近日，鏈家發(fā)布《鏈家海外2021年中白皮書報告》(以下簡稱報告)顯示，美國房價連續(xù)9年增長，中國買家交易額居在美房產(chǎn)投資首位，交易額超過700億人民幣/年，且更青睞加州和紐約房產(chǎn)；2020年日本首都圈和近畿圈公寓價格連續(xù)兩年上漲，此外日本多個熱門置業(yè)城市的公寓價格也漲勢明顯；受新冠疫情等因素影響，泰國公寓供應(yīng)量減少，但城郊市場熱度上漲。
美房價連續(xù)9年增長，中國買家占據(jù)在美置地首位
根據(jù)報告顯示，美國房地產(chǎn)市場的總體表現(xiàn)為：房價連續(xù)9年增長，房屋供應(yīng)短缺，但需求仍然表現(xiàn)強(qiáng)勁。2020年美國房產(chǎn)交易中，國際買家占4%，其中，中國、加拿大、墨西哥、印度和哥倫比亞分別占前五名。
交易額方面，中國買家以115億美元（約折合人民幣737億元）排名首位，占比16%。成交量方面，中國買家同樣以1.8萬套排名首位，占比12%。置業(yè)區(qū)域方面，加州和紐約是中國買家的購房熱門地區(qū)，分別占比35%和14%。
（NAR：2020年美國房地產(chǎn)市場國際買家交易額占比情況）
報告顯示，截止到2021年4月底，美國房屋庫存量約為116萬套，同比降低20.5%，按當(dāng)前的銷售速度，庫存去化時間約為2.4個月，接近歷史最低庫存去化時間。由于房屋供應(yīng)持續(xù)短缺，2021年4月全美房屋銷售量較3月有所降低，但住房需求仍然強(qiáng)勁，未來整體市場房價有望持續(xù)攀高。
（NAR：2017年至今美國房地產(chǎn)交易價格中位數(shù)，單位：美元）
同時，疫情過后，房產(chǎn)交易大量借助新科技營銷工具，客戶可以通過VR等技術(shù)實現(xiàn)線上看房和溝通，2020年約27％的海外購房者通過線上看房，較疫情前增加11%，人們對科技+房地產(chǎn)的期望值和信任度也越來越高。
日本熱門商圈及城市公寓價格漲勢明顯
而在日本房地產(chǎn)市場上，報告顯示，2020年日本首都圈和近畿圈公寓價格連續(xù)兩年上漲，此外日本多個熱門置業(yè)城市的公寓價格也漲勢明顯。
2020年日本公寓均價約為5132萬日元（約折合人民幣323萬元），其中，以東京為首的首都圈公寓均價約為6084萬日元（約折合人民幣383萬元），較2019年增長1.7%，均價連續(xù)兩年上漲，是1991年以來的最高值。以大阪為首的近畿圈公寓均價約為4181萬日元（約折合人民幣263萬元），漲幅約8.1%，連續(xù)3年呈增長趨勢。
東京是日本的首都，也是日本置業(yè)的首選城市，2020年東京公寓均價約為7712萬日元（約折合人民幣486萬元），較2019年增長5.8%，也是首都圈房價漲幅最為明顯的城市。大阪是近畿圈的首府，2020年大阪公寓均價約為4250萬日元（約折合人民幣267萬元）較2019年增長11.3%。作為日本最重要的旅游城市之一，京都房地產(chǎn)市場表現(xiàn)優(yōu)秀，2020年公寓均價約為3706萬日元（約折合人民幣233萬元），漲幅約為5.3%。
此外，報告指出，新冠疫情爆發(fā)導(dǎo)致日本全國眾多員工收入減少乃至失業(yè)，人們重新思考他們想要的生活方式，越來越多的人將購買房屋作為重要的人生計劃之一。經(jīng)過遠(yuǎn)程工作和居家隔離，人們意識到自己需要更多的私人空間來處理工作并發(fā)展業(yè)余愛好，從而尋找更大的居住空間。同時因為和子女共同外出游玩的機(jī)會大大減少，越來越多的人對獨(dú)棟住宅感興趣。
（日本國土交通省：日本新開工住宅數(shù)量，單位：千套）
泰國公寓供應(yīng)量減少，但城郊市場熱度上漲
在泰國房地產(chǎn)市場上，報告顯示，由于2020年年末，泰國諸多開發(fā)商減少新建住宅，關(guān)注未售庫存，推廣促銷活動，甚至釋放低至6折的房源來吸引消費(fèi)者，導(dǎo)致公寓價格降低。但在租金收益方面，泰國公寓年均租金收益率約為5%-8%，相對國內(nèi)租售比較為不錯。
2020年第四季度，曼谷公寓銷售價格下跌，其中，CBD地區(qū)公寓平均售價約為25萬泰銖/平方米（約折合人民幣5.1萬元/平方米），環(huán)比下降5％；城際地區(qū)公寓平均售價約為12萬泰銖/平方米（約折合人民幣2.5萬元/平方米），環(huán)比下降15.4％；郊區(qū)公寓平均售價約為6.9萬泰銖/平方米（約折合人民幣1.4萬元/平方米），環(huán)比下降13.2％。
此外，新冠疫情給泰國的開發(fā)商和買家都帶來了巨大壓力。為了降低公司風(fēng)險，除了公寓之外，開發(fā)商將關(guān)注小規(guī)模住宅開發(fā)和郊區(qū)市場開拓，以減少投資規(guī)模，并降低融資難度。
在買家層面，75%的買家表示受疫情影響將推遲購房，32%的買家認(rèn)為房產(chǎn)價格的不確定性在提升，31%的買家擔(dān)心住房貸款的審批難度增大，24%的買家將投資注意力轉(zhuǎn)移到健康和生活方面。高凈值客戶對品牌住宅和豪華住宅仍有較高需求，但決策時間明顯增加，市場購買力和購買意愿整體下降。
