4月13日是海南宣布建設(shè)自由貿(mào)易試驗區(qū)兩周年紀(jì)念日，而今年亦是海南自貿(mào)港建設(shè)啟幕之年。這一天，海南自貿(mào)港建設(shè)項目集中開工、簽約。
不過，海南自貿(mào)區(qū)兩周年之際沒有更多的政策公布，受海南全域限購影響頗深的地產(chǎn)人感觸頗深。
“我們原來預(yù)計房地產(chǎn)調(diào)控會稍微‘穩(wěn)中有松’，但現(xiàn)在是‘穩(wěn)中有緊’。另外，也期待人才政策會隨著自貿(mào)港的建設(shè)而大幅度放寬，但目前來看還沒有太大的變化�！蹦砊OP60房企海南項目營銷負(fù)責(zé)人鄭林（化名）對時代財經(jīng)稱。
兩年前的4月22日，海南連夜發(fā)布全域限購政策，樓市“一夜入冬”。兩年來，海南多次表態(tài)要“擺脫房地產(chǎn)依賴”，調(diào)控政策呈持續(xù)收緊態(tài)勢，海南樓市邏輯也已然生變。
商品房銷售額腰斬
“2016年底到2018年初，海南的房子基本都是搶的，很多外地客戶打電話來咨詢，一聽說有房在售就立馬轉(zhuǎn)錢過來下定，而他們連房都沒見過。”在�？谧隽�9年房產(chǎn)中介的王龍（化名）對時代財經(jīng)回憶道。
海南上一輪樓市的火爆是從2016年開始的。作為當(dāng)年五大經(jīng)濟任務(wù)之一，樓市“去庫存”帶動全國各線城市房價輪番上漲，海南的房價也在這輪漲潮中從平緩上漲發(fā)展到暴漲。
“2016年之前，�？谥行牡囟畏績r只有8000多，但很少人買，一些小開發(fā)商連工資都發(fā)不起。到了2016年底，房價突飛猛漲到一萬多甚至兩萬，可新樓盤一出就被搶完了。”王龍說。
這番熱鬧在2018年4月末戛然而止。繼4月16日發(fā)布通知打擊惡意炒作、哄抬房價行為后，海南于4月22日在原有限購政策的基礎(chǔ)上宣布實施全域限購，使外地購房者占比近八成的海南房地產(chǎn)市場進入速凍模式，王龍所在門店的業(yè)務(wù)量也隨之銳減。
“政策出來后，樓市低迷了一陣子。之前最好的時候一天可能賣20套；政策出來后，即便生意最旺的時候，能賣5套就已經(jīng)是很不錯的了�！�
海南出臺的重磅樓市政策也是為建設(shè)自貿(mào)區(qū)、自貿(mào)港鋪路。海南經(jīng)濟發(fā)展歷程中，房地產(chǎn)總是一馬當(dāng)先。無論是建省初期，還是國際旅游島建設(shè)初期，海南都一度成為房地產(chǎn)投資的熱土。
全域限購阻擋了外地炒房客進擊的腳步，海南省政府也多次表態(tài)“堅決不能成為房地產(chǎn)的加工廠”。即便政策之嚴(yán)格已超過全國其他省市，但海南對房地產(chǎn)的嚴(yán)控卻一直在路上。
2020年3月7日晚，海南省委辦公廳、省政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》（以下簡稱《通知》），提出發(fā)展安居型商品住房，實行本地居民多套住房限購政策、商品住房現(xiàn)房銷售制度等。海南也成為第一個現(xiàn)房銷售的省份，進一步抬高房企在海南的銷售門檻。
而在此之前，給樓市政策打補丁、打擊樓市冒進行為的動作更是不斷。2018年5月20日，海南省商務(wù)廳廳長呂勇透露，為減少經(jīng)濟對房地產(chǎn)的依賴，房地產(chǎn)企業(yè)不在海南省總部企業(yè)認(rèn)定范圍；同年12月19日，海南省住建廳發(fā)文，嚴(yán)禁島外居民通過補繳社保或個稅騙購住房；2019年5月初，海南省住建廳等六部門明確要求“嚴(yán)禁以開辦鄉(xiāng)村民宿名義變相發(fā)展房地產(chǎn)”。
