漫長的梅雨季之后，上海正處于一年中最為炎熱的三伏天。不過，“入伏”可不只有氣溫，土地市場的溫度同樣也在迅速飆升。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月上海計(jì)劃出讓19宗經(jīng)營性地塊，總建筑面積達(dá)131.72萬平方米，總起價(jià)達(dá)294.53億元。其中，宅地（含商住地）有10宗，建筑面積92.77萬平方米，占比70.4%。
8月11日，上海土地市場延續(xù)此前兩場土拍熱度。公開出讓閔行區(qū)1宗宅地和黃浦區(qū)1宗商辦用地，總出讓面積9.65萬平方米，總起價(jià)約85億元。最終，兩宗地塊完成出讓，總成交價(jià)約105.5億元。
溢價(jià)50%，華發(fā)力壓眾房企奪閔行宅地
近些年來，閔行區(qū)供應(yīng)的土地大多位于浦江鎮(zhèn)或者大虹橋地區(qū)，而顓橋鎮(zhèn)出讓地塊并不多。目前板塊內(nèi)幾乎沒有新盤，在售項(xiàng)目大多是尾盤，產(chǎn)品以經(jīng)濟(jì)型別墅和中高端房源為主。
據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，此次出讓的閔行區(qū)顓橋鎮(zhèn)閔行新城MHC10402單元25A-11A地塊，出讓面積79331.3平方米，容積率2，起價(jià)43.95億元，競買保證金8.79億元。
該地塊因其稀缺性，受到了房企激烈追逐。據(jù)悉，參與該地塊競拍的競買人共有4位，分別為上海保利建錦房地產(chǎn)有限公司（保利），嘉興鑫茂企業(yè)管理咨詢有限公司（金茂），太倉華蔓房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（華發(fā)），南昌政鑫融房地產(chǎn)有限公司（融創(chuàng)+新城+南昌市政聯(lián)合體）。
8月11日下午2點(diǎn)，地塊競拍準(zhǔn)時(shí)開始，保利第一個(gè)出價(jià)，加價(jià)500萬元，價(jià)格站上44億關(guān)口；其余三家房企也輪番加價(jià)，加價(jià)幅度很快從500萬元變成1000萬元。
第51輪時(shí)，融創(chuàng)、新城聯(lián)合體直接加價(jià)9000萬元，現(xiàn)場價(jià)格直接由54.1億飆升至55億元。對此，保利選擇了退出，剩下金茂、華發(fā)、融創(chuàng)聯(lián)合體三方混戰(zhàn)。
有消息稱，融創(chuàng)方面負(fù)責(zé)人直接坐鎮(zhèn)土拍，所有出價(jià)無需請示。此后，融創(chuàng)聯(lián)合體仿啟了“跳價(jià)”模式，在第57輪加價(jià)5000萬、在第63輪，在67輪又加價(jià)3000萬元。
如此“兇猛”的攻勢下，金茂在舉牌價(jià)格來到62.6億元后，便放棄了出價(jià)。
有趣的是，或許是融創(chuàng)給予的壓力太大，競價(jià)過程中出現(xiàn)了“烏龍指”。在第118-119輪報(bào)價(jià)時(shí)，華發(fā)操作失誤自己的報(bào)價(jià)又加價(jià)了1000萬元。
不過，面對融創(chuàng)聯(lián)合體的激進(jìn)報(bào)價(jià)，華發(fā)表現(xiàn)得非常堅(jiān)定。最終，經(jīng)過162輪競價(jià)，耗時(shí)近一個(gè)半小時(shí)，華發(fā)力壓融創(chuàng)聯(lián)合體，以總價(jià)64.35億元總價(jià)競得地塊，成交樓面價(jià)40558元/平方米，溢價(jià)率46.4%。
值得注意的是，華發(fā)也以40558元/平方米刷新了閔行顓橋板塊的成交樓面價(jià)紀(jì)錄。
對此，上海中原地產(chǎn)資深市場分析師盧文曦認(rèn)為，今年顓橋內(nèi)成交均價(jià)在6.4萬元/平方米左右，相比華發(fā)的40558元/平方米，中間仍存在一定利潤空間，再加上華發(fā)有做高端項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，未來銷售價(jià)格還有往上的可能。
