今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)企業(yè)相繼“破產(chǎn)”，這使得“租金貸”的杠桿風(fēng)險(xiǎn)引起更廣泛的關(guān)注。

　　“租金貸”作為一種金融工具，其本身旨在緩解租戶的租金支付壓力，加快房屋租賃平臺(tái)的資金回籠速度，降低企業(yè)的資金壓力和融資成本。然而，隨著一些長(zhǎng)租公寓平臺(tái)規(guī)模的迅速擴(kuò)大，“租金貸”的目的已逐漸異化。

　　如何辯證看待“租金貸”?住房租賃業(yè)發(fā)展中存在哪些融資約束?不少專家和業(yè)內(nèi)人士表示，要引導(dǎo)“租金貸”的使用，使其成為住房租賃行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的一部分，更加健康。相關(guān)企業(yè)要尊重行業(yè)屬性和長(zhǎng)期規(guī)律，根據(jù)自身優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)制定發(fā)展戰(zhàn)略，做好長(zhǎng)期布局。

　　“租金貸”背后的融資困境

　　目前，長(zhǎng)期公寓的經(jīng)營(yíng)主要分為分散經(jīng)營(yíng)和集中經(jīng)營(yíng)。其中，分散式長(zhǎng)租公寓多為“二房東包租”模式，即將個(gè)人房源承包經(jīng)營(yíng)，在每個(gè)社區(qū)統(tǒng)一裝修后再出租管理。

　　在租賃公寓運(yùn)營(yíng)模式上，由于前期租賃、裝修、運(yùn)營(yíng)的投資成本較大，許多長(zhǎng)期租賃公寓企業(yè)開(kāi)始運(yùn)用財(cái)務(wù)杠桿，形成了以“租金貸”為主的周轉(zhuǎn)模式。隨著行業(yè)的快速增長(zhǎng)，“金融+長(zhǎng)租公寓”模式出現(xiàn)異化。

　　即便是成功上市的蛋殼、清科等長(zhǎng)租公寓平臺(tái)，其現(xiàn)金流也嚴(yán)重依賴“租金貸”的支持。

　　以青客公寓為例，2019年青年公寓成功上市，成為中國(guó)首家長(zhǎng)期租賃公寓。公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截至2019年底，62.6%的年輕租戶以“租金貸”方式支付。但2017-2019財(cái)年，清科公寓業(yè)績(jī)持續(xù)虧損，分別凈虧損2.45億元、4.99億元和4.98億元。

　　巧合的是，2017-2019年，蛋殼公寓凈虧損分別為2.72億元、13.69億元和34.37億元，累計(jì)虧損超過(guò)50億元。2017-2019年前9個(gè)月，在蛋殼公寓使用租賃貸款的租戶比例分別達(dá)到91.3%、75.8%和67.9%。

　　“租金貸”比例高，反映了長(zhǎng)期租賃公寓行業(yè)“缺錢”的困境，也因此反映了行業(yè)面臨的融資形式單一、融資難的問(wèn)題。與大型長(zhǎng)期公寓企業(yè)的融資環(huán)境相比，中小企業(yè)的融資渠道更加有限。

　　樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意告訴記者，在長(zhǎng)期公寓行業(yè)發(fā)展初期，整個(gè)行業(yè)對(duì)資金的需求很大，“租金貸”的推出自然成為部分企業(yè)獲取資金的主要途徑。

　　西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收金融研究中心主任姜顯登告訴記者，長(zhǎng)期租賃企業(yè)融資難主要體現(xiàn)在兩個(gè)方面。首先，這類企業(yè)普遍缺乏有價(jià)值的抵押品，無(wú)法獲得大量銀行貸款;其次，這類企業(yè)的凈資產(chǎn)普遍較小，收入不確定性較大，無(wú)法滿足企業(yè)債券發(fā)行的基本要求。

　　行業(yè)監(jiān)管的“堵”與“疏”

　　隨著長(zhǎng)期公寓市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)事件的頻繁發(fā)生，租金款模式的風(fēng)險(xiǎn)逐漸凸顯，引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。

　　2019年12月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等六部委確認(rèn)，房屋租賃企業(yè)的租金收入不得超過(guò)租賃收入的30%。

　　今年9月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《住房租賃條例(征求意見(jiàn)稿)》。其中，草案在規(guī)范“租金貸”使用時(shí)，明確提出了“三不得”，即房屋租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、脅迫等手段要求承租人使用住房租賃貸款，不得以租金優(yōu)惠的名義誘使承租人使用租賃貸款，不得包括房屋租賃合同中租賃貸款的有關(guān)內(nèi)容。