嚴(yán)控之下，海南房地產(chǎn)業(yè)趨向理性。2018年，海南房地產(chǎn)開發(fā)投資下降16.5%，全省商品房銷售面積比上年下降37.5%，銷售金額同比下降23.2%。2019年，各項數(shù)據(jù)繼續(xù)下降，其中房地產(chǎn)開發(fā)投資下降22.1%，商品房銷售面積同比下降42.1%，銷售金額則同比下降38.8%。與2017年相比，銷售額已經(jīng)腰斬。
不過，從海南省商品房銷售額和銷售面積計算，海南房價仍呈穩(wěn)步上升態(tài)勢。2017年，海南全省商品房均價為11837元/平方米。到了2019年，這一數(shù)據(jù)已為15386元/平方米。
去“住宅”后，產(chǎn)城是主賽道
海南之“熱”，曾讓房企趨之若鶩。2017年，海南市場百億俱樂部從2家擴容至6家，房企最高銷售額攀升至274億，華夏幸福、旭輝、泰禾、華僑城等一眾房企紛紛高調(diào)宣布進入海南。
而在海南“壯士斷腕”的這兩年，也是房企收縮投資，甚至撤離的兩年。2019年10月，融創(chuàng)調(diào)整組織架構(gòu)，將孫宏斌曾特別看好的第八個區(qū)域公司—海南區(qū)域與廣深區(qū)域合并，成立新的華南區(qū)域。
泰禾早在2018年下半年就已告別海南。2017年2月，泰禾通過廣深區(qū)域正式進入海南市場，但一年多后仍未有進展。泰禾2018年半年報中，泰禾海南公司并未貢獻(xiàn)任何土地儲備和在建、在售項目。據(jù)界面新聞報道，泰禾本來想在澄邁建設(shè)酒店式公寓，但由于海南實行全域限購這一方案未能實行。
樓市調(diào)控收緊對重倉海南的房企影響首當(dāng)其沖。2019年，因海南高毛利項目清水灣貢獻(xiàn)減少，雅居樂毛利同比下跌25.6%，整體毛利率同比下跌13.4%。而富力地產(chǎn)海南區(qū)域2019年合約銷售額則較2018年下跌27%，為43.36億元。
海南錦誠咨詢中心總經(jīng)理陳明輝在接受時代財經(jīng)采訪時表示，傳統(tǒng)房企已經(jīng)沒有在海南規(guī)�；l(fā)展的機會�！胺慨a(chǎn)調(diào)控應(yīng)該不會再加緊了，能夠收緊的都已經(jīng)收緊了。短期內(nèi)市場沒有太好的機會，長遠(yuǎn)來看主要是自貿(mào)港未來的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)機會帶來的人流、物流、資金流等�！�
去地產(chǎn)化背景下,留在海南的房企亟需加快轉(zhuǎn)型。“去年出讓的土地基本是人才用房或者產(chǎn)城項目。未來海南純地產(chǎn)項目少了，更多的是往產(chǎn)城方面走�！编嵙謱r代財經(jīng)表示。
要做出改變的不僅是房企。作為海南本土中介機構(gòu)，海南錦誠開始增加產(chǎn)業(yè)研究。海南錦誠董事長王路認(rèn)為，自貿(mào)港初期階段，產(chǎn)城是主賽道。“海南‘去住宅’后，已經(jīng)進入產(chǎn)城建設(shè)階段，原有的咨詢專業(yè)人員要增加產(chǎn)城的知識儲備�！�
從土地端亦可見端倪。2019年內(nèi)，海南土地出讓面積出現(xiàn)2015年以來的首次上漲，共成交土地753萬平方米，同比上漲104.06%；土地出讓金額達(dá)321.28億元，同比增加247.8%。產(chǎn)業(yè)用地、商務(wù)辦公用地取代住宅用地成為主角，占整體用地的53%。
房企也在為未來的發(fā)展暗暗儲備糧草。樂居數(shù)據(jù)顯示，在2019年企業(yè)土地成交榜單TOP10中，龍湖以26.233億摘得第一。2019年內(nèi)，僅在�？冢埡隳孟氯谕恋�，面積合計約14.33公頃，此三宗地塊均為零售商業(yè)用地，龍湖將打造成�？跁r代天街項目，這也是海南省2020年重點項目之一。
來源：時代財經(jīng) 劉新歌
