最近，房地產(chǎn)市場調(diào)控趨嚴(yán)，中央重提“房住不炒”，多地也出臺了更嚴(yán)格的調(diào)控政策。7月份以來，土地市場熱度有所下降，包括成交面積、成交單價、成交樓面價均有所下調(diào)，部分城市房地產(chǎn)預(yù)期重回理性。

　　全國土地市場降溫明顯

　　7月份，無論是從成交規(guī)模、成交價格來看，土地市場降溫明顯。來自克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，截止至7月29日，全國300城經(jīng)營性土地總成交建筑面積為19624萬平方米，環(huán)比下降24.3%；經(jīng)營性土地幅數(shù)共計成交3276幅，環(huán)比下降20.6%；土地成交總金額為5603億元，較上月下降了27.8%。成交單價方面，杭州、寧波等熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)顯著減少的影響下，7月平均樓板價有所下降，為2855元/平方米，較6月份下滑了4.6%。

　　市場熱度方面，7月成交溢價率延續(xù)6月下降趨勢，降至15.5%，環(huán)比減少0.8百分點(diǎn)。各能級城市基本一致，溢價率均在12%以上，從環(huán)比來看，呈現(xiàn)一線熱度上漲、二線下降、三四線持平的格局。一線整體溢價率為14.6%，北京、上海市場熱度尤為高漲，溢價率均高達(dá)20%。

　　土地流拍方面，以重點(diǎn)監(jiān)測的城市來看，流拍率有所下滑，7月環(huán)比6月下降2.1個百分點(diǎn)至8%，分城市來看，不乏廣州、常州、惠州等熱點(diǎn)城市；從流拍地塊特征來看，這些地塊或位于遠(yuǎn)郊區(qū)縣，配套欠缺，或是商辦地塊，房企青睞度不高，最終遭遇流拍。

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波在接受記者采訪時表示，從目前的高價地塊來看，基本都是一二線核心城市的優(yōu)質(zhì)地塊，而三四線城市以及部分一二線城市的偏遠(yuǎn)地塊流拍率依然不低。優(yōu)質(zhì)高價地塊本身的抗風(fēng)險能力相對較強(qiáng)，雖然也存在未來去化風(fēng)險，但相比之下風(fēng)險相對可控，收益相對可期。房企整體拿地的謹(jǐn)慎度在提升，拿地的價值判斷邏輯更偏于保守。

　　北京、上海地市成交火熱

　　雖然全國整體土地市場走低，但一線城市中的上海、北京成交量依然火熱，廣州土地成交數(shù)量不少，7月有16宗地塊成交，但整體溢價率不高。僅深圳土地市場偏冷，僅成交一宗商辦用地。一線城市尤其是北京、上海，仍然是房企競逐的焦點(diǎn)。

　　上海是一線城市中成交量最高的城市，成交23宗地，成交建筑面積共計187萬平方米。其中，曾經(jīng)陷入“圍標(biāo)事件”中的虹口區(qū)嘉興路地塊再次出現(xiàn)在拍賣場，這次的地塊依然搶手，經(jīng)過187輪競標(biāo)，最終被招商蛇口以44億元的總價拍下，成交總價比上次高出近10億元，成交樓板價高達(dá)81089元/平方米，溢價率達(dá)28.4%；華僑城競得浦東唐鎮(zhèn)稀缺宅地，總價為50億元，樓面價4.42 萬元/平方米，溢價率19.07%。

　　北京7月份土地市場熱度走高，成交規(guī)模有所回升，一改6月低迷的態(tài)勢，7月共成交了6宗地。7月22日，豐臺大瓦窯2宗綜合用地（含住宅）成交，成交價達(dá)77.6億元，分別由首創(chuàng)、遠(yuǎn)洋+城建拿地，樓面價分別為43868元/㎡、51000元/㎡，房子建成后的單價預(yù)計可以達(dá)到7萬+、8萬+。7月14日，房山稻田地塊公開出讓，8家房企或聯(lián)合體參與競拍，經(jīng)過108輪叫價之后，被中海以40億元的價格拿下，溢價率達(dá)到41.3%，樓面價達(dá)到了35420元/平米。

　　為什么北京、上海的土地仍然搶手呢？諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴《華夏時報》記者，疫情后，當(dāng)前的金融環(huán)境相對較為寬松，房企融資環(huán)境有所緩和，迎來融資的窗口期。房企資金環(huán)境相對改善，另外受到疫情影響，房企之前拿地不足，當(dāng)前適時增加一線城市的土儲為下半年做準(zhǔn)備。

　　多地樓市調(diào)控收緊

　　今年以來，面對經(jīng)濟(jì)下行壓力，政府仍然保持著房地產(chǎn)調(diào)控定力，堅守“限購”“限貸”等調(diào)控底線。7月30日，中央政治局會議再次強(qiáng)調(diào)“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！闭{(diào)控基調(diào)保持不變。

　　3月以來，駐馬店、廣州、青島、樂山、寶雞、濟(jì)南、海寧等多個城市出臺的涉及放松限購、限貸等方面的政策均被撤回，以穩(wěn)定市場為預(yù)期，保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)運(yùn)行。

　　近期，部分城市房地產(chǎn)市場出現(xiàn)過熱的情況，為了市場的平穩(wěn)健康發(fā)展，南京、東莞、杭州、寧波、鄭州、內(nèi)蒙古、深圳六地加碼了樓市調(diào)控力度，嚴(yán)格落實(shí)“房住不炒”。多地從供應(yīng)端發(fā)力，減少優(yōu)質(zhì)土地入市數(shù)量，部分城市市場預(yù)期逐漸理性回歸。

　　陳霄表示，當(dāng)前一些熱點(diǎn)城市土地市場熱度較高，但預(yù)計熱度不會一直維持，市場逐漸會恢復(fù)到平穩(wěn)期。

　　中國指數(shù)研究院分析，2020年新冠肺炎疫情的沖擊，各城市經(jīng)濟(jì)下行壓力加大，地方政府推地意愿相對較強(qiáng)，一二線熱點(diǎn)城市優(yōu)質(zhì)地塊也將繼續(xù)放量，隨著推地節(jié)奏加快，房企拿地將趨于理性。受政策環(huán)境影響和土地供應(yīng)力度不斷增加，長三角、珠三角內(nèi)城市將繼續(xù)成為熱點(diǎn)關(guān)注地區(qū)。

來 源：華夏時報    

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