2009年，“十三哥”花了20萬(wàn)元在乳山銀灘航買(mǎi)了一套36平方米的海景房。當(dāng)時(shí)，他看好的是乳山銀灘未來(lái)的發(fā)展前景，以及售樓人員介紹“當(dāng)?shù)匾l(fā)展旅游業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)”而帶來(lái)的投資價(jià)值。但是，11年后他才找到人接手，虧損7萬(wàn)元賣(mài)出。
絕大多數(shù)文旅城樓盤(pán)都沒(méi)有投資價(jià)值
財(cái)智哥一直認(rèn)為，投資房產(chǎn)有一條價(jià)值歧視鏈：住宅優(yōu)于公寓，公寓優(yōu)于商鋪、寫(xiě)字樓，公寓寫(xiě)字樓優(yōu)于文旅城樓盤(pán)。
因?yàn)橥顿Y地產(chǎn)有一顛撲不破的真理：地段高于一切。地段越靠近核心城市的核心地段則投資價(jià)值越高，反之則越低。文旅城樓盤(pán)要么位處遠(yuǎn)郊，要么干脆位于遠(yuǎn)距離景區(qū)。從地段上來(lái)說(shuō)，絕大多數(shù)文旅城樓盤(pán)都沒(méi)有投資價(jià)值。
也許有投資者說(shuō)美國(guó)等部分發(fā)達(dá)國(guó)家的郊區(qū)反而屬于富人區(qū)，對(duì)此財(cái)智哥想說(shuō)這樣的情況在中國(guó)根本不可能發(fā)生。中國(guó)的人口密度遠(yuǎn)高于美國(guó)，土地和交通情況不可能支撐像美國(guó)那樣的郊區(qū)富人別墅區(qū)。其實(shí)在紐約，很多富人也會(huì)選擇核心地段的高樓大平層而非郊區(qū)別墅，就是因?yàn)榻煌ǔ杀咎摺?/P>
文旅地產(chǎn)“出道即巔峰”
其實(shí)文旅地產(chǎn)真正熱起來(lái)也不過(guò)是近兩年的事情。受益于2018年政策紅利的集中釋放，文旅地產(chǎn)迎來(lái)了一波紅利，目前國(guó)內(nèi)百?gòu)?qiáng)房企中約有6-7成涉足了文旅地產(chǎn)，最積極的恒大、融創(chuàng)更是成立了文旅集團(tuán)。
大家都知道從2018年起國(guó)內(nèi)的房產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)處于高位，文旅地產(chǎn)的樓盤(pán)價(jià)可謂“出道即巔峰”。在“房住不炒”政策、人口紅利消失、經(jīng)濟(jì)增速新常態(tài)等多重因素影響下，未來(lái)房產(chǎn)價(jià)格上漲空間已經(jīng)不大，大量人口負(fù)增長(zhǎng)的三四線及以下城市未來(lái)房?jī)r(jià)大概率會(huì)降低。
文旅地產(chǎn)的主要賣(mài)點(diǎn)一般是大城市周邊的自然資源，或者海南、廣西等地區(qū)的氣候資源，或美景、文化資源。可以想象，愿意為這些資源而購(gòu)買(mǎi)一套住房的，至少也是城市中產(chǎn)，但是這些客群數(shù)量終究有限，而且這些人很多都是“聰明人”。在未來(lái)房?jī)r(jià)上漲空間已經(jīng)不大的情況下，“聰明人”未必覺(jué)得買(mǎi)文旅城樓盤(pán)合算。
因此，近年也能聽(tīng)到不少文旅地產(chǎn)失敗案例，著名的如演員李亞鵬就是敗在云南麗江的"雪山藝術(shù)小鎮(zhèn)"上，最后被陽(yáng)光100收購(gòu)，自己還上了失信人名單，成為老賴(lài)。
文旅城樓盤(pán)即使自住也是虧本買(mǎi)賣(mài)
所以，購(gòu)買(mǎi)文旅城樓盤(pán)的人很多也沒(méi)指望房子增值，只希望周末有個(gè)休閑、遛娃的地方。遺憾的是，文旅城樓盤(pán)對(duì)這個(gè)需求都不一定能滿足到位。
財(cái)智哥有一位資產(chǎn)豐厚的朋友，幾年前在某5A級(jí)景區(qū)附近購(gòu)置了一套別墅。剛買(mǎi)入時(shí)全家人每周末都去享受美景和新鮮空氣。但幾個(gè)月后，家人就厭倦了同樣的景色和來(lái)回奔波之苦。自己的別墅，絕大多數(shù)時(shí)間都給保姆享受了，還得承擔(dān)物業(yè)和保姆的費(fèi)用。
對(duì)于絕大多數(shù)人來(lái)說(shuō)，需要一個(gè)周末休閑的地方，每個(gè)城市周邊都有不少選擇，花費(fèi)不多、不重復(fù)輪流玩，完全沒(méi)有必要因此專(zhuān)門(mén)買(mǎi)套房子。當(dāng)然，錢(qián)確實(shí)很多的人不在此列。
其實(shí)，現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商絕大多數(shù)都能給顧客蓋一個(gè)不錯(cuò)的房子，但是能保障后續(xù)配套完善，能保障配套生活內(nèi)容豐富的卻不多。很多文旅城周末或許有不少人流，但都是匆匆過(guò)客，留給文旅城樓盤(pán)住戶的多是一座座“空城”。
來(lái) 源：財(cái)智觀天下
編 輯：chenhong