盧文曦進(jìn)一步分析：“華發(fā)在上海項(xiàng)目做得不錯(cuò)，不過多是和華潤一起開發(fā)，這次單獨(dú)拿地，也顯示出獨(dú)自操盤做大項(xiàng)目的意圖。”
此外，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，華發(fā)46.4%的溢價(jià)率是今年以來上海第二高溢價(jià)率（最高是萬達(dá)拿下臨港的宅地）。
針對最近上海土地溢價(jià)率不斷上揚(yáng)的現(xiàn)象，盧文曦表示，目前暫時(shí)看不到樓市有過熱傾向。如果后續(xù)土地市場接連出現(xiàn)高溢價(jià)地塊，并且土地市場的熱度傳導(dǎo)至銷售市場，不排除有敲打市場的舉措出現(xiàn)。
新世界淮海路再造K11
8月11日的土拍中，除了閔行顓橋地塊，另一宗位于淮海中路的商辦用地也獲得了大量關(guān)注。
此次出讓的黃浦區(qū)淮海社區(qū)C020102單元055-2地塊（黃浦區(qū)淮海中路街道130街坊地塊），是淮海路一線地段20多年來推出的第一塊土地。
根據(jù)出讓公告顯示，該地塊出讓面積17170.8平方米，地上計(jì)容建筑面積不超過68683.2平方米，地下開發(fā)不超過四層，地下商業(yè)、停車庫及其他（配套等）建筑總面積不超過60000平方米，其中地下商業(yè)建筑面積不超過28000平方米。
作為寸土寸金的淮海中路20年來推出的首宗地塊，黃浦區(qū)淮海中路街道130街坊地塊擁有極為嚴(yán)苛的出讓條件。根據(jù)出讓文件規(guī)定，競得者需與境外知名文化藝術(shù)機(jī)構(gòu)簽訂長期戰(zhàn)略合作意向書，并在地塊建成投入運(yùn)營后，每年主辦具有影響力的國內(nèi)外文化藝術(shù)活動(dòng)不少于6場。
此外，競得者需配合政府部門共同舉辦上海時(shí)裝周、上海旅游節(jié)、上海藝術(shù)節(jié)、新年倒計(jì)時(shí)等市、區(qū)重大文化旅游活動(dòng)，共同做好場地相關(guān)保障服務(wù)；需與黃浦區(qū)屬企業(yè)聯(lián)合對地塊進(jìn)行開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營管理，且區(qū)屬企業(yè)的投資比例為2%。
如此嚴(yán)苛的出讓條件下，只有一家企業(yè)給出報(bào)價(jià)，最終新世界發(fā)展以41.11億元底價(jià)摘得黃浦區(qū)淮海社區(qū)C020102單元055-2地塊。
隨后，新世界發(fā)展在官微表示，這是繼2013年內(nèi)地首個(gè)K11購物藝術(shù)中心入駐上海后，新世界集團(tuán)再度在上海獲取項(xiàng)目。這將是新世界集團(tuán)在長三角地區(qū)的第4個(gè)K11商業(yè)綜合體項(xiàng)目，進(jìn)一步完善了K11在華東的戰(zhàn)略布局。項(xiàng)目將會(huì)打造成為藝術(shù)性與現(xiàn)代感兼具的高端商業(yè)綜合體，與周邊多個(gè)商圈聯(lián)動(dòng)共融。
另悉，黃浦區(qū)的十三五規(guī)劃中提出，對淮海中路-新天地區(qū)域，要求“以國際化、高端化為方向，加快推進(jìn)130街坊等一批重點(diǎn)商業(yè)商務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，推動(dòng)淮海中路商業(yè)街和新天地國際高端商務(wù)區(qū)的聯(lián)動(dòng)融合發(fā)展，打造時(shí)尚高雅的世界級商業(yè)街區(qū)和國際高端商務(wù)區(qū)。”
來 源：觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)
編 輯：chenhong
