大約在一個月前，位于廣州海珠區(qū)的廣州人工智能與數(shù)字經(jīng)濟試驗區(qū)（琶洲西區(qū)）的華邦國際中心和騰訊微信總部兩大寫字樓項目工地率先復工，琶洲、金融城等新興商務片區(qū)的在建項目也已陸續(xù)復工投建。不過，受新冠肺炎疫情影響，國內(nèi)各寫字樓工地工期普遍延遲了一個月左右，由此寫字樓新增供應也被相應推后。

　　與此同時，寫字樓市場與租賃入駐企業(yè)緊密相關，業(yè)內(nèi)有觀點認為，疫情導致企業(yè)盈利下降和需求疲軟，或將提升寫字樓市場的空置率，并增加租金下行壓力。

　　市場空置率或將上升

　　新冠肺炎疫情對房地產(chǎn)市場的影響是全方位的。寫字樓市場也同樣未能幸免。

　　以廣州市場為例，合富大數(shù)據(jù)顯示，2月廣州寫字樓沒有新增供應，成交量為10460平方米，環(huán)比1月下降84%，達近四年來的最低位。其中，位于黃埔區(qū)的廣州鋼鐵博匯項目未對外正式發(fā)售，而是以整層為單位網(wǎng)簽，因此成交量較大。不過，該項目成交已占據(jù)全市所有寫字樓成交量的91%。其余在售寫字樓項目均為零星成交。

　　“在疫情影響下，地產(chǎn)市場交易類服務明顯受挫”，戴德梁行廣州業(yè)務及市場部主管蘇俊龍向南方日報記者表示，預計廣州寫字樓市場會有部分項目延緩入市。

　　而在全國范圍內(nèi)，寫字樓市場新增供應也面臨延緩入市。世邦魏理仕在一份報告中預計，寫字樓市場約有13%的新增供應將延遲交付，預測2020年全年新增供應下調(diào)至890萬平方米。新增供應主要來源于核心商務區(qū)和新興商務區(qū)。

　　盡管寫字樓新增供應存在收窄的可能性，但業(yè)內(nèi)普遍認為寫字樓市場空置率會因疫情而承壓。蘇俊龍預計，廣州寫字樓空置率2020年第一季度或將有所上升。

　　戴德梁行日前發(fā)布的一份寫字樓調(diào)研報告中指出，疫情影響下在寫字樓租賃辦公的企業(yè)對置換、擴張辦公物業(yè)較為審慎，其中近八成的企業(yè)短期內(nèi)沒有計劃，另有6%的企業(yè)甚至考慮縮租或退租。而從全國來看，近一年寫字樓市場都存在供需不平衡的狀態(tài)，需要花較長的周期去庫存，消化大量供應，而此次疫情可能會在此周期上延長半年以上的時間。

　　世邦魏理仕報告預計，今年全國寫字樓空置率將攀升至25%，有15個城市的空置率或達歷史最高。

　　租金水平下降

　　寫字樓收入是不少商業(yè)項目地產(chǎn)商的重要收入來源，戴德梁行調(diào)研報告顯示，考慮對寫字樓項目減免租金的受訪企業(yè)占22%，另有約64%的受訪企業(yè)表示會觀察疫情走勢來制定后續(xù)措施。

　　不過，相比房企在商業(yè)零售項目中對租戶大規(guī)模減免租金和管理費不同，寫字樓租金減免主要依靠國有企業(yè)來帶動。戴德梁行調(diào)研顯示，在愿意減免租金的企業(yè)中，國有企業(yè)占四成，房地產(chǎn)發(fā)展商占34%。

　　總體而言，宣布減免租金的企業(yè)并不算多。有分析認為，這與進駐寫字樓的企業(yè)能夠采取線上辦公保持業(yè)務正常運轉，保障一定程度的業(yè)績，使得租金壓力與商鋪相比較小所致。同時，免除商鋪租金后，寫字樓租金反而成為重要的收入來源。

　　不過，即便不考慮減免租金措施帶來的影響，國內(nèi)寫字樓市場租金水平仍呈現(xiàn)下降趨勢。世邦魏理仕統(tǒng)計的17個內(nèi)地城市中，除廣州預測租金保持不變外，其余16個城市均有不同程度的下降，北京、上海、深圳的預測租金增長率分別為-1.1%、-1.2%和-1.9%。

　　而在廣州，過去兩年部分高端寫字樓租金水平也出現(xiàn)下滑。南方日報記者梳理廣州市房地產(chǎn)租賃管理所公布的2019年、2018年房屋租金參考價后發(fā)現(xiàn)，租金排名靠前的65個寫字樓物業(yè)，2019年租金參考價平均值為每月174.75元平方米，相較2018年參考價上升0.20%，但有24個寫字樓項目租金出現(xiàn)同比下降。

　　租金下降的寫字樓中不乏周大福中心、廣州國際金融中心、保利中心等位于珠江新城的高端項目。奧園大廈、萬菱匯等6個項目租金降幅超過5%，降幅最大的海航大廈或許受收購和企業(yè)層面因素影響，租金參考價從2018年的200元一路降至2019年的150元，降幅達到25%。

　　如何復蘇？

　　新冠肺炎疫情影響下，部分中小企業(yè)由于經(jīng)濟活動受限，或造成短期內(nèi)流動風險和債務風險加劇，由于寫字樓與辦公企業(yè)的緊密聯(lián)系，疫情對中小企業(yè)的影響同樣會傳導至寫字樓市場，影響租賃活動及租賃收入。

　　不過，業(yè)界對寫字樓市場的恢復多抱有相對樂觀的態(tài)度。合富輝煌（中國）商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理張智斌就表示，寫字樓市場始終和城市及產(chǎn)業(yè)發(fā)展密不可分，只要大趨勢是向好的，市場就有希望與生機，預計成交有望在年中前后恢復較為正常水平。

　　戴德梁行調(diào)研報告認為，如果工作場所很快實現(xiàn)重新開放，國內(nèi)經(jīng)濟活動相對較快反彈，寫字樓市場將在中長期內(nèi)得以恢復，能夠應對突發(fā)公共事件的寫字樓將更受租戶信任，智能管理、健康和安全也將是未來提升寫字樓市場競爭力的主要因素。鑒于新項目受疫情影響推遲入市，未來可能會出現(xiàn)集中入市潮。

　　世邦魏理仕報告指出，盡管2020年第一季度全國范圍內(nèi)辦公需求可能會下降40%左右，但在之后的幾個季度中，隨著疫情的減弱以及金融和TMT行業(yè)新增長引擎的推動，需求會逐漸企穩(wěn)并反彈。因此，全年寫字樓市場凈吸納量有望達到350萬平方米，與2019年基本持平。

　　來源：南方日報

編輯：wangdc