn)象，2018年及2019年12月新房供應(yīng)量環(huán)比分別為87%和13%，結(jié)合當(dāng)前供求平衡的狀態(tài)來(lái)看，預(yù)計(jì)今年12月供應(yīng)量將有所提升。1-11月累計(jì)成交面積同比由負(fù)轉(zhuǎn)正至1%，首次超過(guò)去年同期，從單月成交量來(lái)看，11月成交面積同、環(huán)比均漲，分別上漲58%、32%。預(yù)計(jì)隨著12月供應(yīng)端的發(fā)力，將帶動(dòng)成交量隨之活躍，但考慮到簽約存在一定的滯后性，預(yù)計(jì)全年新房成交量將與去年基本持平。
值得注意的是，北京今年的土拍市場(chǎng)，最鮮明的特點(diǎn)就是放開(kāi)限價(jià)，商品房逐漸回歸主流市場(chǎng)。前11個(gè)月北京共計(jì)出讓44宗住宅地塊（限競(jìng)房+不限價(jià)+共有產(chǎn)權(quán)房），其中限競(jìng)房?jī)H為6宗，而在12月預(yù)計(jì)推出的8宗地塊，只有2宗限競(jìng)房，其余全部為不限價(jià)地塊。
來(lái)源：和訊房產(chǎn)
編輯：wangdc
