房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域政策放松的消息不斷傳出，地產(chǎn)銷售端改善預(yù)期升溫，但多重因素影響下二級(jí)市場(chǎng)分歧加大。
4月11日，有消息稱蘇州市二手房限售政策放松，同時(shí)非本地戶籍購(gòu)房者社保繳納要求有所松綁。記者從當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)交易中心及中介處了解到，相關(guān)調(diào)整尚未有正式文件發(fā)布，尤其對(duì)于非本地戶籍人員的購(gòu)房政策，當(dāng)?shù)匦路拷灰字行拿鞔_表示尚無(wú)變化。
有地產(chǎn)行業(yè)人士對(duì)記者表示，近期疫情對(duì)蘇州成交有一定影響，可能一定程度上刺激政策優(yōu)化。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來(lái)已有超60城調(diào)整本地樓市政策，從下調(diào)利率、首付比例逐漸到限購(gòu)、限售政策放開(kāi)，成交預(yù)期樂(lè)觀中，地產(chǎn)股也在二級(jí)市場(chǎng)明顯回暖。
不過(guò)就在周一，延續(xù)了半個(gè)多月上漲行情的地產(chǎn)股有所分化，早盤(pán)一度出現(xiàn)跌停潮。消息面上，美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫，中美利差10余年后再次倒掛，國(guó)內(nèi)貨幣政策預(yù)期有所分歧。最新信貸數(shù)據(jù)則顯示，代表住房按揭的居民中長(zhǎng)期信貸明顯回暖，機(jī)構(gòu)對(duì)地產(chǎn)銷售和股價(jià)表現(xiàn)普遍樂(lè)觀。
蘇州二手房限售可能松綁
“疫情對(duì)蘇州樓市影響還挺大的，看房很不方便，之前成交一直還行，”對(duì)于二手房限售政策放開(kāi)的消息，一位蘇州當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)中介人士表示，可能和近期當(dāng)?shù)匾咔榧觿×顺山坏兔袁F(xiàn)象有關(guān)，“不然可能還沒(méi)這么快�！�
4月11日，有消息稱蘇州放松二手房限售，限售期由5年調(diào)整為3年，新房維持3年限售不變，自當(dāng)日起實(shí)施。記者致電當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)和交易管理中心(下稱“交易中心”)，相關(guān)工作人員表示，目前商品房(新房)沒(méi)有接到任何變化通知，負(fù)責(zé)二手房交易的電話截至發(fā)稿一直處于“通話中”。但據(jù)前述中介人士透露，目前公司已接到二手房限售放松的消息，預(yù)計(jì)近期會(huì)發(fā)布正式文件。
此外，還有報(bào)道稱，蘇州交易中心人員透露自4月11日起限購(gòu)政策也將調(diào)整，即非戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)首套住房，社保年限要求從原來(lái)的三年內(nèi)連續(xù)2年繳納調(diào)整為累計(jì)2年繳納。對(duì)此，當(dāng)?shù)刂薪槿耸勘硎尽斑�未聽(tīng)說(shuō)”，不過(guò)如果從房源供應(yīng)和需求兩端松綁，蘇州樓市有望在疫情后或迎來(lái)較明顯反彈。
記者查詢蘇州市2019年7月發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步完善全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的工作意見(jiàn)》，其中針對(duì)蘇州市區(qū)范圍內(nèi)新取得預(yù)(銷)售許可的商品住房項(xiàng)目(含已經(jīng)取得預(yù)售許可尚未開(kāi)始網(wǎng)簽的項(xiàng)目)、二手住房，購(gòu)房人分別自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證之日起滿3年后、5年后方可轉(zhuǎn)讓；非本市戶籍居民家庭在蘇州市區(qū)、昆山市、太倉(cāng)市范圍內(nèi)申請(qǐng)購(gòu)買(mǎi)第1套住房時(shí)，應(yīng)提供自購(gòu)房之日起前3年內(nèi)在蘇州市范圍內(nèi)連續(xù)繳納2年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)(城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn))繳納證明。
