這段時(shí)間，幾家頭部房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的品牌公關(guān)們可能正面臨一年中最洶涌的輿情沖擊。
7月末，一則“中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)仄骄べY的3倍”的非官方消息在網(wǎng)上火速發(fā)酵，很多人拍手稱快，表示終于要整治高昂中介費(fèi)了。8月中下旬，杭州市二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)上線“個(gè)人自主掛牌房源”，隨即引爆網(wǎng)絡(luò)，甚至有自媒體喊出“中介要涼了”。
在此背景下，頭部中介巨頭則面臨來自資本市場(chǎng)的焦慮。貝殼上半年總交易額(GTV)達(dá)到2.29萬億元，同比增長(zhǎng)72.3%，但股價(jià)總體持續(xù)下跌，從當(dāng)初80余美元高位一路下跌至20美元左右徘徊。我愛我家的股價(jià)也不容樂觀，6月也進(jìn)入下行通道，每股從5元左右跌至3元左右。
房產(chǎn)中介行業(yè)似乎山雨欲來。虛假房源屢禁不止，獨(dú)家房源爭(zhēng)搶不已，唱衰中介之聲從未消弭。我們到底還需不需要中介？這個(gè)行業(yè)究竟該如何自我完善？
既有亂象 消失的成交記錄
劉繼定是一家小中介機(jī)構(gòu)的經(jīng)紀(jì)人，在這個(gè)行業(yè)已經(jīng)有十余年，他坦言：“很多時(shí)候就是劣幣驅(qū)逐良幣，別人掛假房源吸引了一堆流量，我自己的真房源反而沒人關(guān)注了，所以有時(shí)候我也不得不上傳點(diǎn)假房源，為自己引引流�！�
不過他不會(huì)經(jīng)常這樣干：“我的目標(biāo)是在我的區(qū)域里深耕細(xì)作，信譽(yù)是很重要的�！�
作為二手房領(lǐng)域最矚目的存在，學(xué)區(qū)房可謂各中介平臺(tái)的“鎮(zhèn)店之寶”，其帶來的流量和成交都不一般，也是各類亂象的重災(zāi)區(qū)。
豐匯園位于北京頂級(jí)學(xué)區(qū)房序列，天價(jià)老破小的過往讓這些房源的掛牌史像電視劇一樣精彩。記者留意到，在成交記錄還算透明的年頭，2017年，北京通州一位家長(zhǎng)以1200萬元買下了這里一處39平方米的房子，成交價(jià)超過30萬元/平方米。2020年“五一”假期，豐匯園小區(qū)以每天8~10套的速度完成交易，最高單價(jià)超過25萬元/平方米。
從當(dāng)時(shí)各機(jī)構(gòu)發(fā)布的信息看，豐匯園成交房源單價(jià)在20萬元+/平方米的為數(shù)不少。而從隨后鏈家披露的實(shí)際成交數(shù)據(jù)可知，2020年“五一”假期，西城區(qū)二手房交易量同比和環(huán)比增長(zhǎng)均超過100%，豐匯園幾乎憑借一己之力霸榜。但這樣的成交和掛牌記錄現(xiàn)在都已經(jīng)看不到了。
去年12月，北京學(xué)區(qū)房熱點(diǎn)區(qū)域德勝片區(qū)某經(jīng)紀(jì)人就曾向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者透露，18萬元/平方米以上的房源都不在外網(wǎng)顯示了，轉(zhuǎn)為線下成交，并表示豐匯園2020年5月外網(wǎng)顯示的20萬+單價(jià)成交房源只是一小部分。
天價(jià)學(xué)區(qū)房的掛牌亂象其實(shí)早已存在。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道，2016年2月，一處位于西城區(qū)文華胡同的平房遭遇下架，該處房源報(bào)價(jià)380萬元，面積只有6平方米，據(jù)此計(jì)算的掛牌單價(jià)超過60萬元/平方米。
從今年1月26日起，鏈家、貝殼等平臺(tái)的北京區(qū)域，已經(jīng)不再顯示每天交易量及每個(gè)小區(qū)歷史成交價(jià)格。也就是說，現(xiàn)在想要買這些動(dòng)輒千萬的學(xué)區(qū)房，參考信源一為媒體報(bào)道，二為中介告知，或者自己去小區(qū)老業(yè)主那里打聽。
記者梳理了貝殼、我愛我家等中介平臺(tái)的豐匯園小區(qū)報(bào)價(jià)，均處在16.5萬~18萬元/平方米(不含)區(qū)間，最高單價(jià)標(biāo)注為17.9964萬元/平方米，全部卡在18萬元/平方米的限值內(nèi)。
值得關(guān)注的是，貝殼顯示的近期成交均價(jià)為19.9944萬元/平方米，而所有掛牌價(jià)都達(dá)不到這個(gè)區(qū)間。記者以購(gòu)房者身份向經(jīng)紀(jì)人詢問后得知的結(jié)果是，有報(bào)價(jià)的，都在20萬元/平方米以上。
