疫情影響下，今年1-2月份房地產銷售及投資數據出現下滑。1-2月份，全國商品房銷售面積8475萬平方米，同比下降39.9%；商品房銷售額8203億元，下降35.9%。同期，房地產開發(fā)投資10115億元，同比下降16.3%；其中住宅投資7318億元，下降16.0%。同樣值得關注的是，銷售影響下部分房企資金緊張，拿地更為謹慎，房企分化現象明顯，頭部房企顯然抗壓能力更強。
交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，預計后續(xù)開發(fā)和銷售跌幅將不斷收窄，增長缺口逐漸修復，全年風險可控。二季度隨著復工陸續(xù)推進和線下售樓恢復，疫情影響有望逐步消失。
部分房企現金流緊張加劇
在融資政策未放松情況下，銷售回款仍是房企最核心的資金來源。數據顯示，受銷售不佳等因素影響，房企到位資金大幅下滑。國 家統(tǒng)計局數據顯示，1-2月，房地產開發(fā)企業(yè)到位資金20210億元，同比下降17.5%。其中，國內貸款4547億元，下降8.6%；利用外資12億元，下降77.2%；自籌資金6161億元，下降15.4%；定金及預收款5603億元，下降23.9%；個人按揭貸款3030億元，下降12.4%。
部分房企財務風險上升。據相關統(tǒng)計，今年房地產行業(yè)到期債務約為1.46萬億元，7月份償債高峰到期達1490萬億元。為緩解資金緊張局面，部分房企加大融資力度，但整體融資規(guī)模仍有小幅下滑。中指研究院數據顯示，2020年1-2月份，房企海外發(fā)債、信用債以及資產證券化融資金額為2713.4億元，同比小幅減少5.7%。短期融資券發(fā)行229.5億元，同比增速達1430%。短期債發(fā)行提速印證了房企對于補充資金的迫切需求。
東方金誠房地產行業(yè)高級分析師謝瑞表示，在銷售復蘇、支持政策的帶動下，房企到位資金同比降幅有望在二季度收窄，資金壓力將有所緩和。同時融資集中度或進一步提升，融資渠道更為通暢、凈負債率較低的房企將更加受益。
頭部房企拿地力度不減
“疫情使得房企短期銷售及回款承壓，影響拿地、開復工意愿，行業(yè)投資增速首次負增長，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地修復有所改善。”謝瑞分析認為。
1-2月份，房地產開發(fā)企業(yè)土地購置面積1092萬平方米，同比下降29.3%；土地成交價款440億元，下降36.2%。整體來說房企拿地相對謹慎，但分化依舊是較為顯著的特征，部分大型房企仍聚焦一二線城市拿地。中原地產首席分析師張大偉表示，開發(fā)商依然看好北京土地市場。其中，高溢價率地塊成為主流，平均溢價率達19.46%。
中指研究院發(fā)布的《2020年1-2月全國房地產企業(yè)拿地排行榜》顯示，房地產銷售市場受疫情沖擊較大，土地市場受影響較弱。TOP10企業(yè)1-2月拿地總額1413億元，占TOP50企業(yè)的49.4%，龍頭房企獲取土地資源優(yōu)勢不減。
隨著疫情好轉，行業(yè)施工正逐步修復。住建部數據顯示，截至3月8日，全國房屋建筑和市政基礎設施工程在建項目共19.25萬個，已開復工11.19萬個，開復工率達到58.15%。
謝瑞表示，預計二季度投資增速跟隨銷售、開復工、拿地修復有所改善。銷售量逐步提高后，在地方政府供地計劃不減的情況下，拿地規(guī)模也將提升，房企開發(fā)投資額將有所回升。
房地產調控基調未變
疫情發(fā)生以來，中央多部門強調“房住不炒”定位不變。3月3日，央行會同財政部、銀保監(jiān)會召開金融支持疫情防控和經濟社會發(fā)展座談會暨電視電話會，其中強調堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位和“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”要求，保持房地產金融政策的連續(xù)性、一致性、穩(wěn)定性。
3月17日，銀保監(jiān)會首席風險官兼辦公廳主任、新聞發(fā)言人肖遠企表示，當前房地產金融政策整體基調沒有變化。近期有些地方政府和商業(yè)銀行對個人房貸政策做出調整，他表示，這些調整（調低首付比例、貸款利率等）都在監(jiān)管政策允許的范圍之內。
2月份以來，多個省市出臺包括降低預售門檻、提前撥付預售資金、延期或分期繳納土地出讓金、順延項目開竣工時間、加大貸款支持力度等在內的支持政策，意在助房企渡過難關、穩(wěn)定樓市。
夏丹認為，近期一二線為主的多個省市密集出臺房地產調整政策，大多政策作用于土地出讓環(huán)節(jié)和商品房預售環(huán)節(jié)，以對沖短期負面影響，更多城市可能跟進。3月初廣州商服限購松綁政策，駐馬店公積金貸款首付下調政策被陸續(xù)撤回。由此可見，當前“房住不炒”基調不變。
謝瑞表示，預計二季度，地方政府將更強調“因城施策”，三四線城市因前期銷售較弱存在更大微調空間，但微調目的在于加強對當地房企扶持，保持當地市場穩(wěn)定，降低行業(yè)金融風險。
來源：金融時報