　　草案除了嚴(yán)格規(guī)范住房租賃行業(yè)使用“租金貸”外，還提出了多項(xiàng)配套政策，建議住房租賃企業(yè)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定享受財(cái)稅、土地等方面的優(yōu)惠政策。包括支持住房租賃金融產(chǎn)品和服務(wù)創(chuàng)新，發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金，支持企業(yè)發(fā)行企業(yè)信用債券和資產(chǎn)支持證券。

　　對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大表示，住房租賃的金融支持有利于穩(wěn)定租賃企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，構(gòu)建長(zhǎng)期融資結(jié)構(gòu)，形成穩(wěn)定的現(xiàn)金流，這將對(duì)租賃業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展形成重要幫助。

　　樂(lè)乎公寓創(chuàng)始人、CEO羅意認(rèn)為，這說(shuō)明國(guó)家扶持房屋租賃行業(yè)、提倡“房住不炒”的住房供應(yīng)方向沒(méi)有改變。他指出，在當(dāng)前社會(huì)對(duì)房屋租賃行業(yè)的關(guān)注和輿論壓力下，草案內(nèi)容全面合理，不存在矯枉過(guò)正的問(wèn)題。

　　多位專家在采訪中表示，“租金貸”本身就是一種中性工具，關(guān)鍵在于使用者對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量、資本負(fù)債、行業(yè)預(yù)期和操作風(fēng)險(xiǎn)處置的判斷和把握。未來(lái)要引導(dǎo)“租金貸”以更加健康的方式成為行業(yè)融資結(jié)構(gòu)的一部分，使行業(yè)整體融資環(huán)境更加立體化、多元化。

　　采訪中，羅意密切關(guān)注《意見(jiàn)稿》中“行業(yè)稅收優(yōu)惠”的內(nèi)容。他提到，租賃業(yè)是住房結(jié)構(gòu)的一部分，具有天然的生計(jì)屬性，短期內(nèi)無(wú)法獲得高回報(bào)。這一政策表明，國(guó)家對(duì)租賃業(yè)發(fā)展的關(guān)心和支持，對(duì)緩解行業(yè)發(fā)展困難、降低經(jīng)營(yíng)成本、實(shí)現(xiàn)行業(yè)長(zhǎng)期健康發(fā)展將產(chǎn)生積極影響。

　　大潮過(guò)后的市場(chǎng)前景已經(jīng)黯淡

　　經(jīng)過(guò)十年的發(fā)展，雖然一些長(zhǎng)線公寓平臺(tái)破產(chǎn)的消息時(shí)有發(fā)生，但隨著市場(chǎng)需求的不斷改善、政策的推動(dòng)和行業(yè)自身的發(fā)展，長(zhǎng)線公寓的市場(chǎng)前景和空間依然充足。

　　根據(jù)前瞻性行業(yè)研究院的報(bào)告，2019年，我國(guó)長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)規(guī)模已達(dá)1.73萬(wàn)億元。長(zhǎng)期來(lái)看，購(gòu)房者在2025年購(gòu)房觀念和購(gòu)房意愿的廣泛變化下，購(gòu)房者的購(gòu)買意愿將在未來(lái)3萬(wàn)億元以上的市場(chǎng)中出現(xiàn)。

　　從分散的“包租”到集中的公寓，再到大規(guī)模的社區(qū)租賃住房，越來(lái)越成熟的運(yùn)營(yíng)模式也以不同的偏好吸引資金流入，支持房屋租賃行業(yè)的發(fā)展。其中，也有國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行、中國(guó)建設(shè)銀行等“國(guó)家隊(duì)”。

　　早在2018年，建行就率先成立建行住房服務(wù)有限公司，成為6家國(guó)有銀行中最早進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)的銀行。今年5月，中國(guó)建設(shè)銀行與廣州、杭州、濟(jì)南簽署了合作協(xié)議。未來(lái)三年，中國(guó)建設(shè)銀行將提供不少于1900億元的貸款支持。

　　此外，據(jù)東方財(cái)富精選數(shù)據(jù)顯示，截至9月23日，相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)已發(fā)行10只與“住房租賃”和“長(zhǎng)租公寓”相關(guān)的公司債券，發(fā)行總額127億元，票面利率中位數(shù)為4.15%。其中利率最低的是20.68%。

　　未來(lái)，在行業(yè)自身發(fā)展和政策的推動(dòng)下，長(zhǎng)租公寓金融支持的行業(yè)渠道也將朝著更加順暢、多元化、立體化的方向發(fā)展。然而，相關(guān)企業(yè)仍然需要提高自身的操作技能，奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。

　　“從業(yè)者需要充分尊重行業(yè)的民生屬性和長(zhǎng)期規(guī)律，及時(shí)調(diào)整心理預(yù)期。要特別注意市場(chǎng)波動(dòng)對(duì)帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)的影響，提前做好應(yīng)對(duì)工作�！绷_意說(shuō)。

來(lái) 源： 金投網(wǎng)  

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