購(gòu)房者想要知道真實(shí)的二手房掛牌價(jià)和成交信息，似乎越來越難。
房源打假 1套房1個(gè)二維碼
“根據(jù)我們看到的相關(guān)報(bào)道，這次杭州二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)的事情是被炒作放大了，業(yè)主個(gè)人發(fā)布房源模塊原本就有，這次平臺(tái)升級(jí)僅是完善了一下功能�！北本┓康禺a(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。
“現(xiàn)在全國(guó)對(duì)中介領(lǐng)域整治的重點(diǎn)其實(shí)在于假房源。日前住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，將發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告，發(fā)布虛假房源信息”列為突出整治的重點(diǎn)，北京也會(huì)制定規(guī)范互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息相關(guān)文件�！壁w慶祥進(jìn)一步表示，“全國(guó)各主要城市形成的治理共識(shí)是，通過房源核驗(yàn)，為每套房源賦予一個(gè)唯一房源二維碼或者房源編碼，相當(dāng)于房源信息的身份證，只有經(jīng)核驗(yàn)取得這個(gè)二維碼，房源才能夠在網(wǎng)上發(fā)布。房源核驗(yàn)的范圍，不僅包括出售房源，還包括出租房源，實(shí)現(xiàn)對(duì)互聯(lián)網(wǎng)發(fā)布房源信息的全覆蓋�！�
趙慶祥向記者介紹，對(duì)真房源的核驗(yàn)應(yīng)當(dāng)包含兩個(gè)方面，一是上文提及的對(duì)于房源本身真實(shí)性的核驗(yàn)，即房屋真實(shí)存在，房屋權(quán)屬依法可售、可租；二是對(duì)于發(fā)布機(jī)構(gòu)和人員的核驗(yàn)，包括機(jī)構(gòu)是否為經(jīng)備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)或者住房租賃企業(yè)，人員是否為實(shí)名從業(yè)的經(jīng)紀(jì)人員或者持證的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)專業(yè)人員。
“此外，還有一個(gè)趨勢(shì)是，互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)例如貝殼、58同城、安居客等，如果要發(fā)布房源信息，還需要向當(dāng)?shù)刈〗ú块T備案，承擔(dān)對(duì)房源的審核責(zé)任，落實(shí)不經(jīng)核驗(yàn)房源不允許發(fā)布的要求。”趙慶祥說道。
將來對(duì)發(fā)布虛假房源的懲處也會(huì)很嚴(yán)格。“一旦發(fā)現(xiàn)相關(guān)平臺(tái)發(fā)布虛假房源信息，北京的做法是將觸發(fā)一個(gè)月、兩個(gè)月、三個(gè)月甚至是永久下架房源的處理機(jī)制。如果互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)未盡到審核責(zé)任，也會(huì)承擔(dān)相關(guān)責(zé)任�！壁w慶祥表示。
貝殼研究院高級(jí)分析師喻平也認(rèn)為，我國(guó)中介行業(yè)存在虛假房源信息泛濫的現(xiàn)象，應(yīng)通過監(jiān)管與行業(yè)自律加以改善�！疤摷傩畔⒅饕憩F(xiàn)在房源信息不完全、重復(fù)率高、及時(shí)性差，距離全面、真實(shí)、及時(shí)的要求相距甚遠(yuǎn)。參照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)應(yīng)完善房源監(jiān)管體系，規(guī)范房源委托制度、信息發(fā)布制度，以消除假房源泛濫現(xiàn)象。”
中介費(fèi)率 目前屬較低水平
7月末，一則“中介費(fèi)不得超過當(dāng)?shù)仄骄べY的3倍”的消息在網(wǎng)上流傳，雖然各大中介機(jī)構(gòu)很快紛紛表示“沒有接到相關(guān)通知”，但這仍舊反映出人們對(duì)于中介費(fèi)過高的質(zhì)疑。