自去年四季度以來(lái)，在監(jiān)管不斷糾偏融資政策背景下，各地紛紛布局“一城一策”，據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，僅今年一季度就有超過(guò)60城調(diào)整樓市政策。在下調(diào)房貸利率、降低首付比例、提高公積金貸款額度之后，部分城市陸續(xù)放開(kāi)限售、限購(gòu)、限貸等，在蘇州之前已有鄭州、哈爾濱、福州、蘭州、秦皇島、衢州、青島即墨等地松綁“五限”政策。
不過(guò)各地因城施策不斷深入背后，3月樓市成交仍同比持續(xù)下滑，尤其三四線城市環(huán)比表現(xiàn)仍不樂(lè)觀，購(gòu)房者信心不足導(dǎo)致去化壓力較大�？硕鸨O(jiān)測(cè)的66個(gè)三四線城市2月去庫(kù)存周期已經(jīng)達(dá)到23.25個(gè)月，同比增幅超過(guò)80%。另?yè)?jù)西南證券最新統(tǒng)計(jì)，其跟蹤的全國(guó) 32個(gè)城市中，4月(截至8日)商品房累計(jì)成交面積同比繼續(xù)減少49.9%，環(huán)比下降19.4%。機(jī)構(gòu)普遍預(yù)期，未來(lái)還會(huì)有更多城市跟進(jìn)，去化壓力和房?jī)r(jià)波動(dòng)較大的三四線城市概率更大。
政策傳導(dǎo)有望逐漸落地
在多地利好消息刺激下，房地產(chǎn)板塊自3月中下旬以來(lái)在二級(jí)市場(chǎng)持續(xù)上漲，截至上周五板塊整體漲逾30%大幅跑贏大盤(pán)，同期滬指漲幅為6.13%。此前，業(yè)內(nèi)對(duì)于經(jīng)營(yíng)性資金支撐房企擺脫困境的預(yù)期濃厚。
不過(guò)，4月11日早盤(pán)，地產(chǎn)股未能延續(xù)漲勢(shì)出現(xiàn)分化，多只個(gè)股上演跌停潮。同日消息面上，隨著美聯(lián)儲(chǔ)加息預(yù)期升溫，中美10年期國(guó)債收益率盤(pán)中出現(xiàn)2010年來(lái)首次倒掛，有分析師指出，中美利差倒掛或因?yàn)橐咔楹髢蓢?guó)經(jīng)濟(jì)基本面及通脹預(yù)期變化。在資本外流、匯率風(fēng)險(xiǎn)等擔(dān)憂下，市場(chǎng)對(duì)我國(guó)貨幣寬松政策能否持續(xù)產(chǎn)生分歧。
不過(guò)，對(duì)于地產(chǎn)股未來(lái)走勢(shì)，國(guó)內(nèi)機(jī)構(gòu)預(yù)期普遍樂(lè)觀。首先在貨幣政策上，4月6日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)貨幣政策的穩(wěn)健性，同時(shí)提到提升新市民金融服務(wù)水平、優(yōu)化保障性住房金融服務(wù)。中泰證券地產(chǎn)分析師陳立認(rèn)為，在銷售持續(xù)下行背景下，國(guó)常會(huì)釋放了積極信號(hào)，有助于滿足購(gòu)房者合理的住房需求，預(yù)計(jì)貨幣端5年期LPR(貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率)有進(jìn)一步下調(diào)空間。
根據(jù)央行4月11日最新公布的社融和信貸數(shù)據(jù)，一季度銀行信貸意愿普遍增強(qiáng)，新增人民幣貸款和社融規(guī)模雙雙超出市場(chǎng)預(yù)期，其中反映按揭需求的居民中長(zhǎng)期貸款一季度增加1.07萬(wàn)億元，雖然3月繼續(xù)同比少增2504億元，但較居民中長(zhǎng)期貸款罕見(jiàn)下滑的2月已有回暖，恢復(fù)正增長(zhǎng)。
其次是各地因城施策對(duì)房地產(chǎn)信貸和銷售端的助推，此前有機(jī)構(gòu)分析，年中將是重要轉(zhuǎn)折點(diǎn)。中信證券近日研報(bào)也指出，房地產(chǎn)政策底、銷售底和投資底總是順次出現(xiàn)，去年四季度政策底已經(jīng)明確，3月以來(lái)因城施策的政策利好加速涌現(xiàn)，二季度商品房銷售增速或?qū)⒁?jiàn)底回升，但投資底仍需等待。只要經(jīng)濟(jì)下行壓力沒(méi)有實(shí)質(zhì)緩解，或地產(chǎn)銷售沒(méi)有確認(rèn)見(jiàn)底，地產(chǎn)的松綁政策就可能持續(xù)出臺(tái)，地產(chǎn)股仍有上漲空間。
而從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，國(guó)泰君安房地產(chǎn)分析師謝皓宇團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，考慮到緊房企信用抑制土地資本化，加上人口城鎮(zhèn)化率已達(dá)較高水平，未來(lái)只有加大房企信用支持從而帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展，才能帶來(lái)居民收入及收入預(yù)期的上升，否則信用擴(kuò)張可能低于預(yù)期。而在經(jīng)濟(jì)偏弱、流動(dòng)性持續(xù)寬松的情況下，有可能出現(xiàn)資產(chǎn)荒局面。
來(lái)源：第一財(cái)經(jīng)
編輯：wangdc
