近日，房企陸續(xù)迎來2020年發(fā)展成果的“驗收時刻”。1月8日，新城控股(601155.SH)發(fā)布2020年12月及四季度經(jīng)營簡報，交出一份穩(wěn)健向好的年度答卷。
根據(jù)簡報，2020年，新城控股實現(xiàn)銷售金額2509.63億元，累計銷售面積約2348.85萬平方米。其中，12月單月銷售金額約310.55億元，銷售面積約319.85萬平方米。至此，新城控股超額完成年初制定的2500億元銷售目標。
同時，新城控股超額完成年初制定的全年新開業(yè)30座吾悅廣場的目標，截至12月30日，旗下已開業(yè)吾悅廣場及委托管理在營商業(yè)項目達到100座。而伴隨開業(yè)項目數(shù)量逐步增加，和已開業(yè)商場運營逐步成熟帶動收入提升，2020年新城控股商業(yè)運營總收入增長至57.21億元，超額完成55億租金的目標，同比上漲超過30%。
在疫情籠罩和充滿變局的2020年，保持穩(wěn)健增長并超額完成年度銷售目標，新城控股這一成績單顯得尤為難得。突出的成績背后，是新城控股“住宅+商業(yè)”雙輪驅動戰(zhàn)略筑牢的穩(wěn)固基本盤，也得益于公司對行業(yè)趨勢的深度洞察以及精準的投資布局。新城控股董事長王曉松表示，在過去的一年，新城堅持高質(zhì)量發(fā)展，強化風控，穩(wěn)健經(jīng)營：“希望新城人能擁抱變化，擁抱創(chuàng)新。逆風中敢破浪，變局中開新局，磨礪聚變，創(chuàng)贏未來�！�
雙輪驅動 業(yè)績穩(wěn)中求進
2020年，受新冠疫情和復雜多變的經(jīng)濟環(huán)境的影響，房企分化進一步加劇。在此背景下，憑借長期深耕核心城市群以及優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品力、高效的運營實力等優(yōu)勢，新城控股不僅整體銷售規(guī)模達到既定目標，位于全國各地的多個項目還持續(xù)熱銷。
以位于上海閔行的新城千禧公園為例，作為新城控股傾力打造的公園系2.0產(chǎn)品，項目10月首開當天認購并簽約11.1億，創(chuàng)公司上海區(qū)域操盤項目中首開當天簽約最高紀錄。位于溫州甌江口板塊的甌江灣項目，8月首開當天即認購300套房源，銷售金額4.1億，去化率達到97%，而基于板塊利好的不斷釋放以及新城控股過硬的產(chǎn)品品質(zhì)，項目2020年四開四捷，取得全年銷售14.47億的優(yōu)異成績。
在長三角之外的貴州六盤水，新城控股在當?shù)卮蛟斓氖讉�作品——鳳凰薹于7月24日首開當晚即去化476套，認購3.39億；并在此后的五個月內(nèi)加推3次，開盤去化均在80%以上，全年簽約金額達7.17億元，市場占有率位居當?shù)氐谝弧?/P>
不斷熱銷的項目也推動著新城各地方公司銷售額的上漲。據(jù)悉，在地域深耕策略的指引下，2020年，新城控股住宅開發(fā)事業(yè)部涌現(xiàn)出蘇州、上海、蘇南、南京、北京、天津、浙南、山東8個百億量級的地方公司，不僅覆蓋深耕的長三角區(qū)域，還包括環(huán)渤海經(jīng)濟圈。未來，隨著全國化布局的持續(xù)深入，新城控股有望孵化更多的百億量級公司。
手里有糧，心里不慌。在保持規(guī)模增長之際，新城控股還積極把握市場機遇，以較低成本獲取大量優(yōu)質(zhì)地塊，穩(wěn)步擴大土儲池。2020年，尤其是進入二季度以后，在城市加速供地、融資相對寬松、銷售逐漸回暖的帶動下，新城控股投資力度加碼顯著，單是6月份，就新增19幅優(yōu)質(zhì)地塊。據(jù)億翰智庫發(fā)布的《2020年1-12月中國房企新增貨值TOP100》顯示，2020年新城控股新增土地貨值3644.5億元，位居行業(yè)第六。
在拿地區(qū)域上，新城控股進一步推進全面均衡的全國化布局結構。2020年，新城控股戰(zhàn)略性增加北京、上海、天津、蘇州、杭州等核心一二線城市的項目，并積極拓展西安、鄭州、昆明、南昌、濟南、石家莊、西寧、蘭州、南寧等全國重點省會城市，拿地城市層級顯著提高，并依據(jù)綜合體拿地優(yōu)勢積極降低土地成本。充足優(yōu)質(zhì)且布局均衡的土地儲備，不僅有助于提升企業(yè)的抗風險能力，也為新城控股未來2-3年的發(fā)展提供堅實支撐。
商業(yè)運營收入57.21億元 同比上漲超30%