在北京，一些頭部經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的中介費(fèi)報(bào)價(jià)一般為成交總價(jià)的2.7%，記者也曾看到一些小型中介打出“中介費(fèi)1%”的廣告，而即使以1%來算，一套500萬元的房源最終的中介費(fèi)也有5萬元，這對(duì)普通購(gòu)房人來說并不是一個(gè)小數(shù)目。
趙慶祥告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“不應(yīng)該只看到中介費(fèi)表面金額，其實(shí)中介費(fèi)除了包含提供信息、跑跑腿的服務(wù)外，更多的是起到保障交易安全的作用，交易中有專業(yè)機(jī)構(gòu)幫著預(yù)防交易風(fēng)險(xiǎn)，一旦出現(xiàn)交易風(fēng)險(xiǎn)還有各種情形的先行賠付兜底�！�
“房產(chǎn)交易是個(gè)復(fù)雜的過程，有一定的風(fēng)險(xiǎn)概率，例如一房多賣、房屋查封等，如果買賣雙方自行解決，也將付出高昂成本，這就需要專業(yè)的經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)來防范和處置風(fēng)險(xiǎn)。房屋交易出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)是概率事件，類似工業(yè)產(chǎn)品中的毀損率、火災(zāi)發(fā)生率，經(jīng)紀(jì)行業(yè)需要通過專業(yè)服務(wù)和傭金收費(fèi)對(duì)交易中出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行對(duì)沖，中介費(fèi)帶有保險(xiǎn)費(fèi)的成分，或者說傭金中的一部分具有保險(xiǎn)費(fèi)的性質(zhì)�！壁w慶祥說道。
對(duì)此，空白研究院創(chuàng)始人楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，和美國(guó)、日本等地的費(fèi)率相比，“中國(guó)的費(fèi)率不但不高，且屬于最低的國(guó)家之一”。
作為從業(yè)者，劉繼定表示：“經(jīng)紀(jì)人是一個(gè)相對(duì)專業(yè)的職業(yè)，我們需要替購(gòu)房人處理一系列選擇、法律、產(chǎn)權(quán)等問題，中介費(fèi)真的不僅僅是為你提供一個(gè)信息而已�！�
景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉則公開表示：“我國(guó)中介費(fèi)率的確屬于較低水平，但我國(guó)實(shí)際房?jī)r(jià)較高，如此則導(dǎo)致中介費(fèi)絕對(duì)金額相對(duì)較高�！�
胡景暉呼吁：“相比于降低中介費(fèi)，減少交易環(huán)節(jié)的稅額才更加直接有效。”
業(yè)內(nèi)聲音 界定壟斷不容易
“中介行業(yè)已經(jīng)出現(xiàn)壟斷”是很多人的觀點(diǎn)。
就在5月底，一條“中國(guó)市場(chǎng)監(jiān)管總局對(duì)地產(chǎn)中介貝殼找房啟動(dòng)反壟斷調(diào)查”的消息不脛而走，雖然貝殼第一時(shí)間回應(yīng)此為假消息，但對(duì)于中介行業(yè)出現(xiàn)壟斷的話題一天都沒有停止。
趙慶祥也向記者談到了對(duì)壟斷的理解：“在房地產(chǎn)中介領(lǐng)域，界定相關(guān)市場(chǎng)不太容易，因?yàn)榉康禺a(chǎn)是不動(dòng)產(chǎn)，不可移動(dòng)，同時(shí)又是非標(biāo)產(chǎn)品，中介提供的服務(wù)也是非標(biāo)準(zhǔn)化的，一個(gè)小區(qū)是一個(gè)服務(wù)市場(chǎng)，一個(gè)城市也可以定義為一個(gè)服務(wù)市場(chǎng)�！�
“我們反壟斷的目的，是為了保護(hù)市場(chǎng)公平競(jìng)爭(zhēng)，提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益和社會(huì)公共利益，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域可以采取重構(gòu)行業(yè)規(guī)則的方式，來實(shí)現(xiàn)反壟斷的目的。”趙慶祥表示，在微觀上，由一家公司獨(dú)占房源，不與同行合作，不接受全行業(yè)聯(lián)賣，這就是壟斷，可以通過推行“獨(dú)家單邊代理+全行業(yè)聯(lián)賣”的方式來解決。
