經30年的建設開發(fā)，浦東新區(qū)已由當初農田村舍，發(fā)展成為高樓林立、宜居宜業(yè)宜游的現代化新城，浦東商業(yè)地產市場實現蓬勃發(fā)展。未來，隨著中央政府正在研究制定的《關于支持浦東新區(qū)高水平改革開放、打造社會主義現代化建設引領區(qū)的意見》出臺，浦東新區(qū)將持續(xù)深化改革，建設國際一流的營商環(huán)境、自貿區(qū)新片區(qū)和科創(chuàng)中心，浦東商業(yè)地產市場也將迎來新的發(fā)展機遇。
蓬勃發(fā)展的浦東甲級寫字樓市場
浦東寫字樓市場蓬勃發(fā)展至今，已有20余年的歷史，從1998年小陸家嘴的第一棟甲級寫字樓拔地而起，到2020年全浦東有接近450萬平方米的甲級寫字樓存量，占到全上海甲級寫字樓存量的34%。其中，陸家嘴發(fā)展成為中國最具影響力的金融中心之一，小陸家嘴的甲級寫字樓密度更是高達每平方公里4-5棟甲級寫字樓，并為上海天際線添加了如“上海中心”、“環(huán)球金融中心”、“金茂大廈”等地標建筑。
過去十年浦東的甲級寫字樓租金一度達到11.4元/平方米/天，成為上海最“貴”的區(qū)域，是國內外知名企業(yè)爭相進入的區(qū)域。隨著近年來大量高品質寫字樓的完工入市，租金水平進入平緩整合期，預計在不久的未來還會迎來下一輪租金增長。
浦東/浦西甲級寫字樓十年租金走勢（2010年——2020年三季度）
▲資料來源：戴德梁行研究部
隨著2010年世博會的舉辦，浦東進一步向全世界展現了它的魅力，隨后世博片區(qū)和前灘后灘片區(qū)都迎來國內外投資者和開發(fā)商的青睞，逐步形成了新興商務區(qū)，吸引了大批國內外知名企業(yè)落戶，未來五年，浦東將有超過100萬平方米的甲級寫字樓完工入市，其中73%都將集中在世博以及前后灘片區(qū)。
瑞明大廈是陸家嘴濱江金融城寫字樓項目，疫情期間，戴德梁行企業(yè)服務部及寫字樓部成功促成全球最大的保險集團——安盛保險入駐瑞明大廈，無疑是在中國市場尤其是陸家嘴區(qū)域的強勁表現。
茁壯成長的浦東優(yōu)質商務園區(qū)市場
在浦東新區(qū)，除了甲級寫字樓之外，多個商務園區(qū)板塊已經茁壯成長為令人矚目的產城高地，眾多行業(yè)巨頭、企業(yè)總部等云集于此。截止2020年三季度，浦東優(yōu)質商務園區(qū)總體量達到541萬平方米。未來的三年內將陸續(xù)有20萬平方米的新增供應入市，進一步提升園區(qū)能級和園區(qū)競爭力。
上海優(yōu)質商務園區(qū)供應量（2011年——2023年）
▲資料來源：戴德梁行研究部
今年前三季度，盡管受到年初新冠肺炎疫情的影響，浦東優(yōu)質商務園區(qū)的租賃活動仍然活躍，租賃需求主要來源于科技、醫(yī)療等行業(yè)巨頭。浦東前三季度的累計凈吸納量接近8萬平方米，表現亮眼。
上海優(yōu)質商務園區(qū)各商圈凈吸納量(2020年前三季度)
▲資料來源：戴德梁行研究部
在浦東商務園區(qū)高速發(fā)展的背后，是一個個積極開拓城市發(fā)展的浦東規(guī)劃。浦東新區(qū)已將“金色中環(huán)發(fā)展帶”列為“十四五”期間發(fā)展的重點，聚焦“3+5”重點地區(qū)，并將按照高水平規(guī)劃、高品質建設、高效率運營的發(fā)展要求，分階段開發(fā)建設。
“金色中環(huán)發(fā)展帶”包含了張江板塊和金橋板塊的商務園區(qū)。其中，張江商務園區(qū)正在加速建設世界一流的科學城而備受矚目�；谄淙蛴绊懥苿�(chuàng)中心和國家科學中心的定位，并且擁有川楊河兩岸濱水的環(huán)境，張江板塊將全力打造成代表上�！白吭饺虺鞘小彼疁�、富有科創(chuàng)和生態(tài)特色的城市副中心。
而金橋板塊則乘著5G“新基建”的春風，成為全球5G核心技術策源地、高端產業(yè)集聚區(qū)，聚集了華為、中國移動等100多家大型企業(yè)。隨著上海26個特色產業(yè)園之一的“金橋5G產業(yè)生態(tài)園”正式開園，未來，金橋板塊將進一步發(fā)揮產業(yè)集聚優(yōu)勢和先發(fā)優(yōu)勢，建設成為國際一流的商務園區(qū)。
戴德梁行中國區(qū)企業(yè)服務部董事總經理魏超英表示，作為全球化的地產服務商，戴德梁行擁有國際視野和全球資源，同時兼具深耕本土市場的優(yōu)勢，深入浦東發(fā)展數年來，見證了浦東自改革開放以來的蓬勃發(fā)展，也推動了浦東總部企業(yè)、跨國企業(yè)在浦東新區(qū)的發(fā)展。
從最先的集成電路、汽車電子等技術密集型產業(yè)，逐步順應時代的引領，堅持制度創(chuàng)新、先試先行，如今，浦東新區(qū)正聚焦“中國芯”“藍天夢”“創(chuàng)新藥”“未來車”“智能造”“數據港”六大硬核產業(yè)。在可以預計的未來，浦東仍是上海發(fā)展的重點區(qū)域。生物制藥、研發(fā)中心、科創(chuàng)產業(yè)、人工智能、智能制造等越來越多的產業(yè)將在這里蓬勃發(fā)展。
戴德梁行華東區(qū)董事總經理黎慶文表示，上海將成為國內大循環(huán)的中心節(jié)點和國內國際雙循環(huán)的戰(zhàn)略鏈接，在長三角一體化發(fā)展中更好發(fā)揮龍頭輻射作用。同時，隨著金融的開放提速，中國簽署RCEP加快實施自由貿易區(qū)戰(zhàn)略，以及科技賦能下的產業(yè)升級，上海浦東將迎來新的發(fā)展機遇。戴德梁行將繼續(xù)深耕本土市場，憑借對上海浦東市場的深刻認識、豐富專業(yè)的服務經驗與行業(yè)前瞻性的視野，為客戶抓住浦東“引領區(qū)”發(fā)展新機遇，提供一站式的解決方案。
來源：戴德梁行
編輯：wangdc