克而瑞數(shù)據(jù)顯示，受疫情影響，2020年TOP20內(nèi)房企的總租金收入為1323億元，相比2019年下降了9%，為4年來首次下跌。作為新城控股區(qū)別于其他房企的核心競爭力之一，2020年，吾悅廣場超額完成年初制定的開業(yè)30座的年度目標，新城控股商業(yè)運營總收入則同比增長超30%至57.21億元。
開源證券在近期首次覆蓋新城控股的研報中還指出，吾悅廣場租金經(jīng)營隨開業(yè)年限延長表現(xiàn)更佳。截至2019年，開業(yè)1-3年的吾悅廣場平均租金收入0.9億元，同比增長27%；開業(yè)5年以上達1.67億元/座，同比增長15%。
憑借精細化運營穩(wěn)步提升營收水平之際，吾悅廣場規(guī)模也持續(xù)擴大。截至2020年12月25日，新城控股開業(yè)、在建及擬建吾悅廣場總數(shù)量已達到156座，進駐全國118個城市，初步完成全國化布局。而更為重要的是，12月30日，新城商業(yè)在營規(guī)模突破性地達到百座，正式進入百店時代。
此外，在推動吾悅廣場全國化的過程中，除了深耕長三角大本營和環(huán)渤海等城市群外，新城控股還正拓展中西部作為第二戰(zhàn)場。在新城看來，中西部是一個較大的發(fā)力點，無論是從城市商業(yè)發(fā)展還是當?shù)鼐用癫粩嗌壍南M需求的角度，以吾悅廣場為代表的商業(yè)產(chǎn)品線都備受歡迎。為此，近年來，新城商業(yè)積極布局云、貴、川、渝，進駐西安、銀川、烏魯木齊、蘭州、西寧等省會城市。
值得一提的是，新城控股還持續(xù)關注需求端的特征與變化趨勢，推動吾悅廣場迭代升級。2020年，基于對消費痛點的前期調(diào)研以及未來消費趨勢，新城控股進行了一場產(chǎn)品升級戰(zhàn)役，對商業(yè)價值體系和產(chǎn)品體系進行梳理和升級，提出并形成了以“三區(qū)兩線、五位一體”為核心理念的“吾悅”價值體系，并推動產(chǎn)品升級戰(zhàn)役進入加速試點和落地階段。
在2020年底舉辦的“百店慶典”上，新城控股聯(lián)席總裁曲德君表示，雙輪驅動模式下，新城商業(yè)將一如既往聚焦線下空間，新城商業(yè)未來的發(fā)展愿景是“讓商業(yè)空間更有價值”，持續(xù)提升商業(yè)空間的投資價值、商業(yè)價值和服務價值，致力于將吾悅廣場打造成更受顧客喜愛的消費場所、更被商家認可的經(jīng)營平臺，致力于實現(xiàn)更讓業(yè)主滿意的資產(chǎn)收益。
頻獲國際機構認可 資本市場表現(xiàn)亮眼
保持銷售增長的同時，新城控股還不斷擴大融資規(guī)模，為公司持續(xù)發(fā)展提供充足資金支持。除了傳統(tǒng)的銀行融資外，新城控股2020年積極發(fā)行海外債、ABS、超短融及公司債等，積極拓寬融資渠道。單是5月至6月，公司就接連成功發(fā)行10億元超短期融資券、15億元中期票據(jù)、7.5億元超短期融資券以及4億美元的優(yōu)先票據(jù)等，并持續(xù)降低融資成本。
值得一提的是，新城控股還以吾悅商業(yè)物業(yè)為底層資產(chǎn)，打通自持商業(yè)資金循環(huán)，于4月、6月和8月接連成功發(fā)行吾悅商業(yè)物業(yè)ABS，創(chuàng)新融資工具。
財務方面，興業(yè)證券最近發(fā)布的研報認為，新城控股財務優(yōu)勢突出，財務結構穩(wěn)健。截至三季度末，公司的凈負債率僅為42.5％，處于行業(yè)內(nèi)較低水平，現(xiàn)金短債比為2.07。結合公司業(yè)績增長，土儲充沛，維持新城控股“買入”評級。
持續(xù)的業(yè)績增長和穩(wěn)健的財務表現(xiàn)，也讓新城控股廣泛收獲國際評級機構的認可。2020年11月2日，國際評級機構標普將新城發(fā)展和新城控股的評級展望從BB “穩(wěn)定”上調(diào)至BB“正面”。緊隨其后的12月4日，惠譽將兩家公司的本幣及外幣發(fā)行評級由“BB”上調(diào)至“BB+”，評級展望為“穩(wěn)定”；同時，將新城發(fā)展、新城控股及新城環(huán)球的高級無抵押債券評級上調(diào)至“BB+”，并基于公司優(yōu)化的治理結構，同步提升新城的ESG評分。
王曉松曾表示，公司將保持雙輪驅動的中長期發(fā)展戰(zhàn)略不變，并將“增量”轉向“提質(zhì)”，由“沖規(guī)模，提排名”轉為“以資本回報率為核心，聚焦利潤”�；仡�2020年，使命已達；展望未來，新城控股在保持規(guī)模之際，將持續(xù)堅持高質(zhì)量、可持續(xù)的穩(wěn)健發(fā)展之路。