目前，有很多聲音認(rèn)為，是中介機(jī)構(gòu)推高了房?jī)r(jià)。趙慶祥則表示，房?jī)r(jià)上漲的根本原因還是經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但不能否認(rèn)中介的確在熱點(diǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中推高了房?jī)r(jià)�！澳壳埃覈�(guó)并不是獨(dú)家代理制度，這就使得各家中介對(duì)房源有競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果自然是價(jià)高者得，在一些房?jī)r(jià)上漲壓力較大的城市，多家中介爭(zhēng)搶房源委托，對(duì)房?jī)r(jià)確實(shí)會(huì)形成推波助瀾的效果。”
如果推行獨(dú)家單邊代理，那么便不存在中介機(jī)構(gòu)之間的搶奪，行業(yè)之間的協(xié)作趨勢(shì)將是主流。
“獨(dú)家代理后，各經(jīng)紀(jì)人便成為了合作關(guān)系，經(jīng)紀(jì)人們可以共同參與一套房源的出售，從而共同獲得利益，效率自然也就更高�！壁w慶祥介紹。
事實(shí)上，我國(guó)目前類似于這種協(xié)作的平臺(tái)是存在的。比如貝殼ACN合作網(wǎng)絡(luò)，房源共享，能夠連接不同品牌、經(jīng)紀(jì)人分工合作，按照一筆交易中的貢獻(xiàn)度分傭金。貝殼方面表示連接門店數(shù)達(dá)52868家，連接經(jīng)紀(jì)人548600名。
我愛我家也在2020年完成了加盟SaaS作業(yè)系統(tǒng)集團(tuán)標(biāo)準(zhǔn)推廣版本的上線，實(shí)現(xiàn)并網(wǎng)融合、聯(lián)賣合作、在線簽約、加盟商與店東結(jié)算的作業(yè)功能。
但是，不同經(jīng)紀(jì)平臺(tái)的數(shù)據(jù)并沒有共享，本質(zhì)上各家的房源還是獨(dú)占的。
面對(duì)近期中介行業(yè)的種種現(xiàn)象，趙慶祥認(rèn)為：“對(duì)于中介領(lǐng)域的監(jiān)管也好，整治也罷，一定要把握行業(yè)的本質(zhì)，認(rèn)清問題的真相，遵循發(fā)展的規(guī)律，整治的目的是為了讓這個(gè)行業(yè)更規(guī)范，而不是取消行業(yè)�！�
貝殼找房董事長(zhǎng)兼CEO彭永東認(rèn)為，市場(chǎng)政策調(diào)控，目標(biāo)是回歸健康、穩(wěn)定的交易。調(diào)控是應(yīng)對(duì)市場(chǎng)波動(dòng)的正常動(dòng)作，每隔一段時(shí)間，市場(chǎng)交易會(huì)出現(xiàn)大幅向上波動(dòng)并伴隨著房?jī)r(jià)快速上漲，相對(duì)應(yīng)的調(diào)控則能夠助力抵抗非理性房?jī)r(jià)，幫助市場(chǎng)回歸基準(zhǔn)線，平穩(wěn)發(fā)展。
喻平談到，我國(guó)有必要借鑒國(guó)際主流市場(chǎng)的經(jīng)驗(yàn)，加快經(jīng)紀(jì)人職業(yè)化進(jìn)程。從制度上看，可建立行為信用底線，建立健全經(jīng)紀(jì)人行業(yè)的準(zhǔn)入和禁入機(jī)制；更需要為經(jīng)紀(jì)人提供良好的職業(yè)生涯學(xué)習(xí)體系，不斷提高從業(yè)人員的專業(yè)水平。
據(jù)喻平介紹，美國(guó)呈現(xiàn)出“大協(xié)會(huì)，小政府”模式，政府管理與行業(yè)自律并行。各州政府會(huì)設(shè)置房地產(chǎn)委員會(huì)或房地產(chǎn)局，對(duì)經(jīng)紀(jì)公司和經(jīng)紀(jì)人進(jìn)行管理，其管理的主要法律依據(jù)就是各州《房地產(chǎn)執(zhí)照法》。但在實(shí)際管理，以及推動(dòng)行業(yè)規(guī)范化等方面，行業(yè)協(xié)會(huì)發(fā)揮著更直接的作用。
日本則是“法律先行、政府主導(dǎo)、協(xié)會(huì)為輔”。政府機(jī)關(guān)在相關(guān)法律的指導(dǎo)和授權(quán)下對(duì)行業(yè)進(jìn)行管理。行業(yè)協(xié)會(huì)的主要職能是作為政府管理的輔助，從事培訓(xùn)、教育、國(guó)際交流等職能。
來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞
編輯：wangdc
